经济适用住房能否自由买卖？政府回购限制吗？

3.经济适用住房能自由买卖吗？

在市场经济下，房屋作为个人的私有财产，只要买卖双方协商一致并办理相关的手续，就可以流通进行产权转让。但作为政府福利、廉价购买的经济适用住房也可以自由买卖吗？小兰爸爸想租一间临街商铺做点小买卖，但没有钱交租金，也缺少成本，于是想把申请的经济适用房卖了以解燃眉之急。有的亲友告诉他经济适用住房可以买卖，有的亲友又说经济适用住房不可以买卖。小兰爸爸想知道经济适用住房可以自由买卖吗？

小兰爸爸可以出卖该套经济适用住房，但前提是必须满足法律的一些限制条件。

根据《经济适用住房管理办法》第30条第3款规定，购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。(www.xing528.com)

已取得合法产权证书的经济适用住房可以上市出售，但有下列情形的经济适用住房，政府（出卖人）一般将限制其上市出售：（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（4）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（5）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（6）上市出售后形成新的住房困难的；（7）擅自改变房屋使用性质的等等。实务操作中，政府一般会将此类情形纳入《经济适用住房买卖合同》，并约定相应的权责条款。

此外，按照《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房再上市出售有着严格的限制，在时间划分上是以五年期为标准的，没有住满五年的经济适用住房再上市不允许以市场价出售。这个“五年”一般是以购房取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。对于购买经济适用住房未满五年的业主而言，一般不得直接上市交易，确有特殊原因需要转让经济适用住房的，由政府实施回购，而且此时的售价一般也不会高于当年的房屋购买价。而对于出售购买五年以上的经济适用住房时，则没有这类的限制，可以按照市场价将其出售给任何买受人。不过，经济适用住房上市出售时，经济适用住房的原业主应当按照规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款（或者约定由该经济适用住房的“二手买受人”承担）。缴纳标准实务中按不低于所购买的经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

因此，为了限制经济适用住房的流转，保障困难家庭的住房条件，法律设置了一些禁止经济适用住房买卖的情形。如果有法律规定的禁止经济适用住房买卖的情形，则该经济适用住房不能流转。如果没有限制买卖的情形，则经济适用住房是可以转让的。