小区车位车库归属权及处分问题解析

28.小区的车位、车库到底归谁所有？

《物权法》第74条明确了建筑区划内内车位与车库的归属情况，其中分为两个方面三个层次。

对于非占有业主共有道路或其他共有场地而用于停放汽车的车位、车库有两个层次的归属顺序：

（1）开发商应满足业主的需要。

业主对车位、车库的基本需要是优先于当事人的约定的，不能够以约定而排除业主对车位、车库的需要，这是法定的权利。(www.xing528.com)

（2）在满足了业主的基本需要之后，可以由开发商与业主或其他当事人进行约定。约定的方式可以是出售、出租或者附赠等。

建设单位在没有确保每一业主在办理房屋入住手续后的一定年限内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应认定为属于违反了物权法有关应当“首先满足业主的需要”之情形。

对于占用业主共有的道路或者其他共有场地用于停放汽车的车位，则属于业主共有。这是因为共有的道路或场地本身就是业主享有的建筑物区分所有权之中的共有部分，业主对其享有共有权。

而且此种共有具有两个方面的含义：一方面是，对车位、车库所占用的土地使用权的共有；另一方面是，对土地上的地上附着物的共有。即车位、车库本身的所有权，这两个部分都属于全体区分所有权人所共有。因此占用该部分而建的车位当然属于业主共有。