房地产税收制度改革的设想及实施策略

四、房地产税收制度的改革设想

（一）改革方向

改革的方向是清理收费，简并税种，降低负担，实行税费改革。通过清理取消所有不合理、不合法的收费，按照受益者付费的原则，保留一部分有偿服务的经营性收费和少量必要的行政性收费，把其余具有税收性质的城建收费转为税收，征收环节后移，由开发建设环节承担改为房地产拥有者负担。合并内外资分别适用的房产税、城镇土地使用税和城市房地产税，建立统一规范的物业税，税负水平依照房地产税负水平和房地产收费转为税收部分来确定。物业是房地产的别称，物业税即是指房地产税。在不同国家、地区其称呼不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的称“物业税”。物业税属于财产税。

（二）制度设计

将农村和城镇的房产和土地都纳入征税范围，但对农业用地、农民住房应给予免征或减征，逐步恢复对城镇居民自有自用住房征税。对房地产按评估价值征税，房地产的评估值按房屋、土地面积、坐落地点、房屋结构等因素评估确定，并作为物业税的计征依据，这样做有利于建立税收收入随房地产价值和物价上涨而增加的机制，有效调控房地产市场，发挥税收杠杆作用。实行幅度比例税率，可由地方政府根据当地实际情况在规定幅度内确定，有利于因地制宜，合理确定收入总规模和负担水平。

（三）效应预测

实施物业税，一是有利于地方政府主体税种的建设。通过调整税费结构、扩大征税范围、取消一部分免税因素、实行按评估值征税，将适当扩大物业税的收入规模，巩固分税制财政体制的改革成果，促进地方政府财权与事权的逐步协调；二是能够促进地方政府转变职能，将主要精力放在改善地方基础设施上，按照公共财政要求完善社会经济结构和改善投资环境，而不是将精力放在投资加工业或其他竞争性项目上；三是有利于解决房地分别征税带来税制不规范的问题。同时，按照评估价征税，能够客观反映房地产价格和纳税人的承受能力，有利于解决现行的房地产税计税依据不合理的问题，使税基能够随着经济的发展而不断增大；四是有利于正确处理税费关系，规范房地产市场；五是可吸纳一部分收费，有利于降低房地产即期成本和售价，使房地产开发建设环节的收费转为税收的部分，分散到未来若干年内，不会明显增加负担。

（四）注意事项

在当前情况下，开征物业税应妥善处理好以下问题：

（1）对城镇居民及农民自己居住的房屋征税，多数人承受能力不强，需要有一定的过渡措施。(www.xing528.com)

（2）将房地产开发建设环节的部分收费负担转入物业税，会提高房地产拥有和使用环节的税负。应当先建立物业税，再考虑以税挤费，逐步通过提高物业税的税率，来替代房地产开发建设环节的部分收费。

（3）房地产评估工作尚未明确，评估机制尚未规范。因此，当前大多数地区都不具备开征的条件，要在少数地区进行试点，着重解决好内外房地产税制的并轨，实行严格的房地产登记制度，建立规范的房地产评估机制，科学测定物业税的税负水平，合理确定物业税的税率。在总结经验的基础上再逐步适时统一开征物业税。

关键术语

社会保障税　遗产税　物业税　燃油税

思考练习题

1.开征燃油税有什么困难？如何解决？

2.开征环境保护税的意义何在？

3.谈谈开征物业税的必要性与可行性。