土地增值税的计算方式及注意事项

三、土地增值税的计算

（一）计税依据的确定

计税依据是计算应纳税额的依据，其正确与否直接关系到国家、企业、个人等方面的利益，所以要正确确定。

土地增值税是以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。

增值额＝转让房地产收入-法定扣除项目金额

1.转让房地产收入的确定

（1）纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。土地增值税以人民币为计算单位，纳税人如果取得实物收入和其他收入，则应按市场价格折合成人民币计税。所取得的收入为外国货币时，以转让房地产合同签订当日国家外汇管理局公布的外汇牌价折合人民币收入计税。

（2）纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

房地产评估价格，是指由政府指定的房地产管理部门或房地产中介机构根据相同地段，同类房地产进行综合评定并经当地税务机关确认的价格。

2.扣除项目的确定

土地增值税的扣除项目，因不同的转让行为而略有不同，具体规定如下：

（1）取得土地使用权所支付的金额。它是指纳税人受让土地使用权已支付的出让金；凡通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权，是指在转让土地使用权时按规定已补交的出让金。

（2）开发土地的成本、费用和新建房屋及配套设施的成本、费用。它是指纳税人在开发土地和建造房屋及配套设施过程中实际发生的成本及费用支出，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用以及建造期间发生的利息支出。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

建造期间发生的利息支出，是指与开发土地和新建房及配套设施直接有关的贷款利息支出。

（3）旧房及建筑物的评估价格。是指已使用的房屋及建筑物在出售时，由政府指定的评估部门评定的重置价乘以成新度折扣率后的价值。

（4）与转让房地产有关的税金。是指在出售房地产时已缴纳的营业税、城乡维护建设税和教育费附加。

（5）财政部规定的其他扣除项目。

（二）应纳税额的计算

1.土地增值税的一般计算方法(www.xing528.com)

土地增值税应纳税额的计算方法，一般情况下按纳税人转让房地产所取得的增值额和四级超率累计税率计算。其计算公式为：

应纳土地增值税税额＝土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率

【例12-1】　某单位转让房地产的收入为255万元，取得土地使用权所支付的金额为50万元，开发土地成本、费用和新建房屋及配套设施的成本、费用90万元，支付与转让房地产有关的税金10万元，请计算应纳土地增值税是多少？

据题意计算如下：

（1）扣除项目金额＝50＋90＋10＝150（万元）

（2）土地增值额＝255-150＝105（万元）

（3）土地增值额与扣除项目之比为：105/150×100％＝70％

（4）应纳土地增值税＝105×40％-150×5％＝34.5（万元）

2.土地增值税的特殊计算方法

纳税人分期分批开发，分块转让房地产应纳税额的计算，对允许扣除项目的金额，应按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；若按此办法难以计算的，也可按建筑面积计算分摊，对项目完全竣工前无法按实际成本计算的，可先按建筑面积预算成本计算，待项目完工后再按实际发生数进行清算，多退少补。

其计算公式为：

【例12-2】　某房地产开发公司支付100万元，购得土地一块，计1 000m²。随后分块转让取得收入80万元，计500m²，假定缴纳销售税金5万元，请计算其应纳土地增值税额为多少？

（1）分次转让扣除项目金额＝＝52.5（万元）

（2）分次转让增值额＝80-52.5＝27.5（万元）

（3）分次转让增值额和分次转让扣除项目金额之比为：

27.5/52.5×100％＝52.38％

（4）分次转让应纳土地增值税＝27.5×40％-52.5×5％＝8.38（万元）

3.纳税人采取预售方式出售商品房应纳税额的计算

纳税人采取预售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税额，再根据每笔预收款占总售价款的比例计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，在每次预收款时计征土地增值税。其计算公式为：

【例12-3】　某房屋开发公司预售商品房，元月份签订预售合同，总价为500万元，6月份交付房屋，从2月份开始每月预收100万元，房地产扣除项目金额为200万元，计算其应纳土地增值税税额。

（1）增值额：500-200＝300（万元）

（2）增值额与扣除项目之比为：300/200×100％＝150％

（3）应纳土地增值税额＝300×50％-200×15％＝120元

（4）每月应纳土地增值税税额＝120×100/500＝24（万元）