共有人优先购买权行使规定及限制解析

三、共有人优先购买权行使中的若干问题

1.权利行使的限制。优先购买权，乃是对出卖人的处分权所作的限制。由于此种限制直接依法律规定产生，因而其具有法定性。^[131]这种法定性表现在，一方面，优先购买权的主体是法定的，其是基于特定基础关系，由特定关系人专有的一种特殊权利。优先购买权人不能将该权利让与他人，因为法律规定优先购买权主要是为了保护特定关系人（如承租人、共有人等）的利益。如果优先购买权人脱离基础关系转让优先购买权，则由于购买人不是法律保护的特定对象，从而使优先购买权丧失其存在的意义。另一方面，优先购买权的行使条件和行使期限等都是由法律明确规定的。还要看到，优先购买权尽管有优先的效力，但从保护第三人利益出发，各国立法无一例外地对其进行了相应的限制，排除了先买权的适用。例如，在出卖人财产被查封，并被强制出卖时，因为先买权的行使对象是出卖人，在强制执行时，出卖人已不能控制财产，而是由执行机关支配处置。在此情况下，先买权已无法适用，出卖人也无须通知其他共有人。^[132]

在实践中，出卖人坚持以拍卖、招标方式出卖标的物的，是否应当排除其他共有人的优先购买权？笔者认为，在此情况下，先买权人不能拒绝第三人参加竞买。但此种方式并没有剥夺其他共有人的优先购买权，因为在以拍卖、招标方式出卖标的物的情况下，出卖人应当通知先买权人参加购买。如果第三人的出价与先买权人相同，仍然应当由先买权人取得出卖的标的物。

2.同等条件的限制。同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制。作出这种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，使出卖人出卖的标的物能够确定合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。因为其他买受人仍然可以参与购买，如果先买权人不能提供同等条件，则按价高者得的市场原则决定物的归属，因而不违反公平竞争的原则。可以说同等条件是优先购买权行使的前提，也是对其他买受人的保护措施，对此各国立法大都有明确的规定。例如，《法国民法典》第815—14条规定，先取权人按照让与人向其通知的“价格及条件”行使先取权。《德国民法典》第505条第2款规定：“行使先买权时，先买权利人和义务人之间的买卖，按照义务人与第三人约定的相同条款而成立。”由于“相同条款”的要求过于苛刻，德国司法实践随后作了变通规定。

我国《物权法》第101条规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。”然而，对“同等条件”应当如何理解，在学理上存在不同的看法：一种观点认为，应当借鉴德国法的上述经验，采用“相同条款说”作为先买权人行使权利的条件。另一种观点认为，要求先买权人与其他人之间订立的合同，在内容上绝对一致是十分苛刻的，只要价格上相同即可。笔者认为，这一看法不妥。如果像德国法那样完全按照出让人与第三人之间的买卖合同的“相同条款”作为先买权人行使权利的条件，先买权在现实中恐有不能实现之虞。因为合同的内容是较为复杂的，涉及各种类型的条款，要求先买权人与出卖人之间订立的合同与出卖人与他人之间订立的合同在价格、履行期限、地点、交付方式等各个条款上都完全一致是很困难的。如果采“绝对等同说”，出卖人就会以某个次要条款的差别来否定先买人的先买权。事实上，要求两个合同的内容绝对一致也是毫无必要的，因为有一些条款可能涉及出卖人的重要利益，但有些条款也未必影响出卖人基于合同条款所享有的利益。即使就经济利益而言，如果其他买受人所提供的条件（如提供某种机会等）先买权人不能提供，但他可以用多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足时，也不应当苛求先买权人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。

笔者认为，同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。同等条件并不要求先买人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。除价格条件外，也应当适当考虑支付方式。但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则不得请求延期付款。^[133]所以，价格条款是第一位的，而非从根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，不管是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。(www.xing528.com)

同等条件的确定是一个复杂的问题。因为出卖人与第三人之间就转让事宜特别是价格问题可能会进行反复的协商，经过艰苦的讨价还价，支付相当交易费用。如果在谈好以后，再告诉先买权人其已经确定的价格，而先买权人又主张优先购买权，使得第三人不能买受该份额，第三人支付的交易费用就不能得到补偿，而先买权人坐享其成。如果出卖人分别与第三人和先买权人谈判，就会形成两个合同，出卖人的行为就可能构成双重买卖。因此在实际操作中，不妨将同等条件事先确定。笔者认为，出卖人应当事先确定一个出售份额的价格条件，可将该价格条件规定一个幅度，例如，将在某价款至某价款之间出售其份额，并将其价格条件告诉先买权人。如果先买权人表示在此价格条件内，愿意优先购买，则出卖人在与第三人协商缔约时，只要是在该价格条款之内所确定的价款，在确定以后都应提前通知先买权人。如果超过这一幅度，就不必再通知先买权人。当然，也可以由先买权人事先确定一个价格幅度，通知出卖人。只要出卖人在该价格条款内达成的交易，都应当由先买权人优先购买。这就是说，应首先与优先权人协商一个大致价格，然后再寻找买方，由此也可避免或减少关于价格条件发生的纠纷。

3.优先购买权的行使期间及出卖人的通知义务

先买权为一种期待权，必须要受到期限的限制，而不能永远存续并在任何时候均可行使。不能使买卖关系无限期地拖延，否则不利于交易进行和经济发展。^[134]只有在某项特定财产出售时，权利人才可享受其利益。先买权在标的物出卖时，“一定期限”内不行使的视为放弃。该期限从权利人收到出卖人的出卖通知时起算。如果出卖人怠于履行通知义务，则以权利人知悉出卖人和第三人缔约之日起计算。期限长短各国具体规定不同，期限过长不利于交易的便捷和安全，期限过短不利于先买权人。权衡利弊，我国《物权法》没有对共有人优先购买权行使的最长期限作出明确规定。从借鉴国外的经验和中国的实际出发，笔者认为可以考虑限定一定的期限，这样可以防止优先购买权人滥用先买权，从而稳定交易秩序。最高人民法院《民法通则意见》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权”。这一规定可以类推适用于共有人优先购买权的行使。因此，以3个月作为优先购买权的期限比较适宜。超过了该期限以后，共有人就不能再行使优先购买权。该期限应当从出卖人出售标的物的通知到达先买权人之时起算。

出卖人应当向先买权人负有通知的义务。这种通知既可以是在出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括要出售份额的情况，也包括价格及其他重要的交易条件。通知的到达是先买权人权利期限计算的起点，也是先买权人知晓交易条件、行使先买权的前提。如没有收到通知，先买权无行使的可能；如收到通知后在法定期间内权利人不行使先买权，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是先买权行使的关键。从实践来看，先买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知先买权人。如果出卖人违反通知义务，在法定期间内权利人可以以优先购买权受侵害为由请求人民法院宣告出卖人与第三人的买卖行为无效。