不动产相邻关系约定的效力分析

第三节　相邻关系中约定的效力

如前所述，相邻关系是基于法律规定而产生的，法律为了平衡各方面利益，协调私权的冲突，而要求相邻一方应当给相邻另一方提供必要的便利。但是，这并不是说在相邻关系中就绝对排除当事人的约定。在相邻关系中，法律也允许当事人具有一定自治的空间，主要原因在于：一方面，相邻关系的规范虽然具有法定性，但并不是一种强制性的规定。例如，通风、日照、采光等权利，虽然是法定的权利，但并非当事人不能通过约定排除。所以，相邻关系制度与绝对的禁止性规范有所差异，在某种程度上允许当事人意思自治。另一方面，由于相邻关系类型复杂，法律关于相邻关系的规则比较抽象概括，不可能对所有的相邻关系都进行列举。因而有必要通过当事人的约定来弥补法律规定的不足。从这个意义上讲，当事人的约定具有将抽象的法律规范具体化的功能。正如我国台湾地区学者苏永钦所说，所有相邻关系的物权调整规定中，有必要通过当事人的约定来填补法律漏洞。^[50]他认为，把地役权从土地之间的关系扩张到土地、定着物与土地、定着物之间的关系，用在属于法定地役权关系的所有权相邻关系上，也可以更精确地处理现代的相邻关系纠纷。^[51]此种看法也不无道理。还要看到，在相邻关系中，涉及有关利益的安排问题，因为仍然属于私益的范畴，当事人仍然可以依据意思自治加以处分。而允许当事人在一定程度上通过约定自行调整其权利义务关系，更有利于充分发挥不动产的经济效用，促进物尽其用。^[52]因此，笔者认为，在相邻关系中，如果当事人就提供便利、补偿等作出约定，只要该约定未违反法律的强制性规定或公序良俗，也不损害第三人利益，应当认可其效力。

具体来说，笔者认为，如下几种情况下可以通过当事人约定来弥补法律规定的不足：

第一，放弃便利的约定。在相邻关系中，尽管一方依法有义务为另一方提供便利，但另一方也可以抛弃或不行使该相邻关系的便利。例如，一方可以依法获得通行的便利，但其也可以不行使该权利而通过租用道路的方式来解决通行问题。在涉及相邻的不动产权利人之间的关系的时候，只要不涉及第三人，当事人之间完全可以通过达成协议，对这种提供便利的权利予以放弃。因为对这种所有权的限制毕竟仍属于私权利的范畴。当然，这种放弃不得损害第三人利益和社会公共利益。

第二，对于法律未规定的相邻关系类型作出约定。我国《物权法》从第86条至第91条列举了相邻关系的类型，但这种列举显然只是对几种典型的相邻关系作出了规定，实践中还有大量的相邻关系没有进行列举。例如，因空调滴水所引发的相邻关系，因相邻采暖而引发的相邻关系，因堆放物品而引发的相邻关系，等等。正是因为相邻关系类型难以列举穷尽，所以，《物权法》第85条规定，法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯处理。对于法律没有规定的相邻关系类型，是否应当允许强制性地提供便利，除了依据习惯以外，还要依据当事人的约定来解决。例如，上下楼层的两个住户，就可以订立合同，禁止空调滴水或屋檐滴水。(www.xing528.com)

第三，有关相邻关系规则具体化的约定。对相邻关系而言，法律规定毕竟是抽象的概括，但具体妨害的程度、使用道路的宽窄、通行的车辆大小等需要通过当事人约定解决。对于提供便利的范围也可以由双方作出约定。这就是说，即使是法律强制规定要提供便利的情况，双方就如何提供便利的问题，也可以达成协议。例如，《物权法》第87条规定：“不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。”但关于提供通行的便利的问题，双方可以约定，一方可以给另一方提供行走的便利，而不必为另一方修建一条道路让其货车通行。对提供便利的具体内容，是可以由当事人约定的。此种约定实际上是对法律规定的具体展开，只要不违反法律的强制性规定就仍然是有效的。

第四，就补偿问题作出的约定。《物权法》第92条规定：“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。”但究竟如何进行补偿，法律没有规定。由此可以看出，相邻关系虽然是强制性地要求一方给另一方提供便利，但是，这并不是说，提供此种便利一定是无代价的。如果确实是因为一方给另一方提供便利，使自己遭受了损害，受害一方也有权获得补偿。对于补偿的问题，原则上应当由双方达成协议。此外，尽管《物权法》第92条列举了应当补偿的情况，但实际上也不限于这些情况。即使是依法不需要补偿的，如提供通风、采光的便利，如果接受便利的一方当事人愿意给另一方提供补偿，在法律上也不应当予以禁止。

第五，对相邻关系纠纷的解决方式的约定。这就是说，当事人可以通过订立合同或者管理规约的方式进行处理。在建筑物区分所有的情况下，人们共同生活在一起，相邻关系的处理关系到全体业主的利益，所以，有关如何利用专有部分的所有权，如何遵守公共道德和防止对其他业主权利的侵害，都可以通过订立合同或者管理规约来具体确定。^[53]在相邻关系纠纷发生以后，当事人也可以通过和解达成协议。在当事人就提供便利及其补偿达成协议以后，如果一方违反了协议，另一方既可以直接基于相邻关系的规定予以处理，也可以以违约提起诉讼。

相邻关系规范大多是强制性规范，针对这些规范，不动产相邻权利人无法通过约定排除其适用，否则，应当认定约定无效。例如，如果相邻双方约定，袋地所有人永远不能通行，该约定应当无效。但是，也有一些规则属于任意性规范，允许当事人在法律、法规和公序良俗允许的范围内通过约定来改变。例如，如果相邻双方约定，袋地所有人短期内不能使用车辆通行，该约定可以有效。