通风、采光和日照对相邻建筑的影响与法律责任

四、因通风、采光而产生的相邻关系

（一）因通风、采光而产生的相邻关系的构成要件

相邻各方修建房屋和其他建筑物，必须与邻居保持适当距离，不得妨碍邻居的通风和采光。我国《物权法》第89条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。通风、采光、日照不仅是维持人们基本生产生活的要求，也是最低限度的生活条件，也在某种程度上涉及个人的尊严问题。所以，在许多国家，有关通风、日照、采光等内容，已经成为一种人格权的内容。我国《物权法》从相邻关系的角度对此作出了规定，对于保障人们的基本生活条件，构建社会和谐等都十分必要。

根据《物权法》第89条的规定，因通风、采光、日照而产生的相邻关系的构成要件包括：

第一，必须是在建造建筑物的过程中，有必要为他人提供通风、采光和日照等便利。某人有权在自己的土地上建造建筑物，但此种权利的行使必须要考虑到他人的利益；任何人不能滥用自己的所有权，在自己的土地上建造房屋阻挡他人的光线、日照、通风等。按照《物权法》第89条的规定，在建造建筑物的过程中，有必要为他人提供通风采光和日照等便利。如果房屋在建成之后，严重影响了他人的通风、采光，邻人是否有权请求拆除该房屋，则是值得探讨的问题。笔者认为，如果明显违反规划的规定，建造房屋，并严重影响了邻人的通风、采光，邻人应有权请求其拆除违反规划的房屋，法院也可以依具体情况决定是否应当予以拆除。如果没有违反规划的规定，建造房屋，但影响了邻人的通风、采光，一般只能采用损害赔偿的办法，而不能够请求拆除该房屋。

第二，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。国家工程建设标准是指由国家有关机关颁布的建筑标准。例如，2001年7月31日，建设部颁布了《建筑采光设计标准》；2002年8月30日，建设部颁布了《工程建设标准强制性条文》；2002年3月1日，建设部颁布了《城市居住区规划设计规范》，这些规范性文件都涉及有关建筑标准问题。《物权法》第89条之所以规定建造建筑物时，不得违反国家有关工程建设标准，是因为这些建筑标准都是通过科学论证后得出的，按照这些标准建造的建筑物一般不会存在通风、采光和日照等问题。如果违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照的，相邻一方应当承担相应的责任。

但是，即便符合有关工程建设标准，仍然可能妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照，此时，是否应当允许相邻另一方请求给予通风、采光或日照的便利，或者要求妨害一方承担相应的责任？对此有不同的意见：一种观点认为，是否构成影响他人通风、采光或日照，必须要考虑是否违反了有关国家工程建设标准的规定，也就是说，只有违反了建筑规划的规定，才能确认其影响了他人的通风、采光。另一种观点认为，是否影响了他人的通风、采光或日照不应当仅以违反国家有关工程建设标准为准。例如，在没有纳入规划的空地上建筑房屋，也会发生影响他人通风、采光或日照的问题。更何况，广大农村并没有完全按照国家有关工程建设标准来建筑房屋，一旦发生了通风、采光或日照的纠纷，也应当按照相邻关系来处理。笔者赞成后一种看法。相邻关系，实际上是为了保障相邻不动产双方的权利行使。规划是一种管理手段，是最低限度的要求，在发生了妨碍通风、采光或日照的情形下，首先需要考虑建筑物是否违反国家有关工程建设标准；如果不存在违反国家有关工程建设标准的情况，但客观上已经妨碍了他人的通风、采光或日照，也应当认定为违反了相邻关系的有关内容。通风、采光的获取，是权利人固有的权利，它是关涉个人的生存利益、居住利益的一种权利。此种权利不能因规划的错误而丧失，因此，对于未违反有关工程建设标准要求，但是造成了他人通风、采光或日照的妨害的，受害人也可以请求相对方承担赔偿责任。

第三，相邻一方违反有关规定修建建筑物，影响他人通风、采光或日照的，受害人有权要求停止侵害、恢复原状或赔偿损失。适用这些责任，应当根据具体情况来决定。例如，房屋正在建造过程中，已经影响了邻人的通风、采光或日照，可以请求停止侵害。如果房屋已经建造完毕，且没有违反规划，通常只能要求损害赔偿。(www.xing528.com)

（二）通风、采光权是否能够成为一种人格权

通风、采光权是否能够成为一种人格权的问题，也值得探讨。笔者认为，相邻所有人之间一方所兴建的建筑物或附属物影响了另一方的通风、采光，也可以说是妨害了另一方的利益，此种利益涉及相邻关系问题。一方面，通风、采光问题主要发生在相邻不动产所有人之间；另一方面，它是因行使不动产权益发生的问题。通风、采光问题与建筑物的使用是不可分离的。同样，妨害通风、采光将直接造成另一方建筑物价值的降低。虽然通风、采光问题与建筑物居住者的正常生活、精神的享受也有密切联系，但它毕竟与不动产的关系更加密切。所以，对通风、采光利益的妨害应按相邻关系处理而不应按侵权处理，否则，将很难确定侵权的客体和对象的性质。当然，如果一方未按建筑许可兴建房屋或者建造违章建筑，遮挡了另一方的通风、采光，则可以认为建造人滥用其权利，并应承担民事责任。滥用权利属于一项独立的制度，只要确定行为人不适当地非法行使权利并造成另一方损害，不管其侵害的权利性质怎样，行为人都应负民事责任。

有学者认为，通风、采光权是一种人格权，笔者认为，将通风、采光权规定为一种人格权不无道理，因为它体现了对人格尊严的尊重。但笔者认为，在现代社会，类似通风、采光之类的权利确实是一种基本人权，同时，它也是居住权的重要内容，但这并不意味着它可以成为一项人格权。因为人格权是个人与生俱来的、体现为人格利益的一种权利，而通风、采光权并不是与生俱来的，且一般也不体现为人格利益，虽然其与人尊严地生活具有一定的联系，但并非人格权。例如，建设单位在建造一栋大楼后，将地下一层卖给他人，买受人在购买房子时就已经知道，该地下层不能通风，更不可能采光，但考虑到其价格相对低廉，而仍然购买，买受人在购买之后，不能以通风、采光权受到侵害为由提起损害赔偿。因此，侵害通风、采光权，即便可以请求赔偿，一般也不应涉及精神损害赔偿问题。

（三）关于因眺望而引发的相邻纠纷

除了通风、采光、日照等方面所引发的相邻关系，在实践中还存在着因为眺望而引发的相邻纠纷。例如，某人在海滩建造了一家旅馆，但后来他人在其邻侧违反了规划修建建筑物，妨碍了在先建造的旅馆的海景眺望；又如，居民在海边购买商品房，是因为该商品房濒临海边，可以眺望海景，从而具有较高的商业价值。但在售楼时，建设单位隐瞒了该楼与海边之间还要再建别的大楼的事实，高价将商品房卖给受让人。后来，建设单位又在该楼与海边之间建造了新的更高的大楼，致使该楼因不能眺望海景而迅速贬值，于是居民以眺望权受到侵害为由提起诉讼。关于对眺望利益的保护问题，有三种不同的观点：第一种观点认为，眺望属于相邻关系的范畴，应该根据相邻关系来解决。眺望关系到住户的重要利益，也是住户舒适生活的重要条件。第二种观点认为，眺望在性质上属于地役权的范畴，住户若通过与视线所经过土地的权利人协商，达成为保护眺望而不得遮挡为内容的合同并登记，一旦任何人未获得住户许可而擅自遮挡住户视线，住户可以提起排除妨害、赔偿损失的侵权之诉。^[33]第三种观点认为，应当根据合同来加以保护。同样的建筑及居室，位置不同，楼层不同，朝向不同，其市场价格均有不同，故只能通过合同对建设单位或者房屋出让人对景观功能的承诺以合同的方式加以约束。^[34]

应当承认，眺望确实体现为一定的利益，但此种利益还很难说是一种权利。因为在商品房购买过程中，是否能眺望海景或其他景观，往往会在房价中得到一定的体现。笔者认为，一方面，眺望不属于相邻关系的范畴，因为相邻关系只是对所有权的最低限度的限制，是为了维护正常的生产生活需要而对所有权作出的限制。虽然眺望可以使人获得一种精神的愉悦，但毕竟不是一种最低限度的生活要求，因而不能根据相邻关系来解决。另一方面，即使在同一栋楼中，不同的楼层、不同的朝向，能否眺望美景以及眺望的程度都是不一样的，但不能说不享有或未能充分享有眺望权，业主的正常生活就受到了限制。此外，对大部分楼盘来说，可能根本谈不上眺望权的问题。可见，眺望是一种较高层次的享受，因而不能通过作为对所有权进行最低限度限制的相邻关系制度来解决。对这个问题，可以通过合同或者侵权制度来解决。就合同来说，在买受人购买房屋的时候，可以通过合同与建设单位约定眺望权的内容。即使合同没有规定眺望的内容，但如果其支付的房款中已经包含了眺望的内容时，在建设单位违反合同的约定，盖新的高楼遮挡买受人的视线时，买受人也有权请求建设单位承担违约责任，赔偿因不能眺望景观而导致的损失。就侵权来说，如果第三人违反规划的要求，盖新的大楼或者设置公告牌，遮挡买受人的视线的，业主有权基于侵权责任请求排除妨害、赔偿损失。因此，考虑到眺望海景或其他景观的情况比较复杂，应当根据具体情况来分别考虑。