侵害相邻关系的责任与权利

二、侵害相邻关系的责任

《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”该条规定的大部分内容实际上是关于业主在侵害相邻关系情况下的责任。根据该规定，在侵害相邻关系的情况下，业主大会和业主委员会以及受侵害的业主本人都可以主张权利。

（一）业主大会和业主委员会的请求权

在侵害业主权益的情况下，业主大会和业主委员会依据法律、法规和管理规约享有请求权。此种请求权的构成要件包括：

第一，业主实施了损害他人合法权益的行为。《物权法》第83条列举了业主实施的侵害他人合法权益的行为包括：任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等。但如何理解该条中所规定的其他“损害他人合法权益的行为”？《区分所有权司法解释》第15条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。”

第二，业主的行为违反了法律、法规和管理规约的规定。《物权法》第83条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”这虽然是宣示性的规定，但是，该规定在该条中置于前面，故而明确了判断业主是否实施了损害他人合法权益的行为标准。据此，只有在违反了法律、法规和管理规约的情形，业主大会和业主委员会才能享有请求权。实际上，业主大会和业主委员会是管理规约的“执法者”和业主共同利益的维护者。业主大会和业主委员会在解决纠纷的时候，可以直接依据管理规约来制止业主的各种侵害行为。

第三，业主的行为损害了他人的合法权益。业主的行为应当构成对他人合法权益的损害，但是，此处所说的“损害”应当从广义上理解，不仅包括造成了现实损害的情形，也包括并非要造成实际的损害的情形。只要构成对其他业主的权益的损害，就符合该条的构成要件。从业主的行为的性质来看，其可能既构成违约又构成侵权。

业主大会和业主委员会针对侵害相邻关系的行为，有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。这实际上是由法律授权业主大会和业主委员会采取必要的行动。如果业主组织能够采取一定的行动来制止侵害行为的话，就可以实现纠纷解决的效率性，而无须启动司法程序去解决。

（二）受侵害的业主本人的请求权

业主对侵害自己合法权益的行为，也可以依法向人民法院提起诉讼。此处所说的业主，是指单个的业主。因为一方面，我国《物权法》没有规定业主大会和业主委员会的诉讼主体资格；另一方面，在侵害相邻关系的情况下，某个或某些业主可能遭受实际的损害或妨害，这些业主也应当享有相应的物权请求权或侵权请求权，从而请求法院予以保护。因为建立和谐社区，需要全体业主遵守法律、法规以及业主会议制订的管理规约，也要遵守公共道德。对于业主从事的一些如任意弃置垃圾、侵占通道等损害业主权益的行为，考虑到这些行为已经构成对其他业主的侵害，因此，无论业主会议制订的管理规约是否规范了这些行为，法律都明确规定，这些行为构成侵权，其他受害的业主有权对侵害人提起诉讼。

无论是业主大会和业主委员会还是受侵害的业主本人提出请求，其责任基础都是侵权责任，因为《物权法》第83条的规定比较简略，所以，在具体解释适用时，应当结合《侵权责任法》的相关规定（如减轻或免除的事由、诉讼时效等）一并进行。

【注释】

[1]Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，p.1.

[2]参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第1卷，289页，北京，法律出版社，1995。

[3]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，20页以下，北京，法律出版社，1995。在英美法中也有相类似的概念。有称为“unit ownership”，译为“单位权益”，也有译为“单位所有权”；还有称为“horizontal property”，译为“水平所有权”。

[4]德国为了规范建筑物区分所有关系，专门于1951年制定了《住宅所有权和长期居住权的法律》（Gesetzüber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht）简称《住宅所有权法》（Wohnungseigentumsgesetz）。

[5]法国曾经于1938年颁布《住宅分层所有权法》，该法为1968年7月10日的新法（Loi n°65～557 du 10juillet 1965fixant le statut de la copropriétédesimmeublesb°tis）取代。奥地利也于1948年制定了《住宅所有权法》（Wohnungseigentumsgesetz）。

[6]日本1962年制定《有关建筑物区分所有等之法律》。在美国，其名称更是未尽一致，有的州称为“公寓所有权”（Condominum ownership），有的州称为“单位所有权”（Unit ownership），还有的州称为“水平所有权”（Horizontal property），等等。

[7]参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第1卷，300页，北京，法律出版社，1995。

[8]美国法中，区分所有包括了专有部分所有权与共有部分。参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第1卷，299页，北京，法律出版社，1995。

[9]参见陈华彬：《业主的建筑物区分所有》，载《中外法学》，2006（1）。陈华彬认为，应对《物权法》草案使用“业主的建筑物区分所有权”一语给予否定性评价，建议取法日本的立法名称，将《物权法》草案中“业主的”三个字删去，而直接称为“建筑物区分所有权”。

[10]《世界人权宣言》中这样表述：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务。”1991年，联合国专门发表了《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》，该意见第1条提出，“适当的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有紧急、社会和文化权利是至关重要的”。

[11]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，93页，北京，法律出版社，1995。

[12]参见陈亚平：《建筑物区分所有权制度中若干基本问题之研究》，载《华侨大学学报》，1998（1），13页。

[13]参见崔建远等：《中国房地产法研究》，174页，北京，中国法制出版社，1995。

[14]我国台湾地区学者王泽鉴先生指出：“区分所有之建筑，由专有部分及共有部分构成之。区分所有人在其专有部分行使所有权，对共有部分的使用、收益、管理时，相互间必会发生各种权利义务关系，有待规范。”王泽鉴：《民法物权》，第1册，194页，台北，自版，1992。

[15]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，74页，北京，法律出版社，1995。

[16]Fran9ois Terré，Philippe Simler，Droit civil，Les biens，Dalloz，Droit privé，Précis，7^eéd.，2006，para.604.

[17]参见孙宪忠：《争议与思考——物权立法笔记》，598页，北京，中国人民大学出版社，2006。

[18]Fran9ois Terré，Philippe Simler，ibid，para.605.

[19]参见孙宪忠：《争议与思考——物权立法笔记》，598页，北京，中国人民大学出版社，2006。

[20]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上），北京，法律出版社，2004。

[21]Fran9ois Terré，Philippe Simler，ibid，para.606.

[22]参见［葡］马斯奎塔：《物权法》，282页。转引自蔡耀忠主编：《物权法报告》，69页，北京，中信出版社，2005。

[23]参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第1卷，303页，北京，法律出版社，1995。

[24]参见郑云瑞：《民法物权论》，155页，北京，北京大学出版社，2006。

[25]参见《现代汉语词典》，1349页，北京，商务印书馆，1991。

[26]参见王利明主编：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释》，5页，北京，中国法制出版社，2010。

[27]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，228页，北京，人民法院出版社，2009。

[28]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，32页，北京，人民法院出版社，2009。

[29]See Pohoryles，“The FHA Condominium：A Basic Comparison with The FHA Cooperative，”31 Geo.Wash.L.Rev.1014.1015（1963）.

[30]See Louis H.Samuels，150 N.Y.L.J.4（July，26，1963）.

[31]See Leyser，“The Ownership of Flasts－A Comparative Study”，7Int’1 ＆Conm.L.Q.31（1958）.

[32]John E.Cribbet ＆Corwin W.Johnson，Principles of the Law of Property，3ded.，Foundation Press，1989，p.121.

[33]Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，pp.109－124，note 2.

[34]［意］彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，266页，北京，中国政法大学出版社，1992。

[35]参见刘得宽：《民法诸问题与新展望》，26页，台北，三民书局，1992。

[36]See John E.Cribbet ＆Corwin W.Johnson，Principles of the Law of Property，3ded.，Foundation Press，1989，p.121.

[37]参见黄越钦：《住宅分层所有权之比较法研究》，郑玉波主编：《民法物权论文选辑》，上册，43页，台北，五南图书出版公司，1984。

[38]Fran9ois Terré，Philippe Simler，Droit civil，Les biens，Dalloz，Droit privé，Précis，7eéd.，2006，para.604.

[39]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，19页，北京，法律出版社，1995。

[40]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，23页，北京，法律出版社，1995。

[41]See Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，pp.109－124.

[42]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上），635页，北京，法律出版社，2004。

[43]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上），635页，北京，法律出版社，2004。

[44]黄越钦：《住宅分层所有权之比较法研究》，载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》，上册，436页，台北，五南图书出版公司，1984。

[45]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，36～42页，北京，法律出版社，1995。

[46]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上），636页，北京，法律出版社，2004。

[47]该法第1条规定，“（1）依照本法可以在住宅上设立住宅所有权，在建筑物的非住宅空间上设立部分所有权。（2）住宅所有权是与对共同所有权所属共有权份额相结合并从属于该份额的对住宅的专有所有权。（3）部分所有权是与对共同所有权所属共有权份额相结合并从属于该份额的对建筑物的非住宅空间的专有所有权。（4）住宅所有权和部分所有权不得以专有所有权与对数块土地的共有权相结合的方式设立。（5）本法所指的共同所有权所属物是不处于专有所有权或第三人所有权之下的土地以及建筑物的各个部分和设施、设备。（6）对部分所有权准用关于住宅所有权的规定。”

[48]例如，第712a条第1款规定，“楼层所有权是对一项不动产的共有权份额，其给予共有权人以对建筑物特定部分排他性利用和扩建的专有权”。而712b条第1款则规定，“专有权的标的是单独的楼层或者楼层的一部，被作为住宅或者用于商务或其他目的的空间整体，它们必须具有自己的入口且封闭，但能够包含独立的附属空间”。

[49]Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，p.3.

[50]See Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，p.3.

[51]See Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，p.31.美国大多数州的法律都采用了Condominium一词，但《平面所有权法》并未使用该词。

[52]See Horizontal Property Act，No.104，1958P.R.Law 243.

[53]See Hansmann，Henry，“Condominium and Cooperative Housing：Transactional Efficiency，Tax Subsidies，and Tenure Choice”，Columbia Law Review，1978.

[54]See Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，pp.109－124.

[55]See Henru Hansmann，“Condomunium and Cooperative Housing Housing：Transactional Efficiency，Tax Subsidies，and Tenure Choice”，Columbia Law Review，1978.

[56]See John E.Cribbet ＆Corwin W.Johnson，Principles of the Law of Property，3ded.，Foundation Press，1989，p.139.

[57]参见《物业管理条例》第6、7条。

[58]参见《物业管理条例》第12条。

[59]《物业管理条例》第26条。

[60]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，188页，北京，法律出版社，2007。

[61]参见王泽鉴：《民法物权》，第1册，197页，台北，自版，1992。

[62]Bärmann/Armbrüster，WEG，§1，Rn.14.

[63]在德国法中，住宅所有权仅仅是指以居住为目的的特定空间。MüncheKomm/Commichau，WEG，§1，Rn.7f.

[64]Bärmann/Armbrüster，WEG，§1，Rn.72f.

[65]Bärmann/Armbrüster，WEG，§1，Rn.182ff.

[66]David E.Grassmick，“Minding the Neighbor’s Business：Just How Far Can Condominium Owner’s Associations Go in Deciding Who Can Move into the Building？”2002 U.Ill.L.Rev.185.

[67]MüncheKomm/Commichau，WEG，§5，Rn.4.

[68]参见梅夏英：《物权法·所有权》，149页，北京，中国法制出版社，2005。

[69]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上），639页，北京，法律出版社，2004。

[70]B9rner，FS D9lle，S.201ff.

[71]MüncheKomm/Commichau，WEG，§6，Rn.2f.；Bärmann/Armbrüster，WEG，§6，Rn.1.

[72]参见孙宪忠：《争议与思考——物权立法笔记》，598页，北京，中国人民大学出版社，2006。

[73]参见申卫星：《自治与受制之法律基石》，载蔡耀忠主编：《物权法报告》，38页，北京，中信出版社，2005。

[74]参见郑云瑞：《民法物权论》，153页，北京，北京大学出版社，2006。

[75]参见谢在全：《民法物权论》，上册，236页，台北，自版，1997。

[76]参见奥地利《住宅所有权法》第2条第2款。

[77]MüncheKomm/Commichau，WEG，§5，Rn.4.

[78]参见日本昭和39年3月12日东京高等裁判所判决，载《下级裁判所民事裁判例集》，15卷2号，529页。

[79]参见黄越钦：《住宅分层所有权之比较法研究》，载郑玉波主编：《民法物权论文选辑》，上册，437页，台北，五南图书出版公司，1984。

[80]参见奥地利《住宅所有权法》第2条第2款。

[81]温丰文：《建筑物区分所有权之研究》，19页，台北，三民书局，1992。

[82]参见温丰文：《建筑物区分所有权之研究》，19页，台北，三民书局，1992。

[83]参见温丰文：《建筑物区分所有权之研究》，22页，台北，三民书局，1992。

[84]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，104页，北京，法律出版社，1995。

[85]以上四种观点，均参见王泽鉴：《民法物权》，第1册，257页，台北，自版，1992；温丰文：《区分所有权与所有权建物之专有部分》，载《法令月刊》，第42卷，7页；谢在全：《民法物权论》，上册，238页，台北，自版，1997。

[86]参见王泽鉴：《民法物权》，第1册，257页，台北，自版，2001。

[87]另外，有些城市的行政规章对此也作出了规定。例如，《长春市城镇异产毗连房屋共有房屋管理办法》第4条第2、3款规定：“共有墙体的修缮（包括因结构需要而涉及的相邻部位的修缮），按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分摊。”

[88]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，79页，北京，人民法院出版社，2009。

[89]参见王泽鉴：《民法物权》，第1册，197页，台北，自版，1992。

[90]参见温丰文：《区分所有权与所有权建物之专有部分》，载《法令月刊》，第42卷，35页。

[91]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，180页，北京，法律出版社，2007。

[92]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，170页，北京，人民法院出版社，2009。(www.xing528.com)

[93]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，157页，北京，人民法院出版社，2009。

[94]参见陈华彬：《物权法》，274页，北京，法律出版社，2004。

[95]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有制度研究》，91页，北京，法律出版社，1995。

[96]参见王泽鉴：《民法物权》，第1册，198页，台北，自版，1992。

[97]参见谢在全：《民法物权论》，上册，240页，台北，自版，1997。

[98]MüncheKomm/Commichau，WEG，§1，Rn.42f.；Bärmann/Armbrüster，WEG，§1，Rn.52ff.

[99]参见郑云瑞：《民法物权论》，157页，北京，北京大学出版社，2006。

[100]参见［德］鲍尔、施蒂尔纳著，张双根译：《德国物权法》（上），639页，北京，法律出版社，2004。类似的，参见奥地利《住宅所有权法》第2条和法国《住宅所有权法》第5条。

[101]参见孙宪忠：《争议与思考——物权立法笔记》，598页，北京，中国人民大学出版社，2006。

[102]参见耿焰：《建筑物区分所有权与一般所有权之比较研究》，载《青岛海洋大学学报》，2000（2）。

[103]参见耿焰：《建筑物区分所有权与一般所有权之比较研究》，载《青岛海洋大学学报》，2000（2）。

[104]耿焰：《建筑物区分所有权与一般所有权之比较研究》。载《青岛海洋大学学报》，2000（2）。

[105]MüncheKomm/Engelhardt，WEG，§16，Rn.6ff.；Bärmann/Becker，WEG，§16，Rn.21 ff.

[106]MüncheKomm/Engelhardt，WEG，§16，Rn.2ff.；Bärmann/Becker，WEG，§16，Rn.9ff.

[107]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，79页，北京，人民法院出版社，2009。

[108]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，198页，北京，人民法院出版社，2009。

[109]参见黎淑慧编著：《公寓法与社区发展》，125页，北京，新文京开发出版股份有限公司，2004。

[110]MüncheKomm/Commichau，WEG，§1，Rn.35f.

[111]参见郑云瑞：《民法物权论》，159页，北京，北京大学出版社，2006。

[112]1998年建设部、财政部发布的《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》（已废止）第4条规定，“凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金”。

[113]《区分所有权司法解释》第3条规定，“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”属于业主的共有部分。

[114]MüncheKomm/Commichau，WEG，§1，Rn.42f.

[115]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，72页，北京，人民法院出版社，2009。

[116]参见王利明主编：《建筑物区分所有权、物业服务司法解释》，50页，北京，中国法制出版社，2010。

[117]在德国法上，除了土地和地面为全体建筑物区分所有人共有外，建筑物的所有承重结构、外墙、楼梯间、屋顶、水/燃气等设施的主要部分都属于共同共有。Begründung zu dem Entwurf des Gesetzesüber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht（Wohnungseigentumsgesetz），BR－Drs.S.4.

[118]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，79页，北京，人民法院出版社，2009。

[119]参见《高层民用建筑设计防火规范》GB 50045－95。

[120]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，66页，北京，人民法院出版社，2009。

[121]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，174页，北京，法律出版社，2007。

[122]例如，依据奥地利《住宅所有权法》第2条，车位也属于住宅所有权的对象，即属于专有所有权的范围。

[123]参见《2010年，中国成为世界第一大汽车消费市场》，载《环球企业家》，2011－06－15。

[124]See Henry Hansmann，“Condominium and Cooperative Housing：Transactional Efficiency，Tax Subsidies，and Tenure Choice”，Journal of Legal Studies，Vol.ⅩⅩ（January，1997），p.25.

[125]参见王冬梅：《浅析我国物权法中的建筑物区分所有权》，载《法治与社会》，2008（4）。

[126]参见于大水：《论建筑物区分所有权的成员权——兼评〈中国物权法草案建议稿〉中的相关内容》，载《河北法学》，2002（1）。

[127]参见黄松有主编：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，224页，北京，人民法院出版社，2007。

[128]参见J.Bärmann著，戴东雄译：《德国住宅所有权法》，载《台大法学论丛》，第13卷第1期。

[129]J.Bärmann，NJW 1989，1057.

[130]参见《瑞士民法典》第712a和712b条，奥地利《住宅所有权法》第1条和第2条，法国1965年7月10日法律的第1条。

[131]参见白江：《德国住宅楼管理制度之研究与启示》，载《中外法学》，2008（2）。

[132]参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第1卷，336页，北京，法律出版社，1995。

[133]参见王泽鉴：《民法物权·通则·所有权》，256页，北京，中国政法大学出版社，2001。

[134]参见陈华彬：《建筑物区分所有权制度研究》，196页，北京，法律出版社，1995。

[135]参见段启武：《建筑物区分所有权之研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》，第1卷，335页，北京，法律出版社，1995。

[136]参见于大水：《论建筑物区分所有权中的共同管理权——兼评〈中国物权法草案建议稿〉中的相关内容》，载《河北法学》，2002（1）。

[137]参见陈华彬：《物权法》，277页，北京，法律出版社，2004。

[138]参见张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》，224页，北京，中国法制出版社，2007。

[139]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，186页，北京，人民法院出版社，2009。

[140]MüncheKomm/Engelhardt，WEG，§23，Rn.1；Bärmann/Merle，WEG，§23，Rn.2.

[141]参见蔡耀忠：《中国房地产法研究》，397页，北京，法律出版社，2002。

[142]陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，235页，北京，法律出版社，1995。

[143]Bamberger/Roth/Hügel，WEG，§23，Rn.10；BGH ZMR 2007，875.

[144]戴东雄：《论建筑物区分所有权之理论基础》，载《法学论丛》，第115期。

[145]Warren Freedman and Jonathan B.Alter，The Law of Condominia and Property Owners’Associations，Quorum Books，1992，pp.109－124.

[146]参见《瑞士民法典》第7121条。

[147]参见李学举：《关注民生、发展民主、服务社会》，载《求是》，2007（10）。

[148]参见韩松、姜战军、张翔：《物权法所有权编》，249页，北京，中国人民大学出版社，2007。

[149]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，112页，北京，人民法院出版社，2009。

[150]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，259页，北京，法律出版社，1995。

[151]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，133页，北京，人民法院出版社，2009。

[152]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，139页，北京，人民法院出版社，2009。

[153]参见德国《住宅所有权法》第25条第2款，《瑞士民法典》第712o条。

[154]参见参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，138页，北京，人民法院出版社，2009。

[155]参见夏善胜主编：《物业管理法》，116～118页，北京，法律出版社，2003。

[156]参见韩松、姜战军、张翔：《物权法所有权编》，238页，北京，中国人民大学出版社，2007。

[157]参见张建军：《物业管理若干法律问题初探》，载柳经纬主编：《厦门大学法律评论》，第4辑，157～190页，厦门，厦门大学出版社，2003。

[158]参见刘兴桂、刘文清：《物业服务合同主体研究》，载《法商研究》，2004（3）。

[159]参见韩松、姜战军、张翔：《物权法所有权编》，245页，北京，中国人民大学出版社，2007。

[160]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，255页，北京，人民法院出版社，2009。

[161]参见高飞、刘丹：《论物业管理法律关系中涉及的相关主体》，载《重庆社会科学》，2005（2）。

[162]［德］梅迪库斯著，邵建东译：《德国民法总论》，781页，北京，法律出版社，2001。

[163]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，268页，北京，人民法院出版社，2009。

[164]参见万鄂湘主编：《物权法理论与适用》，410页，北京，人民法院出版社，2005。

[165]陈华彬：《物权法原理》，362页，北京，国家行政学院出版社，1998。

[166]See Hidden Harbour Estates，Inc.v.Norman，309So.2d180，182（Fla.Dist.Ct.App.1975）.

[167]David E.Grassmick，“Minding the Neighbor’s Business：Just How Far Can Condominium Owner’s Associations Go in Deciding Who Can Move into the Building？”2002 U.Ill.L.Rev.185.

[168]参见万鄂湘主编：《物权法理论与适用》，43页，北京，人民法院出版社，2005。

[169]参见陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，217页，北京，法律出版社，1995。

[170]参见王泽鉴：《民法物权》，第1册，263页，北京，中国政法大学出版社，2001。

[171]参见申卫星：《自治与受制之法律基石》，载蔡耀忠主编：《物权法报告》，44页，北京，中信出版社，2005。

[172]参见王轶：《物权法的任意性规范及其适用》，载《法律适用》，2007（5）。

[173]参见申卫星：《自治与受制之法律基石》，载蔡耀忠主编：《物权法报告》，38页，北京，中信出版社，2005。

[174]参见张义华：《物权法论》，169页，北京，中国人民公安大学出版社，2004。

[175]依据德国《住宅所有权法》第10条和第15条，对专有所有权和共同所有权所属物的使用作出的规定只有在登记后才能对继受人有效。不过，依据某些学者的观点，第21条第5款的楼房规约（Hausordnung）并不当然地对第三人有效，因而在出租房屋时，业主必须在租赁合同条款中予以载明，要求承租人遵守规约。Bärmann/Merle，WEG，§21，Rn.65.

[176]参见德国《住宅所有权法》第43条。

[177]参见陈俊樵：《论区分所有建筑物之管理组织》，载《中兴法学》，第24期。

[178]参见张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》，224页，北京，中国法制出版社，2007。

[179]参见肖海军：《物业管理与业主权利》，45页，北京，中国民主法制出版社，2007。

[180]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，255页，北京，人民法院出版社，2009。

[181]参见《物业管理条例》第34条。

[182]参见张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》，225页，北京，中国法制出版社，2007。

[183]参见《物业管理条例》第40条。

[184]参见胡康生主编：《中华人民共和国物权法释义》，188页，北京，法律出版社，2007。

[185]《物业服务纠纷司法解释》第3条。

[186]《物业服务纠纷司法解释》第5条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”

[187]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，311页，北京，人民法院出版社，2009。

[188]参见奚晓明主编：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，280页，北京，人民法院出版社，2009。

[189]参见李宝明：《区域所有权及其相关理论初探》，载高级法官培训中心：《首届学术讨论会论文选》，343页。

[190]参见［日］我妻荣：《日本物权法》，264页，台北，五南图书出版公司，1999。

[191]温丰文：《区分所有建筑物法律关系之构造》，载《法令月刊》，第43卷第9期，5页。

[192]参见万鄂湘主编：《物权法理论与适用》，39页，北京，人民法院出版社，2005。

[193]参见王洪伟：《建筑物区分所有权、相邻权及其他》，载《当代法学》，2003（4）。

[194]参见王俊主编：《相邻关系纠纷案件审判要旨》，202页，北京，人民法院出版社，2005。