建筑物所有权中的相邻关系具特殊性

一、建筑物区分所有中的相邻关系具有特殊性

所谓建筑物区分所有中的相邻关系，是指在建筑物区分所有中，因为业主行使专有部分所有权和共有权而形成的有关通风、采光等相邻关系。关于建筑物区分所有权是否应当包括相邻权，理论上有不同看法。

1.准用相邻关系规则说。此种观点认为，建筑物区分所有制度中的相邻关系不具有特殊性，可以适用相邻关系的一般规则，而不必设立独立的相邻关系制度。

2.不动产役权说。此种观点认为，在建筑物区分所有的情况下，为调整相邻或相近的不动产权利人之间的关系，应设独立的不动产役权制度，辅之有关相邻关系的法律规范。^[189]其主要根据在于，“役权”不仅具有鲜明的法律特性，而且包含着“相邻”的因素；“相邻关系”不具备物权中的“个性”，它既不能反映自物权的特征，也不能充分体现他物权的性质。在区分所有的情况下应以地役权代替相邻权。

3.特殊相邻关系说。此种观点认为，区分所有权中的相邻权具有特殊性，不能为一般的相邻关系规则所替代，因此，在区分所有权中应当规定相邻权；而物权法关于相邻关系的规定原则上不适用于建筑物区分所有中的相邻关系。(www.xing528.com)

根据我国《物权法》第70条的规定，建筑物区分所有权并没有包括相邻权，可见，立法是要将区分所有权中的相邻关系适用相邻关系的一般规则，其采准用相邻关系规则说的立场。笔者认为，这一规定是合理的，理由在于：一方面，尽管在建筑物区分所有的情况下，相邻关系具有特殊性，但是，考虑到相邻关系只是所有权的限制和延伸的问题，没有产生独立的物权^[190]，所以，不能在区分所有权中增加相邻权这样一种独立的权利。另一方面，我国《物权法》关于相邻关系处理的规则，确定了一些基本原则，如《物权法》第84条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”第85条规定：“法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。”这些规定都可以用于区分所有情况下的相邻关系纠纷，不必要单独设立区分所有中的相邻关系规则。尤其应当看到，《物权法》在相邻关系中规定的通风、采光、日照、通行以及建造和修缮建筑物等相邻关系，完全可以适用于区分所有情形下的各种相邻关系，确切地说，在城市中，这些相邻关系的规则在许多时候主要就是适用于区分所有权人之间的。

但是，应当看到，建筑物区分所有情况下，相邻关系确实具有其特殊性和复杂性，具体表现在：一方面，一般的相邻关系并非基于相邻不动产权利人的共同生活而产生，但在区分所有的情况下，由于众多业主居住在一起共同生活，所以，产生了许多特殊的相邻关系，如不可量物的侵害、建筑物的不当毁损、建筑物的不当利用等所形成的相邻关系，尤其是如果某个业主不当使用其专有部分，将可能妨害众多邻人的利益。例如，因饲养宠物而妨害他人正常生活；修缮自己专有部分而影响邻人专有部分的安全或给邻人造成损害；因使用自己的专有部分或设施而散发出煤气、蒸气、臭气、烟气、热气、灰屑等给邻人造成妨害，诚如温丰文教授所指出的：“居住在同一屋檐下之区分所有人，其各自之专有部分，有如火柴盒一样，紧密地堆砌在同一栋建筑物上，各区分所有人彼此间因而形成立体的相邻关系。”^[191]而这些特殊的相邻关系又是物权法关于相邻关系的法律规则中没有具体加以规定的类型，因此，需要由全体业主通过有关管理规约或者适用处理相邻关系的基本原则加以解决。另一方面，在一般相邻关系，通常不涉及相邻不动产权利人之间的共有权问题，而在区分所有的情况下，相邻关系往往和共有部分发生联系。例如，利用共有部分堆放物品、在共有部分滥搭滥建等。^[192]在区分所有的情况下，相邻关系不仅是客观存在的，而且较之一般相邻关系更为复杂。在一般相邻关系中，相邻各方彼此间有一定间隔，且人数较少，不像大厦公寓中各区分所有人之间，空间联系密切、居住人数众多。尤其是在一般相邻关系中，各方没有较多的共有财产，而区分所有人之间会因共有部分的使用而发生各种相邻关系。^[193]

正是因为在区分所有的情况下相邻关系更为复杂，这就使得区分所有中的相邻关系表现出一定的特殊性，不能简单地套用物权法中有关相邻关系的原理去解决。为了实现业主自治、维护社区和谐，有必要通过管理规约或业主大会、业主委员会决定的方式予以解决，具体来说：一是依据管理规约解决纠纷。通过区分所有权人订立管理规约的方式，也可以处理相邻关系，管理规约就相邻关系的约定既可以直接明确法律的强行性规定，也可以在此基础上进一步约定其他内容，并对区分所有权人具有拘束力。例如，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为，可以在管理规约中对此予以明确的禁止，并规定其责任。二是依据业主大会或业主委员会的决定解决纠纷。在区分所有的情况下，业主大会、业主委员会也可以作出决定，以解决业主之间有关相邻关系的争议，例如，禁止晚上十点以后遛狗以防止影响他人休息，禁止夜晚因播放音乐或其他原因发出一定程度的噪音。在处理相邻关系时，如果此种决定不存在侵害业主权利的情况，那么就是有效的，因而对所有业主都具有约束力。

通过管理规约或业主大会、业主委员会决定的方式处理相邻关系问题，可以将大量的内部矛盾消化吸收在小区之内，而不必都通过复杂的司法程序去解决。即使需要最终司法程序解决，法院在处理这些纠纷的时候，也应以管理规约或业主大会、业主委员会的决定为依据。因为业主的共同生活形态复杂，每个小区差异较大，法律无法都规定得过于详细，所以，应当由业主通过自治的方式调整小区内复杂的相邻关系。例如，一旦管理规约依据法定程序生效之后，其中规定了相邻关系，则应当优先适用管理规约。^[194]《物权法》第83条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”该条实际上是要求业主应当通过订立管理规约的方式来处理有关业主之间的具体的相邻关系问题。