物业服务企业应承担违约责任，合同细则须遵守

三、物业服务合同

物业服务合同可以分为广义和狭义两种。广义上的物业服务合同包括前期建设单位与物业服务企业订立的合同，以及后期业主大会和业主委员会与物业企业订立的合同。所谓前期物业服务合同是指由建设单位与物业服务企业之间订立的，由物业服务企业提供管理服务，由建设单位支付报酬的合同。狭义上的物业服务合同，也就是一般的物业服务合同，它仅指在业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同。

就物业服务企业而言，其主给付义务是提供“合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务”^[185]。物业服务企业接受委托为业主处理物业管理等事务，其应当以自身的设备、资金、劳务和技术，按照法律的规定和合同的约定，为建筑物区分所有及共有物的管理、养护及公共秩序的维护提供服务。物业服务企业所从事的是一种经营行为，提供的是有偿服务，其有权依照合同约定，要求业主支付服务费。因此，业主拒绝或拖欠物业费的行为应当承担相应的违约责任。虽然物业服务企业享有收取物业费的权利，但是，其也应当依据法律规定和合同约定收取，如果其违规收取费用，业主享有拒绝支付的权利。^[186]同时，鉴于建筑物区分所有权具有整体性，物业服务企业所提供的服务利益实际上是由全体业主来享有的。所以，如果物业服务企业已经按照合同约定提供服务，其作为合同的一方当事人已经履行了其负担的主要义务，业主就应按照合同约定履行交纳物业费的义务，其仅以未享受或者无须接受相关物业服务为由而拒绝交纳物业费不具有正当性。^[187](www.xing528.com)

如果物业服务企业违反其合同义务，则应当承担相应的责任。依照《物业纠纷司法解释》第3条第1款的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行其合同义务，“业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。据此，物业服务企业存在违约行为，其所提供的服务违反了合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的义务，应当承担违约责任。同时，对于物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，按照《物业纠纷司法解释》第3条第2款的规定，也属于物业服务合同的组成部分，如果物业服务企业所提供的服务违反这些内容的，也应承担违约责任。^[188]这对于物业的管理与服务和业主权益的保障，都具有重要意义。