管理规约：物权法中的重要法律规定

一、管理规约的概念和特征

所谓管理规约（Gemeinschaftsordnung），又称为规约、业主公约，住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则^[164]，也是指由业主制订的有关如何管理、使用和维护共有财产以及规范其相互之间的关系的协议。从物权法发展趋势来看，各国法律越来越重视管理规约在规范区分所有人之间的关系、管理共同财产方面的作用。“法律适应现实需要，各国相邻关系立法也从私法调整过渡到私法、公法调整，再过渡到私法、公法及自律法调整。”^[165]在美国，许多学者认为，小区内的业主们组成了一个限制更多的“小社会”，需要通过管理规约安排其共同生活。^[166]“有些人搬进小区居住，是因为他们喜欢居住在居民的行为被严格的规则组织起来的社区里”^[167]。我国《物权法》也顺应这种趋势，第83条第1款规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”，强调了管理规约的重要性。

管理规约的特点在于：第一，管理规约是业主自治的产物。管理规约在性质上属于民法中的共同行为，只要按照一定的表决程序作出决定，就应当对全体业主产生拘束力，因而它是业主自治的产物。依据《物权法》的相关规定，业主有权在不违反法律、法规的情况下，自主地决定有关其共同事务管理的一切规则。例如，禁止饲养有危害或困扰他人之虞的动物、禁止遛狗时间过晚影响邻人的休息、禁止在露天场所开舞会而影响邻人的休息、禁止不法占用共有部分堆放物品、禁止滥搭滥建等。这些都可以通过管理规约加以确定。^[168]管理规约涉及业主之间权利义务关系的规定，属于自治法和自治规则。它不仅是规范业主行为的规则^[169]，也是物业管理的依据。

第二，管理规约是全体业主共同意志的产物，性质上属于一种共同行为，是各业主对共同事项一致的意思表示，类似于公司章程，全体业主必须要严格遵守。^[170]它是按照少数服从多数的原则制订的，即使少数人不赞成管理规约，一旦按照表决程序表决以后，就对全体业主具有约束力。管理规约作为一种共同行为，可以视为全体业主依据法定的程序集体签订的合同，所以，其可以适用法律有关合同的有关规定。具体来说：一方面，管理规约一旦生效，对全体业主产生拘束力。业主违反了管理规约，也应当承担违约责任。另一方面，如果管理规约违反了法律、法规和公序良俗，业主是可以基于合同法关于合同可撤销的规定予以撤销的。当然，作为共同行为，管理规约和通常所说的双边性合同还是存在一定区别的，因为合同的订立必须要双方当事人的合意，而管理规约并不一定要求全体业主都表示同意。此外，即便某一业主是在管理规约通过后，购买他人房屋而取得业主身份，其也应当遵守管理规约的规定。(www.xing528.com)

第三，管理规约是经过法定的程序而制订的。根据《物权法》第76条的规定，制订和修改有关建筑物及其附属设施的管理规约，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。只要管理规约是全体业主共同意思的表示，没有违反法律的强制性规定以及公序良俗，则管理规约经过法定的程序制订后，就应当生效，对全体业主产生拘束力。^[171]

第四，管理规约是针对物业的管理和业主的行为而制订的规则。根据《物权法》第76条的规定，管理规约并不仅仅只涉及物业管理企业如何管理建筑物的方式和具体内容，而且还涉及业主相互之间权利义务的约定。管理规约作为业主自治的产物，究竟应当确定哪些内容，只要在不违反法律、法规的情况下，都应当由业主决定。但是，通常来说，管理规约基本上包括两部分：第一部分，针对物的管理，特别是对建筑物及其附属设施的使用和维护等问题，需要制订管理规约加以确定。例如，小区内是否禁止将住宅改为经营性用房等必须通过管理规约加以确定。管理规约也可以针对共有财产的利用作出规定，例如，全体业主可以在管理规约中规定，对于一楼的业主，由于其并不使用楼梯、电梯，因而其可以不承担电梯、楼梯的日常维护费用。^[172]但是，对于共同生活的一些规则也应当在管理规约中加以明确，管理规约主要是对共有部分和共同事业作出的约定，它是对全体业主的共同事务作出的规定，而不能干涉专有部分的使用权。^[173]例如，管理规约不能对房屋的出租作出限制，但如果将房屋出租给他人经营，规约可以作出限制。第二部分，针对业主行为作出规范。这就是说，管理规约要具体针对业主的共同生活作出规定。例如，禁止滥搭滥建、禁止业主携带危险物品进入社区、禁止饲养危险的动物、禁止利用专有部分的所有权从事违法活动、业主依法缴纳物业费和其他费用等。所以，管理规约也可以说是业主行为的基本准则。

管理规约中是否可以规定业主违反规约所采取的制裁措施？严格地说，业主团体本身并不享有处罚的权利。但是，为了保障管理规约能够得到有效实施，管理规约也可以规定，在住户违反管理规约的情况下，采取一些措施保障管理规约的实施。例如，业主委员会和物业服务企业有权对业主违反管理规约的行为予以制止或者召集有关当事人进行处理，必要时也可以请求有关政府机构进行处理。