车位、车库归属：约定仍是争论焦点

一、车位、车库的归属

所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。车库与车位的不同在于：一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的共同特点，车库通常都具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位。一般来说，车位很难通过登记表彰其四至范围，所以无法成为单独的所有权的客体。尽管车位具有一定的价值，但是在地表上的车位不能独立于土地，一般很难成为独立所有权的客体。另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的。车库大都是利用地下空间而建造的，而地上车位大都是利用地表划定的。在建筑物区分所有中，车位、车库都是与区分所有权不可分割的组成部分。随着城市化的快速发展、人们生活水平的提高，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车位和车库的辅助功能也越来越重要。可以说，车位和车库与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。因此，《物权法》有必要专门规定车位、车库的归属问题。

在物权法制定过程中，关于车位、车库的归属，存在着较为激烈的争论。主要存在两种看法：

（1）业主共有说

此种观点认为，在物权法中，车位、车库应当归业主共有。其理由主要在于：一方面，因为车位、车库已经计入了所有购房者的成本，因而应当由业主共有。如果开发商将其再次转让或出租，则侵害了业主的利益。^[121]另一方面，车库、车位应当由业主共同使用，车位、车库和电梯、楼道等一样，是为了发挥专有部分的效用，必须作为配套的设施。车库、车位是专有部分的配套设施，它和专有部分是不可分割的，应当作为共有部分的客体。如果由建设单位保留所有权，建设单位将车库全部出售或者出租以后，就会使得部分业主不能获得车位，从而达不到共同使用的目的，也不符合规划的要求。允许建设单位保留所有权，也可能刺激车位价格的上涨，损害业主的利益。从比较法上来看，归业主共有也存在先例。^[122]

（2）约定说

此种观点认为，在我国物权法中，对车位、车库的归属应当通过约定来确定。车位、车库毕竟不同于道路、电梯等共有财产，确定为业主共有难以操作。道路、电梯等财产可以由业主共有共用，而车位、车库的都是由业主专有和专用的。从实践来看，大多都是由建设单位和业主在购房合同中确定的。约定的方式是多样化的，可以采取出租、出售或附赠的方式。通过约定来解决车位、车库的归属问题，这种做法也是公平合理的。

《物权法》第74条第2款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”可见《物权法》采纳了“约定说”的观点。这就是说，关于车位、车库的归属，应当由当事人在购房合同中加以确定，如果建设单位在合同中保留了车位、车库的所有权，那么，车位、车库就归建设单位所有。如果其将车位、车库赠与给业主，就由业主享有所有权。如果建设单位将其转让给业主，业主在支付了价款之后取得所有权。如果建设单位将车位、车库出租给业主，则建设单位仍然享有所有权，但业主享有使用权。笔者认为，《物权法》要求通过约定来解决车位、车库的归属具有以下几个方面的意义：(www.xing528.com)

第一，根据约定来确定其归属，是对实践经验的总结。因为从实践来看，绝大多数业主都是通过买卖或者租赁、赠与合同来获得对车位、车库的所有权和使用权的。尤其是一些地方性法规也规定了车位、车库采用约定确定归属，实践证明是行之有效的。《物权法》总结了这一实践中的做法，有利于维护法律关系的稳定。

第二，有利于鼓励建设单位修建更多的车位、车库。多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，造成了目前城市车位紧张的状况，停车难的问题非常突出，当然，这也与我国汽车市场发展过快有关系。我国已经成为世界第一大汽车消费市场^[123]，将来还会进一步发展。这就需要鼓励建设单位尽可能开发更多的车位，来缓解目前这种紧张的局面。车位、车库具有独立的使用价值与交换价值，是一种独立的财产，可以进行转让。在停车难的问题越来越突出的情况下，车位、车库的价值也会增长。美国学者Henry Hansmann认为，如果某些财产成为共有物，需要采取一种对建设单位形成强有力的刺激的机制，使其提供高质量的房屋产品。^[124]这就有必要刺激投资，使建设单位从利益驱动考虑为业主提供必要的、合理的车位。但如果将车库、车位规定为业主的共有财产，那么，建设单位就没有足够的动力来投资建筑车位、车库。如果车位、车库修建得少，停车越来越难，损害最大的还是业主。

第三，有利于对地下空间的利用和社会财富的创造。从创造社会财富价值来看，鼓励建设单位多修建车位、车库，实际上就是鼓励建设单位创造更多的财富。因为建设单位是利用地下的空间来修建车库，并没有占用更多的土地。这实际上有利于缓和土地资源的紧张局面，提高土地的利用效率，促进社会财富的创造。

第四，符合市场法则。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制分配资源。在实践中，车位、车库的归属如何约定，车位、车库的价值如何确定，很大程度上是由房屋买卖市场决定的。如果房屋处于卖方市场，车位、车库价值就会升高，即使将车库作为共有财产，也不一定可以降低业主使用车库、车位的成本，因为建设单位有可能将车库纳入房屋的价格。如果房屋处于买方市场，建设单位开发的房屋根本卖不出去，他根本不可能把车位的价格抬得过高，为了促销的方便，他可能会把车位进行搭售，也就是赠送。在此情况下，车位、车库的价值就会下降。市场经济条件下，房屋价格与其他商品价格一样，总是处于不断的波动之中。不能依据一时的市场供求关系来设定法律规则，过分干预市场行为。在法律上，允许当事人通过约定确定车位、车库的归属，符合市场法则的要求，避免了对市场交易的不必要干预。

第五，有利于对车位、车库有效利用和管理。车库是一个整体，如果再区分各个车位，简单地归业主所有，也无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主。在实践中，车库的位置、大小不同，相应的价值也不同。有的人有车，有的人没有车；有的人车大，有的人车小；有的人不要车位，有的人需要车位；有的人车多，有的人车少。如果要归业主共同管理，如何协调各个业主之间的需要十分困难。在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低，这势必也会引发诸多纠纷。

所以，《物权法》第74条的规定确立了根据约定确定车位、车库归属的规则。约定的方式包括出售、附赠、出租等方式。所谓出售，就是指建设单位将车位、车库卖给业主；所谓附赠，指建设单位将车位、车库赠给业主；所谓出租，指建设单位将车位、车库租给业主。各种形式都可以作为解决车位、车库归属的方式，从而满足业主的需要。实践证明，此种方式是解决车库归属的最佳方案。