绿地、道路等共有部分范围下的物权法规定

二、共有部分范围的类型

法定共有的类型主要有如下几种：

（一）绿地

《物权法》第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”根据该条规定，除属于城镇公共绿地或者明示属于个人的以外，业主对小区内的绿地享有共有权。绿地应当作为共有财产属于全体业主共有，不能由建设单位保留所有权。《物权法》作出此种规定的原因在于：一方面，这对维护业主的利益是十分必要的，因为业主在购买房屋时，小区内的绿地面积是重要的考虑因素，其甚至可能将绿地的有无以及面积的大小作为决定自己是否购买房屋的决定性条件。这就是说，绿地的有无和大小，直接决定了业主是否订立房屋买卖合同或者直接影响到买卖的价格。如果建设单位改变了绿地的用途，将可能造成对业主的重大利益的损害。另一方面，如果由建设单位保留对绿地的所有权，则建设单位可能基于自己利益的考虑而改变绿地用途，此时，业主们将很难通过法律的途径来对此种行为加以制约。实践中，建设单位对绿地的用途改变已引发诸多纠纷，这与过去绿地的归属不清具有直接关系。所以在《物权法》中规定绿地归业主共有，也有利于解决各种纠纷。此外，如果允许建设单位保留绿地的所有权，建设单位就有可能想办法改变规划，例如，将绿地更改为车位，从而更改绿地的使用目的，这将可能严重破坏城市环境，因为毕竟绿地属于整个城市环境的一部分。

《物权法》只是整体地推定绿地属于业主共有，但绿地中可能确有属于城镇公共绿地和明示属于个人所有的情况。所以，《物权法》第73条特别规定，“属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。这就是说，一方面，如果有证据证明，特定的绿地属于城镇公共绿地，就属于公有物，应当属于国家所有。另一方面，如果明示绿地属于个人所有，就应当归个人所有。需要指出的是，所谓“明示属于个人”所有，是指规划确定为个人所有或个人专用的绿地，而不能理解为明示属于个人就是售房合同中规定为个人所有。如果规划确定为业主共有的，则不能根据合同确定为某个人所有。否则，建设单位就可能根据合同将业主共有的绿地都卖给个人，从而损害其他业主的利益。关于房屋买卖合同中约定的附赠的花园，究竟应当归属于业主共有还是由业主单独所有，对此存在不同看法。笔者认为，如果这些绿地根据规划已经确定归个人所有，应当将其作为《物权法》第73条所规定的“明示属于个人”的绿地。尤其是这些绿地往往是个别业主专用的，如果归业主共有，还要由全体业主为其承担维护的义务，这也极不合理。

（二）道路

道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。《物权法》第73条的第1款规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。”这就是说，如果是规划确定的公共道路，就应当属于公有物，属于国家所有。在实践中，小区内的有些道路是市政道路，有的是业主共有的道路，因此在规划的时候应明确加以区分。凡是规划确定的市政道路，任何人都有权使用，业主不得妨害他人的通行。小区内城镇公共道路之外的道路，则应由业主共有。

我国《物权法》确认道路归业主共有，理由在于，一方面，道路是各业主进入自己所在建筑物和专有部分的必由之路，是所有业主实现其专有部分所有权所必需的。业主购买房屋，必须取得对道路的权利，否则还需要通过相邻关系或者设定地役权的方式获得通行权，这显然对业主极为不利。所以，通行是业主最基本的生产、生活的保障，建设单位不能在售房以后保留对道路的产权。另一方面，如果允许建设单位和业主在售房合同中保留对道路的权利，就会引发许多产权的纠纷。例如，建设单位可能禁止业主通行，或者设卡收费，甚至改变用途，或者设定专用权，这必然会损害业主利益。^[109]此外，若建设单位改变道路等的用途，如在道路上随意改建车位，也会对业主造成损害。

虽然道路、绿地必须归业主共有，但业主也不能随意改变这些道路、绿地的规划用途，如不能在此之上私盖建筑等。如果其他小区的业主有必要通行，则应当按照相邻关系的有关规定处理。

（三）物业管理用房

物业管理用房，是指物业服务企业为管理整个小区内的物业而使用的房屋。对于物业管理用房，应当归全体业主共有。《物权法》第73条规定，物业服务用房应当规定全体业主共有。理由在于：一方面，物业管理用房是向小区提供物业服务所必需的。没有物业服务用房，物业服务企业等就无法为业主提供必要的物业服务，所以，建设单位在兴建小区时应当一并建造物业管理用房。在向业主转让专有部分所有权时，建设单位应当将物业管理用房的所有权一并转移，不能将其单独转让或者保留所有权。另一方面，物业服务企业都是由业主聘请的，所以，业主也应当为其提供管理用房。如果管理用房不属于业主共有，业主聘请物业服务企业，就要支付大笔租金，也会影响小区的物业管理。

（四）维修资金

所谓维修资金，是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。维修资金在性质上不同于管理资金^[110]，所谓管理资金是由业主出资组成的由业主大会或者业主委员会管理的资金^[111]，它可以由业主出资的财产构成，也可以由共有财产的收益所构成。^[112]维修资金只是由业主出资形成的，且只能用于特定的目的，不能用于支付各种管理的费用。

《物权法》第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”这就是说，首先，维修资金在归属上必须属于业主共有，因为维修资金是业主缴付的，通常是业主在购房之时按照一定的比例支付的。即使由建设单位代为收取，也不应该由建设单位所有。对维修资金的使用，政府有管理的权限，但政府只能监督维修资金用于共有部分和共有设施，而不能支配维修资金。维修资金在性质上属于共有财产，此种共有不能处分、转让，也不能实际地分割为业主所有。其次，维修资金必须要用于特定的目的，我国《物权法》第79条规定，维修资金应当用于电梯、水箱等共有部分的维修。因此，维修资金只能够用于共有部分的维修或者其他重大修缮，尤其是建筑物本身的修缮活动。维修资金必须实行专款专用，不能将维修资金挪用作其他用途，原则上也不能作为业主委员会承担责任的财产。如果将维修资金作为责任财产用于承担责任，则一旦建筑物及其附属设施需要作重大修缮，可能没有资金用于修缮。在此情况下，如果业主又不愿继续交纳维修资金，就会严重影响业主的正常居住和生活。再次，维修资金的使用必须通过全体业主经过法定的程序决定，这主要是考虑到维修资金的使用关系到全体业主的共同利益，一旦使用不当，就会对全体业主造成损失。因此，维修资金应当由全体业主通过业主大会来决定，而不能由业主委员会决定。根据《物权法》第76条第5项的规定，维修资金的使用必须要业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。最后，维修资金的筹集、使用情况应当公布。也就是说，对维修资金的使用，全体业主享有知情权。无论是业主大会、业主委员会还是物业公司，都有义务将维修资金的使用情况向全体业主公布。业主也有权对维修资金的使用情况进行查询、监督。

（五）建筑区划内的其他公共场所和公用设施

《物权法》第73条中规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”所谓其他公共场所和公用设施，是指除绿地、道路之外的公共场所和公用设施。《区分所有权司法解释》第3条规定：“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”该解释采取了排除法，即如果不属于业主专有和其他人所有的场所和设施，则属于业主共有的“其他公共场所、公用设施”。这种定义也不无道理。由于其包含的范围是十分宽泛的，需要在法律上准确界定。具体而言：一是其他公共场所。所谓公共场所，是指能够为全体业主所共同使用或利用的场所。换言之，是除绿地、道路等以外的，为全体业主所共同使用的地方。公共场所包括广场、园林、走廊、门庭、大堂等。^[113]公共场所要区别于仅仅供特定人使用的场所。例如，根据规划确定由某个业主专门使用的部分，比如附赠的、供业主单独使用的阳台，不能认为是公共场所。二是公用设施。所谓公用设施，是指为保障专有部分的利用而修建的专门服务于业主的配套设施。例如，各种健身设施、消防设施、围墙、大门、自行车车棚、外墙、配电箱、各种供电、热水、气、管线等，也包括小区的警报设施、电梯设施、邮箱、地下供暖管道、小区内花园、栏杆、小区大门对讲机、小区中心供暖设备、排气管、通风井、垃圾箱、小区内的美化雕塑、装饰及尖顶、外墙、小区大门等。^[114]公共场所和公用设施是为了满足小区业主共同利益的场所和设施，从而区别于完全用于营利性的、面向社会开放的各种设施。正是从这个意义上，可以认为，会所、商铺等营利性设施并不一定是公共场所和公共设施。据此，不应将小区内所有公用设施都纳入业主共有的范围。

关于会所的归属，因在物权法制定过程中争议较大，我国《物权法》对于会所的归属没有作出规定。笔者认为，《物权法》第73条所规定的归业主共有的“公共场所、公用设施”不应该包括会所，关于会所的归属，应当由双方约定，如果没有约定，则应当推定归业主共有。其主要原因在于：第一，除了当事人在合同中有特别约定外，会所不仅是一个服务于业主的场所，而且面向社会开放，会所不仅服务于特定人，且要服务于许多不特定的人，所以不能够把会所理解为业主的公用设施，更不是一个仅仅服务于业主的公共场所。第二，会所是具有一定的营利性的场所。会所需要进行专业经营，而从事经营活动就存在一定的商业风险，业主固然可能从营利中获得一定的收益，但一旦发生亏损，则全体业主就可能需要承担责任。这将使业主承担过大的风险，所以，业主共有并不一定对业主有利，且由业主所有，由业主来管理，业主也未必能够胜任。无论是业主大会还是业主委员会，其组织形式都不适合从事商业经营活动。第三，通常，会所的投资巨大，如果完全归业主所有，也可能导致建设单位将风险转移给业主，拉高房价。例如，仅会所中的游泳池，就需要支付维护水费、循环泵电费、救生员和管理员的人工费、药品消毒费、水质检验费、保险费等费用。这些费用都摊到业主身上，费用也不少。第四，会所可以成为小区的附属设施，但是，小区也可以不需要会所。所以，从鼓励建设单位兴建会所考虑，通过约定来确定会所的归属，也许对业主是有利的。即使建设单位保留了对会所的所有权之后，也可以通过双方之间的另行约定来规定会所的服务对象和经营问题。^[115]

关于小区的学校、幼儿园、商店、超市，其产权归属比较复杂，有些是相关单位购买经营性用房后专门用于经营的，这种情况下，显然其属于业主专有部分；但也有一些学校、幼儿园等是由建设单位投资作为小区配套建设的，对此也不宜简单将其都作为业主共有的财产。因为如果归业主共有，也未必对业主当然有利，一方面，维持这些设施的运转需要支付高额的费用，而这些费用按照合同都应当由业主来支付；另一方面，这些设施也不是每一个业主都需要的，因此，如果强制要求其归业主共有，实际上增加了业主的负担。

（六）小区内未纳入建筑区划的其他场地(www.xing528.com)

《物权法》第74条第3款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”此处实际上规定了其他场地应当归业主共有。那么如何理解其他场地？结合第73条和第74条的规定，可以认为此处所说的其他场地，是指未纳入建筑区划内的其他场地，主要是指未纳入建筑区划的空地。这些空地究竟应该归属于谁，在实践中经常发生争议，有的建设单位将空地用做停车收费场所，甚至利用空地建设会所或者如歌厅、舞厅之类的娱乐场所，由此引发了一些纠纷。笔者认为，根据《物权法》第74条的规定，尽管空地没有纳入规划的范围内，其也应当作为其他场地，归业主共有。《物权法》作出此种规定，主要原因在于，一方面，在房地产开发过程中，建设用地使用权的出让是按照宗地进行的，建设单位拿到一宗土地进行开发建设，再将土地上下的建筑物分别转让给业主。完成转让之后，业主在获得专有部分的所有权、建筑物共有部分共有权的同时，除城镇公共道路和绿地应当为国有、明示归个人的绿地则按照约定处理之外，原则上各业主应当共同取得对该宗土地的建设用地使用权，这其中就包含了建筑区划外的其他场地。另一方面，对于规划中并未进行建设的空地，建设单位也不能擅自改变整体规划用途进行开发。虽然空地未纳入规划建设的范围，但显然将某块土地留作空地是符合整体规划要求的。为了避免建设单位擅自改变规划，也有必要要求空地归业主共有。既然空地归业主共有，如果在空地上设置健身设施、体育锻炼场所，也应该归业主共有，由业主决定如何使用。

（七）建筑物的基本结构部分

所谓建筑物的基本结构部分，是指建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分。在建筑中，它通常是建筑物基本的架构，具体来说，它主要包括如下几个方面：

第一，建筑物的基础。所谓建筑物的基础，是指建筑物最底层的地基部分，也包括承载建筑物的底座。但是，并不包括地下室、地下车库和人防工程等。^[116]

第二，承重结构。建筑物中承重结构主要是指承重梁、承重墙等，它们在建筑物中起到支架的作用。司法解释将其确定为共有，主要是为了避免单个业主擅自进行改建、破坏，从而影响整个建筑物的安全。^[117]

第三，外墙面。外墙面是房屋的组成部分，与房屋的专有部分不可分割，因此，外墙面应该由业主共同所有，建设单位也不能在售房合同中对外墙面作出不合理的限制。^[118]对外墙面的使用必须由业主共同作出决定。例如，将外墙面用于广告以及对收益如何分配，应当由全体业主共同决定。

第四，不属于业主专有部分的露台。依据《区分所有权司法解释》第2条第2款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”依反面解释，凡是不属于规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时未根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，对此类物业，可以认为属于《物权法》第73条所规定的公共场所，应当认为是属于全体业主共有，如果允许建设单位保留屋顶平台的所有权，禁止他人特别是业主上屋顶平台，甚至改变设计用途，在屋顶平台上加盖房屋，就会损害业主的权利。对于属于业主共有的屋顶平台，任何有关屋顶平台的有偿利用，例如，树立广告牌、搭建有关设施等行为，都必须经过业主大会或者业主委员会的同意，通过订立合同或者设定地役权来确定，由此所获得的收益应当归全体业主所有。

（八）建筑物的公共通行部分

建筑物的公共通行部分，是指通道、走廊、楼梯、大堂等供全体业主通行的部分。公共通行部分是为了满足全体业主共同生活的需要而设立，因此，应当确定其属于共有部分。从实践来看，公共通行部分已经作为“公摊”纳入房价之中。

（九）建筑物的附属设施部分

附属设施部分，是指消防、排风、供水、中央空调、公共照明等附属设施、设备。这些部分是为了配合专有部分的正常使用而设置，是为了更好地发挥专有部分的功能。需要指出的是，对于配电箱和接入小区的各种供电、热、水、气管线等公用设施，除按规定已经确定为供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。不过，这些设施铺设、运营的技术性很强，业主本身是无法运营和维护的，即使由业主承担有关维护费用，也并没有排除相关主体的义务，因为相关的供水、电、气、暖公司负有相应的合同义务。例如，电话因线路故障而不能通话，则电信公司有义务进行检修维护。

（十）建筑物的结构空间部分

结构空间部分，是指避难层、设备层或者设备间等结构部分。避难层是高层建筑中用做消防避难的楼层。一般建筑高度超过100米，依据有关规定，必须建造为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。^[119]

（十一）其他场所、设施和物业

《区分所有权司法解释》第3条第1款规定，“其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”，也属于共有部分。该条实际上采取兜底性列举的方式，按照“非特定权利人所有即为业主共有”，将法律上没有列举清晰的共有部分概括进去。^[120]但是，该条确定的共有部分必须满足三个条件：第一，必须不属于专有部分。如果在法律上已经归属于专有部分，则不能作为此处所说的共有部分。第二，不属于市政公用部分。例如，有关水电管道、煤气管道、电话线路等，如果已经确定为市政公用部分，则不属于业主共有。第三，必须不属于其他权利人所有。例如，在小区内，第三人设立的幼儿园、银行建设的自动取款机等，不属于业主共有。

在建筑物区分所有场合，对建筑物的命名权是否可作保留，值得探讨。一种观点认为，命名权属于全体业主，建设单位在出售之前不能作保留，只能在将来与业主委员会订约时规定如何使用。另一种观点认为，在开发过程中，必须由建设单位先行指定建筑物的名称并获得有关部门的批准才能出售，因此，建筑物的命名权只能为建设单位所有。笔者认为，命名是对建筑物的命名，因此，对建筑物命名的权利当然应当归于建筑物的所有权人。建设单位在转让建筑物内的房屋后，已不再享有对建筑物的所有权，因而也不应对建筑物享有命名权。既然此时建筑物属于全体业主，则命名权也应当属于全体业主，建设单位不能对此特约保留。

需要探讨的是，人防工程究竟在法律上如何归属？根据《人民防空法》第18条的规定，人民防空工程，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在我国，随着城市商品房的发展，我国的人防工程建设发展迅速，人防工程投资来源已经多元化，并非单一由国家投资，因此在这种情况下，不能简单地认为，凡是地下人防工程都属于国家所有，也不宜简单认定归建设单位所有或业主所共有；而应当依据具体情况，判断人防工程的产权归属。例如，在人防工程建造过程中，有的地方在土地出让时政府已经进行了地价减免；也有些政府给予了其他的优惠，也有不少地方政府并未给予任何优惠，完全是由业主和建设单位投资兴建的。因此，此类情况比较复杂，不宜简单认定归哪一个主体所有。