共有权的行使原则：合理使用和保护共有部分。

四、共有权的行使

《区分所有权司法解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”依据这一规定，共有权的行使应当符合如下原则：

第一，合理使用原则。此处所说的合理使用，是指业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要而使用共有部分。至于“合理需要”的认定，应当考虑专有部分的用途、共有部分的设立目的、业主个人的情况等具体情形综合考虑。

第二，合法行使权利原则。所谓合法行使权利，是指共有人在使用共有部分的过程中，应当遵守法律法规和管理规约的规定，并不得侵害他人的权利。所以，此处所说的“合法”是广义上的，不仅包括符合法律法规的规定，还包括符合管理规约。共有人在行使共有权的过程中，不得侵害他人的权利，例如，在道路上占用道路堆放物品，影响他人的通行；或者占用共同道路晾晒衣物等，影响小区的整体环境。(www.xing528.com)

第三，在法定范围内的无偿使用原则。《区分所有权司法解释》第4条规定，专有部分所有人“无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权”。依据这一规定，业主在法定范围内可以无偿利用共有部分。因为从建筑物区分所有权中共有部分的存在目的来看，该共有部分的存在主要是为了业主使用、收益，以实现专有部分的功能，例如，屋顶平台、外墙面都与专有部分的利用不可分割，专有部分所有人对其屋顶以及专有部分对应的外墙等的无偿利用行为，应当是在法定范围内的无偿使用，该行为可以认定为是一种合理使用，不应当构成侵权。^[107]但超出法定范围的使用行为，则构成侵权，例如，某个业主擅自利用公共建筑的外墙做广告，则构成对其他业主权利的侵害。

共有部分属于全体业主共有，由其进行使用和收益，其他任何人不得侵害业主的权利。《区分所有权司法解释》第14条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”据此，侵害行为人包括建设单位和其他行为人。其他行为人既包括业主也包括业主以外的人。侵害共有部分的行为主要包括两类：一是擅自占用、处分业主共有部分。例如，建设单位非法转让属于共有的物业管理用房，擅自将共有的空地改建为停车场出租等。二是擅自改变共有部分的功能或者从事经营性活动。例如，建设单位侵占业主共有的道路，将业主共有的空地改建为临时用房。^[108]又如，未经业主同意擅自使用外墙面发布广告，或者擅自利用公用阳台堆放杂物等。在侵害共有部分的情况下，业主作为权利人有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失。在擅自进行经营性活动的情形下，《区分所有权司法解释》第14条第2款规定：“属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”这就是说，在业主要求返还因他人侵权而获得的收益以后，可以将该收益用于业主共同决定的用途。