持有份的确定与业主权益有关。

三、持有份

所谓持有份，是指区分所有中业主根据专有部分的面积占整个建筑物总面积的比例确定份额。在区分所有的情况下，通常可以根据两种方法来确定持有份额，一是根据面积来确定，即依据各共有人的专有部分占整个建筑物总面积的比例所确定份额。二是根据购房价款来确定，即根据购房款在整栋房屋价款中的比例来确定持有份。例如，《瑞士民法典》第712e条和法国1965年法律的第5条。这两种方式各有利弊。如果完全按照面积来确定，在面积差距过大时可能在某些方面对小业主有利但不利于大业主，如物业费用的分担；而依据购房款的比例确定，又会出现如下问题，不同业主购买房屋的价格不同，形成不同的比例。但事实上，不同时期购买的房屋的价值本身就是不同的，所以，根据此种方式来确定持有份也不一定妥当。

《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”可见，该条是根据面积来确定持有份的。此处所说的专有部分，包括套内使用面积加上公摊部分，实际上指的是售房合同中的建筑面积。此处所说的总面积，应当区分两种情况，一是一栋建筑物内的建筑物总面积，二是指整个小区的总面积。如果要确定建筑物内的共有权的持有份，应当以一栋建筑物内的建筑物总面积作为确立持有份的标准；如果要确定小区内共有部分的持有份，应当以小区内的建筑物总面积作为确立持有份的标准。持有份确定了业主对共有财产享有权利和承担义务的依据。

持有份是区分所有中特有的概念，它不同于按份共有中的应有份，表现在：第一，应有份具有所有权的效力，它可以转让、抵押、抛弃，甚至还产生优先购买权，但是持有份并不具有这些效力。第二，应有份是对整个共有财产的应有份额，是一种比例关系；而持有份的核心是业主对自己专有财产在总面积中的比例。第三，应有份的核心仍然是所有权，它体现为一种权利，但持有份常常是与区分所有中的管理权联系在一起的，它不仅确立业主的管理权，还要确定义务的分担。第四，应有份是按份共有人行使权利的依据；而持有份只是在业主没有约定或约定不明时才能发挥作用。具体来说，区分所有中的持有份的确定主要有如下几方面的意义：

1.建设用地使用权的享有

在我国，土地属于国家或集体所有，任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体，都不能取得对土地的所有权，但应同时取得占用范围内的建设用地使用权。在房地产开发实践中，首先是由建设单位在通过出让、转让、划拨等方式取得建设用地使用权以后而建造建筑物，建筑物建成后，建设单位基于其合法的建造行为而取得房屋所有权，同时享有建设用地使用权。但是，建筑单位将房屋转让给各个业主之后，各个专有部分所占该建筑物所占地基面积的比例都应当记载在房屋产权证之中。区分所有的面积越大，其所占地基的面积比例越高。笔者认为，建筑物地基的建设用地使用权应当为业主所共有，但由于我国采用房随地走的原则，业主在购买房屋之后，也相应地取得区分所有部分所占土地面积的使用权利。实际上，该比例就是业主对共有的建设用地使用权所占的持有份。

2.管理权的行使(https://www.xing528.com)

管理权在一定程度上也要由专有部分所有权所决定。因为建筑物区分所有权人对于共有财产的管理，涉及共有权的行使，因而需要按照一定的比例确定各业主所享有的共有部分的管理权。根据我国《物权法》第76条，在行使管理权的时候，也应当按照建筑面积所占总面积的比例来确定，这实际上就是按照持有份来行使管理权利。

3.费用分担

共有财产在管理过程中也会产生许多维护、维修的费用，以及因为共有财产造成他人损害的赔偿费用，业主不能仅享有对共有财产的权利，而不承担义务。这些费用的分摊，有约定的，按照约定处理；没有约定的，也应当由业主根据一定的比例分担。^[105]关于具体的费用分摊状况，可以根据费用发生的不同情况来分别考虑：小区的费用的分摊，应该根据业主的专有部分的面积占规划小区的面积来分摊；如果是建筑物的费用，则应该根据建筑物内住户的持有份占建筑物的面积来分摊。

4.收益分配

对于基于共有财产所取得的收益的分配，如果没有约定或约定不明，可以按照持有份来决定。^[106]例如，物业服务企业将小区的空地作为停车场，并出租给他人，获取了一定的收益，或者将屋顶平台出租设立广告牌而获取的收益。这些收益可以根据持有份在业主之间进行按比例分配。