共有权的概念与义务

一、共有权的概念和特点

所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权（Miteigentumsanteil），是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。例如，区分所有人对于小区的绿地、道路所享有的共有权。建筑物区分所有人的共有权具有如下特点：

（一）权利主体的特殊性

建筑物区分所有权中共有权的权利主体是业主大会或者全体业主。与一般财产共有相比，在建筑物区分所有中，共有人是众多的，随着现代建筑物向高层、高空发展，一栋建筑物的住户越来越多，一个小区内可能有成千上万的业主，他们都构成了小区内共有财产的主体。正是因为人数众多，所以不可能由每一个人都参与共有财产的管理，通常需要由业主通过业主委员会或其委托的物业服务企业来实际行使管理权。

然而，关于共有部分的权利主体的确定，实践中存在不同看法：一是业主大会说。此种观点认为，共有部分只能归属于业主大会。二是业主委员会说。此种观点认为，业主大会并非定期召开，无法行使权利、履行义务，而业主委员会是常设机构，因此，应当由业主委员会作为权利主体。三是全体业主说。此种观点认为，共有部分职能由全体业主所有。笔者认为，应当由全体业主作为权利主体。如果已经成立了业主大会，也可以登记在其名下，这就有必要在法律上赋予业主大会以民事权利主体资格。如果没有成立业主大会，则应当登记在全体业主名下。

（二）共有部分附随于专有部分

在建筑物区分所有的状态下，区分所有人所享有的共有权与其对专有部分所享有的单独所有权是密切联系在一起的，共有权是由专有部分所决定的，并从属于专有部分的所有权。在区分所有的条件下，共有部分不能独立存在，也不能单独地转让和继承。只有在取得了专有部分的所有权之后才能相应地取得共有权。一般来说，专有部分的面积越大，共有部分的份额越大。转让专有部分所有权，共有部分也应相应地转让。^[94]专有权的大小也常常要决定其承担修缮共有财产的义务范围。任何买受人购买房产，一旦取得专有部分的所有权，则自然取得共有部分所有权。在区分所有的成立登记上，一般只登记专有部分所有权，而对共有部分所有权并不单独登记。^[95]正是由于共有部分附随于专有部分，因而区分所有权中的共有，既不同于按份共有，也不同于共同共有，可以将其看做一种特殊的共有形态。

（三）客体范围较为广泛(www.xing528.com)

一般来说，专有部分的所有权限于建筑物内。但对于共有权而言，则不限于建筑物内，还可能延伸到小区。共有部分的范围主要包括如下方面：（1）建筑物的基本构造部分，例如，支柱、屋顶、外墙或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附属物，例如，楼梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道等^[96]，以及仅为部分区分所有人所共有的部分，例如，各层楼之间的楼板，仅属于相邻部分的所有人所共有。^[97]（3）建筑物所占有的地基的使用权，在法律上归属于全体建筑物区分所有人共同所有。（4）住宅小区的绿地、道路、物业管理用房。（5）公共场所和公共设施，如小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、保安等公用配套设施，除依法归属于国家或有关法人所有外，应当归属于全体住宅小区的业主所共有。（6）小区内的空地。（7）其他共有财产。^[98]

共有权在类型上具有多样性。在区分所有中，共有的类型比较复杂：一是可以根据共有产生的原因，将共有分为法定共有和约定共有；二是根据共有的客体是财产还是权利，可以将共有分为一般共有和准共有；三是根据共有人的范围，可以将共有分为小区内全体业主的共有、某一栋建筑物内全体业主的共有、特定单元或者特定几个业主的共有。对不同类型的共有的确定需要根据不同的财产情况来考虑。

（四）内容包括权利与义务

《物权法》第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”建筑物区分所有中的共有，与一般的共有的区别还表现在：一般的共有常常现实地表现为共有人享有的权利和利益，如按份共有人享有的份额能够使共有人获得一定的收益。但是，区分所有中的共有主要是为了保障专有部分的行使，或者业主的共同生活而建造的设施。所以，业主有权享有对共有部分的使用、收益^[99]，当然，业主已经从这些设施本身获得了利益。业主需要对这些共有部分承担维护、维修等义务。所以，业主对建筑物专有部分以外的共有部分在享有共有权和共同管理的同时，也要对建筑物共有部分的维护、维修等工作承担义务，分担有关物业管理，维护、维修的义务。如果因为小区的共有部分造成损失，也应当分担损失。《物权法》之所以强调业主对共有部分既享有权利，又要承担义务，原因在于，业主往往注重对自己专有部分权利的行使和义务的履行，但易于忽视对共有部分的义务承担。例如，在实践中，有的业主拖欠共同维修费用，使建筑物共有部分长期得不到维护。所以，《物权法》规定业主在享有共有权的同时，应当履行共有人的义务。

根据《物权法》第72条的规定，业主不得以放弃权利为由而不履行义务。一方面，业主不得为了拒绝支付共有财产维护维修的费用，而表示放弃对共有财产的权利。因为共有部分和专有部分是不可分离的，业主不得在保留专有部分权利的同时，放弃其共有部分的权利。更不能以放弃共有部分的权利为理由而拒绝履行义务。另一方面，业主不得在转让专有部分所有权时，拒不履行对共有部分的义务。此外，业主不得以其未“实际使用”为由而拒绝支付费用。例如，所有安装了集体供暖设施的业主，不论其是否实际使用，都必须支付费用。只有确保业主对共有部分义务的履行，才能维护业主的共同生活有秩序地进行，才能构建小区的和谐。

（五）权利行使方式具有特殊性

一是要依据法律的规定和管理规约来行使共有权，例如，依法定程序决定维修资金的使用。二是在建筑物区分所有的情况下，共有人行使权利，常常采用持有份的方式。依据我国《物权法》第80条的规定，建筑物共有部分及其附属部分的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不清的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。这实际上是确定了共有人在没有约定的情况下，应采取持有份的方式享有权利并承担义务。