住改商应符合一定条件，否则需赔偿恢复原状

五、住改商应当符合一定的条件

所谓住改商，是指业主将住宅改变用途，变更为经营性用房的行为。《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”这就是说，首先，《物权法》并不禁止住宅改为经营性用房，因为一个小区内可能居住成千上万的业主，而各个业主又有不同的需求，如果绝对禁止任何住宅都不能商用，既不利于满足小区业主的需要，也不利于发挥住宅的有效率利用。但是，住改商的行为也可能影响到其他业主的生活安宁、安全。住改商的行为也可能产生污染（如油烟、废水、噪音）。同时，由于住改商之后，往来人数众多，也会给小区的管理带来很大的不便。^[91]因此，《物权法》第77条对民宅改为商用作出了必要的限制，具体来说，其限制包括如下两个方面：

第一，必须符合法律、法规以及管理规约的规定。所谓管理规约，是指业主大会集体通过的管理规约，如果其中对住宅改为经营性用房有禁止性的规定，则必须按照管理规约的规定，不得将住宅改为经营性用房。

第二，必须经过有利害关系的业主同意。《区分所有权司法解释》第11条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”这就是说，有利害关系的业主包括两种情形：一是本栋建筑物内的其他所有业主，其只需提供并证明其合法的业主身份即可。^[92]二是该建筑区划内的本栋建筑物之外的、有利害关系的业主。不过，这些业主应当对其主张与自己有利害关系的，其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。例如，某个业主将其住房改为歌厅，不仅影响到该栋建筑居民的生活，而且可能给整个小区的安全带来隐患，如果该栋建筑物之外的居民主张该行为会对其产生不利影响，则应当就该不利影响负担举证责任。(www.xing528.com)

所谓经过有利害关系的业主的同意，是指所有有利害关系的业主都应当同意。《区分所有权司法解释》第10条第2款规定：“将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”这就采纳了“利害关系业主一致同意原则”。也就是说，即使是有多数利害关系的业主同意，也不得进行住改商。例如，如果要将自己的住宅改为歌厅，因为要影响到整个建筑物全体业主的利益，故需要取得全体业主的同意。同时，有利害关系的业主所作出的同意应以明示的方式作出，如果其并未以明示方式而作出的，则不应推定有利害关系的业主已经同意“住改商”的行为。^[93]

在业主擅自进行住改商的情况下，因为该行为可能损害其他业主的合法权益，因此，其他业主享有请求救济的权利。《区分所有权司法解释》第10条第1款规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”依据这一规定，受损害的其他业主可以提出如下请求：一是排除妨害。例如，某居民在楼道口堆放物品，则受影响的居民可以请求堆放人将物品移除。二是消除危险。例如，某居民在楼道口私接电线，则受影响的居民有权请求行为人移除电线，以消除危险。三是恢复原状，即权利人有权请求住改商的行为人将商业用房改回居住用房。四是赔偿损失，即在行为人住改商的行为给其他业主造成损害的，则受损害的业主有权向行为人请求损害赔偿。