三、专有部分的范围
所谓专有部分的范围，是指专有部分所涉及的部分，它是界定业主专有部分所有权的基础。《区分所有权司法解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”依据这一规定，专有部分要成为区分所有权的客体，必须具备如下几个条件：
（一）必须具有构造上的独立性
构造上的独立性又称为“物理上的独立性”，它是指各个部分在建筑物的构造上可以被区分开，并与建筑物其他部分在物理上隔离开来，如此才能客观地划分为不同部分并为各个所有人独立支配。[75]在比较法上，专有部分是空间上封闭，依据交往的观点结合其类型和大小能够满足人类居住需要的建筑物的独立部分。[76]如一排房屋以墙壁间隔成户，即能够被各个住户独立地支配。问题在于，构造上的独立性如何具体确定？事实上的区分达到何种程度才形成构造上的独立性？有一些国家的判例学说（如德国）认为，区分所有权客体必须四壁有确定的遮闭性[77]，一幢建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。如何确定构造上的独立性？首先，应当具有固定性，而不是一种临时性的建构。至于间隔，无论是木材、砖块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。[78]其次，通过间隔能够独立地形成一定的空间。根据瑞士法律规定，区分所有权的客体必须是供居住用的一定空间，即形成一定的居住单位，而该居住单位必须要有独立的出入门户，所以，一套住宅中的某个房间，不能作为区分所有权的客体。[79]在法律上要求构成上的独立性的原因在于：一方面，由于区分所有要将建筑物分割为不同部分而为不同所有者单独所有，而单独所有权的支配权效力所及的客体范围必须明确，要明确划分范围就必须以墙壁、地板、大门等作间隔和区分标志。另一方面，只有在客体范围十分明确的情况下，才能确定权利范围，同时准确地判断他人的行为是否构成对某一专有权的损害，如果各个权利的客体都不能区分开，也就很难判定某人的权利是否受到侵害。
（二）必须具有利用上的独立性(www.xing528.com)
所谓利用上的独立性，是指业主能够针对专有部分所有权的各个部分，独立地利用并可以排他使用。建筑物被区分为各个部分以后，每一部分都可以被独立地使用或具有独立的经济效用（wirtschaftliche Bedeutung）。[80]此种独立性在学说上又被称为“机能上之独立性”或“利用上之独立性”[81]。一方面，所谓独立的利用，就是不需借助其他部分辅助即可利用，如区分的部分可以用来住人、用做店铺、办公室、仓库、停车场等，以住家为目的的专有部分，其内部应有居住空间、厨房等，应当具有独立的经济效用。另一方面，所谓独立的利用，就是指权利人可以直接占有该专有部分并进行排他地利用。假如区分为各个房间以后，该房间并无独立的出入门户，必须利用相邻的出入单位门户才能出入，则该房间并不具有使用上的独立性，不能排他的利用，从而不能成为区分所有权的客体。通常，判断区分部分能否单独使用，要以该区分部分有无独立的出入门户为判断要素。[82]
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体
此种独立性在学说上也被称为“形式的独立性”。构造上和使用上的独立性，乃是经济上的独立性。只有通过登记成为特定业主所有权的客体，才能表现为法律上的独立性。也就是说，通过登记使被分割的各个部分在法律上成为各个所有权的客体。如果被分割的各个部分登记为各个主体所有，则建筑物作为整体不能再作为一个独立物存在。当然，如果各个区分所有权已经归属于一个人时，而该所有人愿意将各部分登记为一个建筑物所有权时，基于物权的排他性原则可以导致其他区分所有权消灭。应当指出的是，通过登记表现出来的法律上的独立性，是以构造上和使用上的独立为基础的，如果构造上或使用上的独立性不复存在，则法律上的独立性也难以存在。例如，原被区分所有的两部分同属于一人，间隔除去后，两部分合为一体，则各部分失去其构造上的独立性或使用上的独立性，应解释为一个所有权；如果不属于一人而除去间隔，则应推定其为共有。所以，区分所有是以事实上建筑物能够被区分为基础的，如果具有构造上和使用上的独立性而未登记（例如，一个建筑物已被分割为各个部分，具有独立的门牌号码但并未分别登记），在此情况下，应当综合考虑占有和使用房屋的根据、使用情况、未经登记的原因等因素而决定是否应承认使用人的单独所有权。同时，区分所有的登记还要以当事人具有区分所有的意思为前提。[83]
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