业主专有权的划分及限制措施

一、专有权的概念

所谓专有部分所有权（Sondereigentum），简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。^[61]专有部分通常是在将建筑物分割为各个不同部分的基础上形成的，专有部分是各个区分所有人所单独享有的所有权客体，此项单独所有权与一般的单独所有权并无本质区分^[62]，所以，权利人可以行使完全的占有、使用、收益与处分权。《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”专有部分所有权的特点在于：

1.专有部分所有权具有所有权的效力。我国《物权法》第71条表明，专有权人对其专有部分的所有权享有如同一般所有权一样的权能，包括占有、使用、收益和处分的权利，从这个意义上说，专有部分的所有权本质上仍然属于所有权。占有就是指所有人对其房屋有权控制，如对其住宅商品房进行自主占有，也可以由他人占有。使用就是指对其专有部分可以自己使用，也可以授权他人使用；可以用于住宅^[63]，也可以用于经营性用房。当然，权利人只能在法律、法规和管理规约规定的范围内使用，必须按照特定用途来使用。处分就是指所有人有权将房屋转让、出租以及设置抵押等。^[64]专有部分的所有人对其专有部分享有完全的占有、使用、收益和处分权，某一专有权人在出售其专有部分时，其他权利人不享有优先购买权。专有权人也享有基于所有权产生的物权请求权。^[65]

值得讨论的是，区分所有人对其专有部分所享有的出租和抵押权，能否在管理规约中加以限制或剥夺？一种观点认为，既然区分人享有所有权，其应当享有处分权，自然可以出租和设定抵押等负担。管理规约可以限制业主对专有部分的出租权和抵押权，例如，限制承租人使用房屋的方式，但是，不能禁止业主出租。另一种观点认为，区分所有人共同生活和共同利益决定了，管理规约可以剥夺业主对专有部分的出租权和抵押权。我国《物权法》第71条规定，业主行使专有部分的权利，不得损害其他业主的合法权益。这就意味着，只要大多数业主认为，专有部分的出租和抵押会损害其他业主的利益，则上述权利在法律上应当允许剥夺。笔者赞成前一种观点。理由在于：第一，既然专有部分的所有权，具有所有权的效力，那么，管理规约就不能剥夺业主出租和抵押专有部分的权利，否则，就与业主对专有部分享有的所有权的性质相违背。禁止区分所有人将其专有部分出租，剥夺了所有人的处分权，基于公共政策的考虑，小区内房屋的出租不应当受到限制。^[66]第二，管理规约剥夺业主出租和抵押专有部分的权利是违背公序良俗的。确切地说，此种剥夺实际上违反了公共秩序，即违反了法律保障所有权的基本规则。既然制订管理规约属于法律行为的一种，则其违反法律法规的规定和公序良俗，应当被认定为无效。第三，我国《物权法》第71条规定，业主行使专有部分的权利，不得损害其他业主的合法权益。该条规定旨在禁止业主滥用专有部分所有权，从而损害其他业主的利益。例如，在自己的专有部分之上堆放腐烂的物品，散发臭气；或者制造噪音影响邻人的休息，都可能损害其他业主的合法权益。但这并不是说，《物权法》完全禁止业主出租、抵押其专有部分，因为从法律上说，出租和抵押一般不会损害其他业主的利益。当然，在法律上对于业主从事出租或者其他活动也有必要作出适当的限制，例如，房屋出租以后，承租人不得改变建筑物的使用目的，不得擅自将住宅改为商用。(www.xing528.com)

2.专有权的客体具有特殊性。一般所有权的客体是特定的动产或不动产。而区分所有权的专有权的客体，不可能是独立的不动产，而只能是建筑物经分割后形成的具有一定独立性和可公示性的“专有部分”，具有空间上的统一性和封闭性。^[67]通常，专有部分所有权的客体都位于建筑物之内，业主的专有部分的所有权，主要是对建筑物内的财产享有所有权。在特殊情况下，规划确定某块绿地属于特定的业主所有，也可以作为专有部分所有权的客体。至于专有部分所有的客体是否是空间，在学理上存在不同的争议。有学者认为，专有部分仅限于空间，也有学者认为，还应包括墙壁。^[68]笔者认为，专有部分的所有权作为不动产权利，其所支配的对象不是空间，而是财产。

3.专有部分所有权在行使上具有特殊性。专有部分的所有权，尽管具有一般所有权的效力，但是，它又不完全等同于一般的所有权。因为区分所有权和独门独院的房屋的所有权不同，在独门独院的情况下，所有人是单独生活，其行使所有权一般不会威胁其他建筑物的安全，一般也不会影响其他人的生活。但是，在区分所有的情况下，某一业主是和其他众多的业主一起共同生活，形成一种住宅所有人共同体（Wohnungseigentuemergemeinschaft）^[69]，因此，其行使专有部分的所有权直接关系到其他业主的利益。所以，在法律上有必要对专有部分的行使作出更多的限制。这也是专有部分所有权不同于一般所有权的重要特点。

4.专有部分的所有权居于主导地位。尽管业主享有的建筑物区分所有权，是由多种权利构成的，但在各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，其他权利都是由专有部分的所有权决定的。专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定了共有权中的使用和收益范围，决定了在行使共同管理权时的管理权的大小。所以，专有部分的所有权应当在各项区分所有权中居于核心地位。值得注意的是，尽管有德国学者也认为，专有部分的所有权是主物^[70]，但是依据德国《住宅所有权法》第6条，专有部分所有权实际上从属于或者不可分地包含于对共同所有权的共有份（Miteigentumsanteil）之中，就共同所有权上所成立的权利，也及于专有部分所有权。因此，对专有部分所有权的处分不得独立为之，必须结合共同所有权的份额进行处分，所以，不是专有部分的所有权居于主导地位，而是共有部分的所有权居于主导地位。^[71]但在我国法律上，是专有部分所有权而不是共有权在建筑物区分所有权中居于主导地位。