我国建筑物区分所有制度强化业主权利保护

二、我国建筑区分所有制度的发展

我国长期以来城市房屋主要实行公有制度，房屋大多为国家或集体所有，因而不可能产生所谓区分所有制度。而在农村，建筑物结构较为简单，且基本上为一家一户，因而也不必适用区分所有制度。然而自20世纪80年代后期，我国开始推行住宅商品化制度，城镇商品房大量兴建，因城镇居民或企业购买商品房而导致一幢建筑物内所有人的多元化，这在事实上也形成了建筑物区分所有的现象。因此，1989年11月21日，建设部发布了《城市异产毗连房屋管理规定》，该规章第2条规定：“本规定所称城市异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。”这实际上承认了建筑物区分所有概念。该规章还规定了各个所有人和使用人对共有的财产负有进行维护、修缮的具体义务以及因共有物造成的赔偿责任。不过，由于该规定只是一个部门规章而不是法律的规定，且该规定并不是确认产权，而只是从房屋的管理出发所作出的规定，所以是极不完备的。城乡建设环境保护部发布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》以及建设部1990年12月31日发布的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中均未规定建筑物区分所有人的登记问题，因而该项制度还极不完善。2003年国务院颁布的《物业管理条例》（2001年修正）对建筑物区分所有权作出了具体的规范。该条例的特点表现在：第一，规定了业主所享有的权利和承担的义务。^[57]第二，规定了业主大会和业主委员会的职责。该条例要求业主必须成立业主大会，并对业主大会的表决程序作出了规定，条例规定业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力^[58]，这在一定程度上尊重了业主自治。第三，明确了业主有权聘请物业管理企业。条例规定中，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”^[59]。当然，由于《物业管理条例》颁布之时，我国建筑物区分所有的理论和实践都还不成熟，所以，该条例也具有很大的局限性。

随着房屋商品化的发展，一幢大楼内部产权主体日益多样化，多个主体之间的关系也愈来愈复杂，为了确认产权，保护业主的各项权利，调整各个主体之间的相互关系，及时解决各种产权纠纷，我国《物权法》第六章全面规定了建筑物区分所有制度，从而完善了我国不动产法律制度。《物权法》中建筑物区分所有制度具有如下特点：

1.强化对业主权利的保护。业主大多是普通民众，保护广大业主的权利，实际上就是保护老百姓的基本财产权和居住权。因而，《物权法》以关注民生为出发点，以维护民众的物权为重心，强化了对业主权利的保护。例如，《物权法》确认了业主对建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所和公用设施享有共有权。这些规定是强制性规定，不允许当事人通过约定加以改变。如果建设单位将上述属于业主共有的财产擅自处分或者改变用途，则属于无权处分，该行为是无效的；如果建设单位或者物业服务企业将之出租，获得的收益也应当归属于业主共有。又如，《物权法》规定，建筑区划内的规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，从而防止建设单位为牟取暴利而将车位、车库高价卖给业主以外的其他人。此外，在业主与物业服务企业的关系上，《物权法》将以往的“物业管理”的表述调整为“物业服务”，从而明确了业主与物业之间的关系，物业公司应当以提供服务为己任。^[60]在业主权利救济方面，《物权法》明确业主所享有的各项权利遭受侵害以后，有权请求法院予以保护。(www.xing528.com)

2.注重协调各方面利益。《物权法》注重协调各个业主之间的利益，例如，《物权法》第76条关于业主共同决定的投票程序的规定，采用了人数加面积的办法，这样既注重了保护小业主的利益，也注重了保护房产面积较多的大业主的利益。同时，在业主与业主大会、业主委员会的关系方面，《物权法》既要求业主遵守管理规约以及业主大会或者业主委员会的决定，但对于业主大会和业主委员会作出的决定，合法权益受到侵害的业主也可以请求法院予以撤销。

3.充分尊重业主自治。业主自治是私法自治的组成部分。业主的共有财产和业主的共同生活，都是业主的私人事务，应当由业主依法进行管理。《物权法》高度重视业主自治，充分维护了业主自治的权利：第一，《物权法》规定了业主可以设立业主大会，选举业主委员会；并强调业主大会和业主委员会的决定对业主具有拘束力，业主应当遵守业主大会制订的管理规约。第二，《物权法》对业主大会和业主委员会各自的职权进行了界定。第76条对一些关于业主重大利益的事项，强调要由业主根据法定的程序共同决定。这就排除了业主委员会或者有关政府机关越俎代庖，决定这些重大事务的可能性。例如，对于公共维修基金，只能由业主大会以2/3且其专有部分占总建筑面积2/3以上的业主通过，方可使用。依法代为保管该笔资金的有关政府部门也不能对此加以干涉。第三，《物权法》允许业主依据法定的程序制订管理规约，通过管理规约规范业主的行为，并管理业主的共有财产和共同事务。第四，《物权法》也对业主大会和业主委员会对有关违法、违规行为的处理权限进行了规定。根据《物权法》，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。可以说，业主自治是我国《物权法》关于业主的建筑物区分所有制度的重要特色。

在《物权法》颁布之后，为了配合《物权法》的实施，正确处理围绕建筑物区分所有制度而发生的纠纷，最高人民法院于2009年3月23日通过了《区分所有权司法解释》，该解释对业主的认定，专有部分与共有部分的界定，车位、车库的认定以及在共同决定重大事项时业主所享有的共同管理权的行使等具体问题都作出了详细规定。同年4月最高人民法院通过了《物业服务纠纷司法解释》，该解释对前期物业服务合同与普通物业服务合同、业主与物业服务企业各自所负担的具体权利义务，以及违约责任等内容都详加区分和规定。这两个司法解释是对《物权法》所作的具体阐释，极大地丰富了《物权法》的内容，从而与《物权法》共同实现对建筑物区分所有制度的规范。