建筑物区分所有制经历了一个历史发展过程。一些学者认为，该制度在古老的巴比伦、埃及、希腊的法律中均已有痕迹可寻。[29]此外据一些学者的考证，在公元前434年的Aramaic的一份房契中就已有建筑物区分所有的记载。[30]
也有学者认为，区分所有起源于罗马法。[31]在古罗马社会中，曾存在一些富裕的罗马人共同集资购买房屋的现象，从《十二铜表法》中关于围墙的设置、境界划定、建筑物及周围的空地等的记载，一些学者认为，现代建筑物区分所有权的形式事实上可以看做是“古罗马的遗迹”[32]。但大多数学者认为，在罗马法中，建筑物区分所有权并没有出现，一方面，在罗马法中，坚持僵硬的一物一权规则，不会承认在一个住所中存在几个独立的所有权。[33]另一方面，罗马法采取房随地走的添附制度，这也阻碍了建筑物区分所有的发展。在罗马法中，“不动产所有权就像是一块小领地，一切附合进入土地的物都必然作为添附物归土地所有主所有。建筑物之所有权非地皮所有主莫属”[34]。土地上的建筑物不可能形成单独的所有权，而都属于土地的所有人，所以，罗马法中并不存在建筑物的区分所有问题。[35]
根据12世纪的日耳曼法，建筑物与土地及建筑物内各个房间或地窖、地下室、厩舍、剧场之座位席等均系独立所有权的客体，从而形成了所谓“分层所有权”（Stockwerkseigentum）。有人认为，这是区分所有的最初形态。在中世纪一些新兴起的城市中，这一制度曾被高度重视，欧洲中世纪的一些城市（如Puerto Rico），建筑物区分所有蓬勃发展[36]；然而由于当时法律规定不完善，引起了许多纠纷，从而在一段时期，此种分层所有权住宅被称为纠纷住宅，以至于19世纪以来一些法学家对这种住宅甚无好感。[37]
中世纪后期，建筑物区分所有制度在法国一直被采用。16世纪中叶，法国的欧塞尔地区的习惯法即有一楼归属于一人而楼上属于他人的区分住宅的记载。1804年的《法国民法典》深受此种习惯法的影响，于其第664条明确确认“一座房屋的数层分属于数个所有人”，从而形成了所谓“楼层所有权”（propriete par etages）的概念，各楼层的所有人对各自所有的部分享有排他的所有权。[38]该法典还同时规定了在所有权契据中未规定修缮或重建的办法时，全体所有人所应当承担的修缮或重建义务。该规定是19世纪欧洲大陆民法典中最早确认建筑物区分所有制度的规定，并对后世民法产生了重要影响。第一次世界大战以后，由于住宅缺乏和建筑物中各项共同设施的改建，法国立法机关深感《法国民法典》第664条规定过于简略，于是于1938年6月28日废止了第664条，而制定了《有关区分各阶层不动产共有之法律》予以替代。[39]该法共14条，包括两个部分：一部分规定了各个分层住宅人的团体关系（sociletisconstrucion），另一部分规定了分层所有人之间的法律关系。由于该法第14条对区分所有人之间的法律关系规定得极为详细，体现了强烈的个人主义色彩（如关于区分所有建筑物之改良须得到全体区分所有权人同意的规定），因而该法于1965年7月10日被全面修正，修正后称为《住宅分层所有权法》。该法共分为50条（截至2012年4月26日），其中加强了区分所有权人的集合的功能，要求通过多数区分所有人的同意，以决定特别重要的共同事务。该法对个人的权利及区分所有权人的保护较为周全和彻底，同时强调了团体利益。[40]该法可以说是一部较为完整的建筑物区分所有的立法。后来法国在1938年、1939年、1943年，通过单行法的形式界定了建筑物区分所有权人的基本权利和义务，从而使得建筑物区分所有权成为法规创造的不动产财产权形式。[41]对于建筑物区分所有权，该法第1条实际上也采纳了二元说，即建筑物区分所有权是指所有人的单独所有权和对共有区域的共有权。
德国的固有法即日耳曼法，虽然承认建筑物区分所有制度，但至德国普通法时期，因继受罗马法关于地上建筑物附属于土地的原则，从而否定了建筑物区分所有制度。但有关州的立法中已经出现了楼层所有权（Stockwerkeigentum）的概念[42]，在1900年《德国民法典》制定时期，由于立法者深受罗马法的影响，因而该法典并未承认建筑物区分所有权。《德国民法施行法》第182条禁止设立楼层所有权。第二次世界大战以后，由于战争对城市建筑物的严重破坏，房屋残缺，需要建造大量住宅（德国全国失去了1/10的住宅），而个人又难以或不愿意建造或拥有整幢建筑，大多希望以自己的资金、就自己的居住部分享有完全所有权，因而建筑物区分所有制度逐渐被采纳。[43]1950年巴登－符腾堡州公布了一项根据《德国民法施行法》第131条而产生的法律，规定了一种所谓“准住宅分层所有权”[44]，即对住宅建筑物设定一项共有关系，规定共有物不许分割，而各共有人仅对建筑物特定之部分享有使用权。1951年3月15日，联邦德国颁布了《住居所有权及永久居住权的法律》（Gesetzüber das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht），该法分4部分共64条，主要规定了住宅所有权的概念、设定，住宅所有人之间的共同关系，住宅所有权的管理，住宅地上权，长期居住权，程序等方面的规定。[45]该法采纳了最广义的区分所有权概念，认为区分所有权为一种特别的权利，但德国住宅所有权法律实际上对建筑物区分所有权采纳了二元论的观点[46]，这尤其体现在该法第1条规定之中。[47](www.xing528.com)
在《瑞士民法典》公布以前，虽然习惯法已承认了建筑物区分所有权，但该法典深受罗马法关于地上建筑物附属于土地原则的影响，因而禁止设立区分所有权，但此种规定显然与现实情况不符。所以在民法典公布以后，立法机关便开始寻找一种新的制度来代替事实上已经存在的建筑物区分所有制度，如将建筑物的所有人称为承租人股份公司，而股份则按住宅和营业所占面积的大小来进行分配。第二次世界大战以后，瑞士因土地紧张，建筑物不断向高层发展，建筑物内部构造也越来越复杂，这就需要在法律上建立建筑物区分所有制度。然而，瑞士在制定建筑物区分所有立法方面并没有采纳德国经验，制定专门的法律，而是采取了修订民法典、在民法典中专门对有关楼层所有权（Stockwerkseigentum）作出规定。这项工作于1963年开始进行，在《瑞士民法典》第四编“物权法”中增加了19条（第712a条至第712t条），主要分为四部分：第一部分是楼层所有权的内容、标的和处分；第二部分是楼层所有权的设立和消灭，包括设立行为、空间上的区分和价值份额、消灭；第三部分是建筑物的维护和利用，包括适用的规定、共同承担的成本和负担、楼层所有权人共同体的行为能力；第四部分是楼层所有人共同体的组织，包括楼层所有人大会职责和法律地位、主持与召集、投票权的行使、决议能力、管理人的选任和罢免、管理人的职责。按照《瑞士民法典》的规定，楼层所有权实际上也包含两种权利，即专有权和共有权。[48]
英美法也承认了建筑物区分所有制度。在早期的英国法中就已存在区分所有现象，一些学者将此种现象描绘为“一座房子位于另一座房子之上”[49]。在18世纪，建筑物区分所有制度已在英格兰、苏格兰形成。1743年，英国成立了最早的区分所有者的协会。该协会的成员是一群拥有公园的所有者，他们通过达成协议共同维护该公园，每个人都对该公园享有排他的使用权利。1946年，英国制定了《住宅法》，1980年又对该法进行了全面修正，该法对建筑物区分所有制度作出了全面系统的规定。[50]
在美国，按照学者弗里德曼等人的看法，所谓区分所有，是指某人对于分割的单元和套间享有单独的所有权，而对于共有部分享有不可分割的利益，通过各个所有者之间达成协议，以调整其管理和维护财产的关系。[51]建筑物区分所有自第二次世界大战以来得到了全面发展。1958年，美国的法院第一次通过了puerto rico建筑物区分的判例[52]，不到十年，美国的所有法院（包括加利福尼亚特区以及维尔京群岛）都沿袭该判例。[53]不久，建筑物区分所有的相关措施也随之出台。[54]1961年，美国国会曾授权联邦住房部（FHA）允许区分所有人可将其财产实行抵押。至1963年，已有40个州通过法律确认了建筑物区分所有制度，到了1969年，美国所有的州都建立了区分所有制度。根据1969年的法案，区分所有建筑中的典型就是一个“住宅单位”。加利福尼亚州的法院提出，建筑物区分所有权是法律承认的不动产财产权。[55]1977年，联邦统一州法委员会制定了《统一区分所有法》（The Uniform Condominium Act），该法已为十多个州所采纳。法律对建筑物区分所有制度的规范，更进一步促进了区分所有关系的发展。截止1992年，美国已有13个建筑物区分所有的协会，每个协会大约有300万个居民。为了规范这些协会的内外部关系，美国政府也颁布了一系列法律，如1980年，联邦统一州法委员会制定了《统一规则的共同立法》（Uniform Planned Community Act）。1982年，又制定了《统一共同利益的所有权法》（The Uniform Common Interest Ownership Act）。可见，美国有关区分所有的法律是较为完备的。
从以上分析可见，两大法系，都十分重视建筑物区分所有制度的立法；而立法的不断完善又促使了建筑物区分所有现象的发展。建筑物区分所有是“一个有用的法律工具”，它创造了新型的居住模式。建筑物区分有满足了人们在人口密集的城市中拥有自己住所的需要。[56]这一制度促使了房地产交易的繁荣，带动了整个房地产事业的发展。在此基础上，也大大减缓了城市住房紧张的压力。建筑物区分所有权已经成为物权法或财产法中的重要组成部分。
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