预告登记对不动产的处分具有法律效力

五、预告登记的效力

预告登记本身并不是直接表彰变动结果的公示方法，而仅仅是在物权变动过程中为了保障权利人取得物权的一种公示方式。根据《物权法》第20条第1款规定，预告登记实际上产生“保障将来实现物权”的效力。如何理解此处规定的“不发生物权的效力”？这就是说，一方面，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，合同仍然有效。依据《物权法》第15条的规定，登记并不直接决定合同的效力，没有办理登记，合同仍然是有效的。即使在出卖人一房数卖的情况下，出卖人在房屋建成以后，将房屋转让给预告登记权利人以外的人，并为其办理了现房登记，该现房登记应当被更正。但这并不影响后者合同的效力，买卖合同仍然有效，只不过因为履行不能，将使出卖人承担违约责任。另一方面，在预告登记时，还没有实际取得物权。预告登记不是对物权设定的登记，也不能因预告登记而产生物权，因为在房屋尚未建成的情况下，期房本身并不是有体物，不具有确定的支配对象，它和现房登记是不同的。在预售时房屋还没有建成，也没有实际交付，当事人并没有取得所有权。所以，不能认为预告登记具有取得物权的效力。此外，如果出卖人对不动产进行了处分，即便办理了登记手续，预告登记权利人也有权要求更正登记。当然，如果登记权利人同意出卖人将该房产卖给其他人，则视为登记权利人放弃了其权利，出卖人的处分行为是有效的。所以，笔者认为，买受人的权利可以分为两个阶段：在预售登记之前，其仅能基于买卖合同享有债权；在预售登记之后则享有具有物权效力的债权，在学理上常常将它称为准物权。尽管此种准物权不以有体物为支配对象，但经过登记后，可成为一种具有物权效力的权利。^[74]

预告登记主要起到以下几方面的效力：

一是保障将来实现物权。所谓将来实现物权，就是指将来能够取得物权或者发生物权变动。“虽然受让人一经享有不动产所有权转让合意期待权，就获得了或多或少的保障，但是，在这之前出卖人还是可以阻却受让人取得所有权。预告登记制度正是为了预防这种危险。”^[75]例如，《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”这就可以在一定程度上防止房屋所有人再次处分该房屋，保障预告登记权利人未来物权的实现。

二是保障债权请求权的效力。此种情况主要针对的是优先权以及一些具有物权效力的债权。在进行预告登记之后，登记权利人享有的债权就具有对世效力，其可以阻止登记权利人针对同一标的从事各种处分行为。由于合同债权没有对抗第三人的效力，因此通过预告登记的方式使债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都不能发生物权变动的效力，从而使债权的请求权的实现得到保障。(www.xing528.com)

预告登记也不产生优先购买的效力，因为法律上的优先购买权是指同等条件下优先购买的权利，如果不是同等条件，优先购买权就不能适用。而在办理预售登记的情况下，无论后买受人是否提出了更高的条件，都不能购买。所以，预售登记并不是使买受人取得了优先购买权。当然，在预售登记之后，出卖人并非不再享有任何处分权。如果买受人愿意放弃其优先顺位，甚至解除合同，则出卖人在后的处分仍然是有效的。

三是对第三人的对抗效力。这就是说，基于预告登记，能够使普通债权产生一种对抗第三人的效力。例如，在办理商品房预售登记之前，当事人之间还是一种合同债权关系。在预告登记之后，合同债权产生了一定的物权效力，买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。如果建设单位将该房屋另行出售，其行为不发生物权效力。当然，另行出售房屋的买卖合同仍然是有效的。

四是破产保护的作用。在办理预告登记之后，预告登记的请求权可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，从而保障请求权人取得不动产物权。这就意味着经过预告登记的请求权具有一种优先效力，从而可以在不动产的物权人陷于破产时对抗其他债权人，使保全请求权能够得到实现。^[76]例如进行商品房预售登记之后，即便在房屋建成以后，建设单位陷入破产，商品房买受人取得的房屋也不能列入破产财产。

五是顺位保证的作用（Rangwahrung für das vorgemerkte Recht）。这主要体现在以转让某项权利为请求权的标的，那么这项权利的日期就按照预告登记的日期来确定。^[77]例如，在设定在建工程抵押预告登记之后，如果工程建成后抵押人又对其设定了重复抵押，则在建工程抵押权应当优先于其后的抵押权。再如，买受人在房屋尚未建成时，办理了期房登记，如果房屋建成后，建设单位又在房屋上设立抵押，此时，应当优先保护买房人的利益。这就是说为了防止未来可能发生的同一物之上多项物权并存和竞合的矛盾，通过预告登记的方法，可以将各项权利按照时间的先后顺序预先予以排列，并按照该顺序为每一个物权确定一个实现的顺序。^[78]需要指出的是，由于我国在抵押登记等方面采取的并不是顺位固定主义，而是根据登记的时间先后确立的顺序先后主义以及顺位升进主义，因此，在《物权法》规定预告登记之后，是否可以采取顺位固定主义，还有待进一步探讨。