预告登记范围的明确规定

二、预告登记的适用范围

我国《物权法》第20条没有严格限定预告登记的范围，根据《物权法》第20条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。关于预告登记的范围，《房屋登记办法》第67条作了更进一步的明确规定。依据该条规定，“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形”。该条规定实际上包括了如下情况：

1.当事人签订买卖房屋的合同，可以进行预告登记，此种情况实际上指的是商品房预售登记。这是最典型的预告登记形式。此处所说的买卖房屋，包括普通的房屋所有权转让，以及预售商品房的买卖。(www.xing528.com)

2.当事人签订其他不动产物权的协议的，可以进行预告登记。所谓其他的不动产物权协议，主要包括如下几类：第一，预购商品房抵押或者抵押权的顺位登记。我国《物权法》改变了《担保法》的规定，允许某一抵押物可以在价值上进行分割，设置多个抵押，这样有必要进行预告登记，以确定抵押权的先后顺序。第二，在建工程的预告登记。在建工程预告登记之后，可以有效地解决其与一般抵押权的冲突问题。对于在建工程抵押权究竟如何办理登记，有不同的观点。有人认为，只能办理抵押权设立的预告登记；也有人认为，应当办理一般抵押权登记；还有人认为，可以由当事人自行选择。笔者认为，在建工程抵押，如果仅就已经建成的部分设立抵押权，或者是就将要建成的部分一并设定抵押权，则应当采取抵押权设立的预告登记。第三，正在建造的建筑物、船舶、飞行器，不能办理权属登记，但是为了充分实现物尽其用，可以将其予以抵押，通过办理预告登记后取得某种权利。第四，对先买权、买回权等也可以实行预告登记。第五，对建筑承包人的工程款可以实行预告登记，从而可以有效地解决与抵押权的冲突等问题。