预告登记的法律效果及特点解析

一、预告登记的概念

预告登记（Vormerkung），是德国中世纪民法创立的制度^[65]，我国过去对此的翻译并不一致，有暂先登记、预登记、预先登记等，日本民法称其为假登记。^[66]我国台湾地区“土地法”第79条使用了预告登记的概念。我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这就在法律上第一次确认了预告登记的概念。

所谓预告登记，是与本登记相对应的概念，它是指为确保一项旨在发生未来物权变动（dingliche Rechtsänderung）的债权请求权之实现，而向登记机构申请办理的预先登记。^[67]尤其是一般是为了发生登记簿中不动产权利归属变动（dingliche Zuordnungsänderung）的债权请求权而发生。^[68]例如当事人签订了期房买卖合同，因为房屋尚未建成，因而买受人尚未取得物权，但为了保障期房买卖债权的实现，而向登记机构办理商品房预售登记。由于此种债权请求权的实现能够引起物权变动法律效果的发生，所以也有学者将其称为以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的登记。^[69]本登记就是指对于已经实际发生的物权变动进行的登记，通常所说的登记都是指本登记。预告登记和本登记的区别表现在：

1.登记权利的客体不同。预告登记并不是对已经存在的物权的变动进行的登记。在物权法中，登记制度是不动产物权变动的公示方法，所以登记大多是针对已经存在的物权发生的实际变动所进行的。但是预告登记不同，它不是对已经存在的物权的变动进行登记，在预告登记时，物权的客体尚未形成，因此物权尚不存在；进行预告登记，当事人已经达成了约定，将来要发生物权变动，或者是对优先权进行设定，而优先权本身还不是真正的物权。在这些情况下，当事人为了实现自己未来的物权，或者使现在已经享有的债权或者某种优先权得到充分保障，而进行预告登记，向不特定人作出公示。可见，这种公示方法不是对现存的物权变动的登记，而是登记制度的例外情形。

2.与债权请求权的联系程度不同。预告登记是基于债权的请求权而发生的，正是因为存在债权的请求权，才可以进行预告登记。如果债权请求权不存在或者已经转让给他人或者消灭，预告登记应当被涂销。从这一点上来说，预告登记相对于债权而言，具有一定的依附性。^[70]但是，本登记可以不依附于债权本身，在某些情况下具有独立性。

3.是否具有临时性的特点不同。预告登记是为了保障将来取得物权而采取的临时性的登记，不具有确定物权归属的特点。在进行预告登记的时候，登记记载的只是债权请求权。但是，当不动产已经建成或者不动产物权变动完成的时候，就应当将预告登记转化为本登记；或者在出现了一定的法定事由（如债权已经消灭）时，就应当涂销预告登记。本登记不是为了将来取得物权，而是要现实地取得物权，所以，它是具有确定归属性质的登记。(www.xing528.com)

4.登记申请材料不同。在预告登记的情况下，当事人并不需要证明自己实际享有某种物权，只要符合法律规定的可以办理预告登记的条件，就可以直接办理登记。而在本登记中，当事人必须提供权属证明以及不动产的界址、面积等材料。

5.登记的法律效力不同。预告登记的法律效果是限制登记权利人的处分行为，以保障债权请求权的实现。^[71]因为债权请求权人期待的未来所发生的物权对自己具有重要意义，因而需要办理预告登记，以保障自己将来取得物权。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对于后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。^[72]而一般的不动产登记都是因为要发生不动产物权的实际变动而进行的登记。

预告登记与商品房预售登记备案是不同的。我国《城市房地产管理法》规定了商品房预售登记。^[73]国务院于1998年公布了《城市房地产开发经营管理条例》，该条例第27条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”我国许多地方性法规也规定了商品房的预售登记备案。但预告登记与商品房预售登记备案是不同的：第一，二者的性质不同。预告登记是与本登记相对应的登记类型；而登记备案是从行政管理的角度来观察的一种行政行为。第二，二者的法律效力不同。预告登记具有特定的法律效力，即它使得债权具有对抗第三人的效力；而登记备案实际上是各种登记类型都需要办理的程序，它的法律效力要根据具体情况分析。第三，二者的具体内容不同。预告登记包含了各个登记环节，包括登记申请、登记记载、登记备案等；而登记备案只是登记中的一个环节。第四，二者的性质不同。预告登记具有物权的效力，是一种公示方法；而登记备案不是一种公示方法。尽管预告登记中，登记的对象不是物权，而只是根据合同而产生的交付房屋和移转所有权的债权。但是经过预告登记，债权就产生了物权的效力。但登记备案不产生任何物权的效力。第五，二者在是否需要审查方面不同。在预告登记的情况下，登记机关有义务进行审查；而在登记备案的情况下，登记机关不需要审查。第六，从查询方面看，预告登记是对外公开，并可以查询的；但登记备案原则上不能查询。

总之，登记备案在性质上只是行政管理的方式，备案的目的主要是有关主管机关了解商品房购买情况，并据此进行必要的监督和管理。所以，如果当事人不办理登记备案，主管机关有权作出行政处罚。对于当事人提出的申请材料，主管机关一般也不予以审查。而预告登记虽然具有一定的管理职能，但它主要是公示的方法。通过将债权予以公示，能够保障预告登记申请人未来取得物权，并产生其他的法律效力。所以，是否办理预告登记，买受人有权选择。对于当事人提出的申请材料，主管机关应当依据《物权法》第12条的规定进行审查。从法律效果来看，办理商品房登记备案，并没有对债权的效力产生影响，也没有对建设单位的处分权产生实质性影响。而预告登记是为了保障申请人将来取得物权，经过此种登记可以使债权获得一种公示的效力，从而可以对抗第三人。因此，预告登记必然要对建设单位的处分权作出限制。在房屋建成之后，如果未经登记权利人的同意处分该不动产，不发生物权的效力。