不动产登记的公信力和交易安全保障

一、不动产登记的效力

登记包括依法需要办理登记的，与可以不办理登记但当事人主动选择办理登记两种情形，不论哪种登记，其效力都包括如下几个方面：

（一）物权变动的效力

一般来说，以法律行为发生的物权变动，都是从登记之日起发生物权变动的效果。^[23]凡是依法需要办理登记的，其不动产物权的变动，都需要依法办理登记，只有从办理登记时起才发生物权的设立和变动。这就是说，登记对物权变动具有决定性的意义，绝非简单的宣示。^[24]例如，双方当事人就产权发生争议后向法院提起确认之诉，法院关于重新确权的判决生效之后，取得权利的一方必须办理登记才能转让该房屋。

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这就是说，登记的生效时间应当以记载于不动产登记簿的时间为准。如何理解“记载”的含义？记载是指将登记的事项记录于不动产登记簿之中。记载意味着权利人或利害关系人可以查阅，因而判断不动产事项是否已经记录到登记簿上；不是由登记机构来判断的，而应当由权利人和利害关系人来判断是否已经记载于登记簿。因为记载必须是记入登记簿，仅仅只是申请还不能认为构成登记。当然，这种做法对于登记申请人的保护不一定有利，因为在先申请人可能因为记载迟延而被在后申请人先登记，但这种方式对于保护交易安全是十分有利的，因为如果发现没有权利记载的内容，就不能认为完成了登记。

（二）权利推定效力(www.xing528.com)

所谓权利推定效力，就是说登记记载的权利人应当被推定为法律上的权利人。在登记没有更正也没有异议登记的情况下，只能推定登记记载的权利人就是物权人。^[25]我国《物权法》第16条确认了此种登记的效力。当然，登记可能发生错误，但在错误没有更正之前，只能依据登记作出谁是权利人的推定。因为对第三人来说，登记是国家专门机关所为之事实，当然也就是最具有社会公信力的事实。^[26]登记的推定力实际上具有权利确定的效力，第三人不得以反证推翻该推定，只能依照特定的程序提出异议，变更登记，重新确权。只要没有更正登记或异议登记之前，登记对任何第三人来说都是确定性的登记。^[27]也就是说，这一权利推定规则只是减轻了登记簿上权利人的证明责任，即登记权利人无须证明登记内容为真，但是，登记本身并不改变事实上的法律状况，事实上的权利状况与登记内容可能不一致，此时，依据这项可推翻的推定规则，主张真实权利状况与登记内容不一致的当事人，应当对此负担举证责任。^[28]

（三）善意保护的效力

所谓善意保护的效力，也就是传统民法所谓的“公信力”，它是指登记记载的权利人在法律上被推定为真正的权利人，即便以后事实证明登记记载的物权不存在或存有瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其行为具有与真实的物权相同的法律效果。^[29]在登记申请人办理了登记之后，任何人因为信赖登记，而与登记权利人就登记的财产从事了交易行为，符合善意取得的构成要件，应当受到善意取得制度的保护，取得该不动产的所有权。对登记簿记载的权利人以及登记的权利内容所产生的信赖，在法律上称为公信力。^[30]《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这实际上确立了登记的公信力要受到物权法的善意取得制度的保护的规则。登记记载的内容即使发生错误，但因为信赖公示内容而发生交易的当事人，其信赖应当受到保护。例如，甲向乙借款100万元，以其价值100万元的房产作抵押，在登记时，本应记载的向乙银行抵押所担保的债权写为另一个银行丙的债权，但当事人的信赖利益仍然应当受到保护。

为什么需要维护登记的公信力？就是通过保护善意第三人，保护交易安全。一方面，保护登记所产生的公信力，实际上就是保护交易安全。因为登记的事实会使第三人产生信赖，此处所说的信赖，是指交易当事人对于登记记载的物权变动情况所产生的信赖。任何真诚的信赖登记内容而从事交易的相对人，能够依据这种信赖获得保护。^[31]信赖本身是交易安全的组成部分，保护信赖实际上就是保护交易安全。如果登记记载的事实都不值得信赖，或者因信赖了登记而从事的交易不受保护，那么，人们就不敢从事交易，从而危及经济交往。另一方面，有利于鼓励交易。因为在市场经济条件下，任何人与他人从事不动产的交易，或者在不动产之上设定物权，只能相信登记，而不能相信其他的权利证明手段。交易当事人如果不相信登记，也不可能采取各种方式调查权利的真实状态。维护登记的公信力对于鼓励交易，提高交易的迅捷具有重要意义。^[32]