不动产登记簿与权属证书的重要性

二、登记簿与权属证书

（一）登记簿

所谓登记簿，是指由登记机构依据当事人的申请或者依职权将物权变动以及相关事项记载于其上并予以保管、公示的特定簿册。将登记的事实记录在登记簿之后，如果是权属登记，登记机构应该向登记权利人发放权属证书。不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利及其内容的根据。^[5]由于登记簿应当对外公开，权利人和利害关系人有权查阅，因而法律赋予登记簿记载的内容以公信力。

关于登记簿的制作，是采取物的编成主义还是人的编成主义，不同国家的选择不同。所谓物的编成主义，是指不动产登记簿的编制以物即不动产为中心，即按照不动产所在的区域、地段、地号来制作登记簿，一宗土地就制作一个登记簿簿页，然后在该登记簿簿页中对于所有权、他物权等权利分别加以记载。而人的编成主义是指不动产登记簿以不动产所有人为中心加以制作，按照所有权人来制作登记簿簿页，依次将相应的权利人加以记载。目前，采取物的编成主义的国家和地区较多，如德国、瑞士、日本、我国台湾地区等。^[6]而采取人的编成主义的主要是澳大利亚等国家和地区。

从我国登记实践来看，我国无论是对房屋权属登记簿的制作还是对土地登记卡的制作，采取的都是物的编成主义，对此，我国《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》都有明确的规定。可见，我国的登记制度借鉴了德国的权利登记制，采取物的编成主义。^[7]笔者认为，未来我国不动产登记簿的编制仍然应当采取物的编成主义。

（二）权属证书

所谓权属证书，就是指证明物权的凭证。权利证书也可以作为权利存在的证据，但它不是确权的主要依据。即使将权属证书移转给他人占有，如果登记的内容中没有记载物权变动的，物权本身也不发生变动。证书的占有人不能以其占有了权属证书来主张某项物权。权属证书必须根据登记内容来制作，其必须与登记内容保持完全一致。

《物权法》第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该条具有如下几个方面的含义：(www.xing528.com)

1.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明

申请人在办理登记之后，登记机构将依法对其颁发不动产权属证书，权属证书是证明权利申请人享有某种权利的证明。所谓证明，就是说权属证书只是作为表彰不动产权利归属的一项证明文件，在发生产权争议的情况下，权属证书可以作为一种书证来使用。实践中，进行交易时，权利人一般需要出具权属证书来证明自己享有相应的产权。例如，债务人将其房产设定抵押时，需要向抵押权人出具房产证。

2.不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致

由于各方面的原因，权属证书可能与登记记载的内容不一致。^[8]从实践来看，错误发放、重复发放权属证书，伪造权属证书的情况时有发生。在权属证书与登记记载的内容不一致的情况下，必须要以登记簿记载的为准。主要原因在于：第一，登记以记载于登记簿为生效条件，而不是以发放证书作为条件。因为权属证书是根据登记簿记载的内容来制作、发放的，所以权属证书一般不会与登记簿记载的内容相冲突。但是在特殊情况下，由于权属证书发放错误或者伪造等原因，权属证书上所表彰的权利与登记簿记载的权利不一致，在此情况下应当根据登记簿上记载的内容来确定权利归属。因为不动产登记簿是有效的表明权利人权利的证明文件，权属证书只能根据登记簿的内容来制作并发放，如果登记簿发生错误，那就需要更正登记，重新确认权利。第二，因为登记簿能够清晰地展现不动产上的权利变动状况，尤其登记簿是对外公开的，第三人可以查阅登记，通过查阅会对登记簿记载的内容产生信赖，这种信赖应该受到法律的保护。如果不是以登记簿为准，将会对登记的公信力造成极大的损害，从而危害交易的安全。权属证书由权利人持有，第三人一般难以见到，是否存在错误，第三人也难以了解，从而无法对权属证书的记载提出异议。第三，依据《物权法》第16条，不动产登记簿由登记机构管理，既然登记簿是由登记机构管理的，对于登记簿的真实性，登记机构是可以控制的。而权属证书是由当事人管理的，所以权属证书发放之后出现伪造、涂改等现象是登记机构难以控制的。尤其是权属证书由权利人持有，其被伪造、变造、涂改的可能性较大，而不动产登记簿则难以进行改动。

《物权法》第17条规定：“不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。”这就要求在实务中，当事人在从事抵押、房屋买卖交易过程中不能仅仅相信权利证书，还应当查阅登记，任何一方当事人都不能仅仅以相信了权利证书为理由而要求保护其信赖利益，只有在查阅并相信登记的情况下才能够保护其信赖利益。《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，实际上也为交易当事人确立了应当查阅登记簿的义务。

3.有证据证明不动产登记簿确有错误的情形

《物权法》第17条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。对于如何理解此处所说的“有证据证明不动产登记簿确有错误”，一种观点认为，只要证明登记簿有错误，可以不通过诉讼程序和登记更正就可以确定应当以权属证书为准。另一种观点认为，如果证明登记簿确有错误，也必须要先更正登记，在更正之后才能确定权属证书的记载是否准确。还有一种观点认为，所谓“有证据证明不动产登记簿确有错误”，是指经过了法院的判决和裁定已经确认登记簿有错误，才能认为是“有证据证明”，登记机关自身不能认定登记的错误。笔者认为，这一理解并不十分妥当。登记机构作为登记管理机关，依职权也应当有权认定登记是否确有错误。凡是登记错误都需要法院来认定，这无疑大大增加了登记错误更正的成本，也不利于对真正权利人利益的保护。在确定不动产权属证书是否应当与登记簿一致时，只要登记机构认为登记簿有错误，就可以根据登记簿更正权属证书。笔者认为，依据《物权法》第17条，在权属证书与登记簿不一致的情况下，原则上应当以登记簿为准，如果利害关系人提出登记簿本身确实有错误的，也需要根据一定的程序首先对登记簿的记载加以更正，而不能直接以权属证书的记载作为依据。