不动产登记：物权设立和变动的主要公示方法

一、登记的概念与特征

不动产登记是指国家登记机构将不动产物权变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。换言之，不动产登记是指登记机构根据登记申请人的申请，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭依据法定的程序，记载于不动产登记簿之中并能够供不特定的第三人查阅，这是公示原则的固有内容。物权的公示原则要求当事人应当将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权存在和变动的情况。不动产登记是不动产物权设立和变动的主要公示方法。在公示方法中，最重要的就是不动产的登记制度，可以说，完备的登记制度不仅是保障财产交易有序化的重要措施，而且也是整套物权法律制度赖以存在的基础。只有在一个完备的登记制度之下，绝大多数不动产物权才得以设立和有秩序地移转。登记具有如下几个特点：

（一）不动产登记是登记机构将不动产物权的设立、变更和消灭的事实记载于登记簿的行为

登记必须要由登记申请人提出申请，由登记机构负责办理登记。登记的本质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅。登记簿是指登记物权变动以及相关事项并备存于登记机构的簿册。在登记制度中，登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明物权设立及变动的重要根据。登记簿应当具有统一性，与不动产物权变动有关的事项都应当在同一个登记簿中予以体现。登记行为本身含有公权力行使的因素，登记簿可以说是由国家建立的财产档案^[1]，因此，登记簿具有权威性。登记簿所记载的内容应当是公开的，允许他人查阅。登记机构将登记事项记载于登记簿以后，应当向登记权利人发放权利证书。

实践中，不动产登记包括申请、收件、审核、公告、记载和发证多个环节，因此，关于不动产物权从何时发生变动，一直存在争议。第一种观点认为，登记申请人提出登记申请，只要该申请为登记机构所接受，就认为已经完成了登记。第二种观点认为，仅仅只是受理登记，还不足以发生登记的效力，只有将物权变动情况记载于登记簿之后才能发生登记的效力。第三种观点认为，将登记的事项记载于登记簿还不能发生效力，而只有将登记的内容向社会公示，第三人能够查阅才产生登记效力。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”所以，必须以登记事项记载于登记簿作为登记的生效条件。尽管登记程序较为复杂，但最实质性的要件是记载于登记簿。因此，一方面，如果登记申请人提出申请以后，登记的申请已经获得有关登记部门的同意但没有完成登录、记载手续，仍然不构成登记。另一方面，在记载于登记簿之后，即使权利人尚未领取产权证，也不影响登记的完成。

（二）不动产登记是就不动产物权的变动进行的登记

根据《物权法》第14条的规定，不动产登记的事项主要包括不动产物权的设立、变更、转让和消灭。首先需要明确的是，不动产登记的事项，主要是不动产物权变动的状况，而非不动产本身。虽然不动产本身的状况，如地址、门牌号码、建筑物附图等也是登记内容，但是其只是为不动产物权变动提供基础而已，登记的核心仍然是不动产物权变动的状态。具体来说，登记的目的就在于向公众公示如下情况：

1.不动产物权的设立

除了极少数法定物权以外，物权的产生都以公示为条件，即使当事人之间存在协议，但是该协议也只能在当事人之间生效，不能产生物权设立的效果。公示是物权设立的重要条件，不动产物权一旦经过了登记，则人们有合理的理由相信这些物权已经设立。如果当事人通过合同约定设定某种物权，但尚未进行登记，因其没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。

在一项不动产之上设立的他物权（如在土地使用权上设立的抵押权等），通常表现为对所有权的限制即不动产的负担。例如，在某项房产上设立了抵押实际上就是在该房产上设立了负担。这种负担的设立情况也应当向公众公示，因为该房产一旦进入交易市场，有负担的不动产和没有负担的不动产在价值上是完全不同的，对买受人而言，购买了具有负担的不动产之后，有可能会受到第三人的追夺。如果登记的信息不能对第三人公开，第三人就可能受到欺诈。由此表明，向公众公开不动产负担的情况，对于保护买受人的利益，防止一物数卖以及各种欺诈行为都具有十分重要的作用。

2.不动产物权的变更

不动产物权的变更主要是指物权内容和客体的变化，此种变更为狭义的物权变更，不包括物权主体的变化。不动产的状况和权利内容发生变更，也必须在登记簿上体现，否则不能发生物权变动的效力。例如，不动产用益物权期限的延长或缩短，必须登记于登记簿上才能发生物权效力。

3.不动产物权的转让

不动产物权的转让，是指在物权客体、内容不发生变化的情况下，物权的主体发生变更。例如，某人将房屋转让给他人，应当办理房屋所有权移转登记。

4.不动产物权的消灭(www.xing528.com)

不动产物权由于某种原因而消灭时，应当将不动产物权在不动产登记簿上注销，以防止此类物权再进入交易市场。例如，房屋因为火灾被烧毁，就应当在房屋登记机构办理注销登记。拆除房屋以后，也应当办理注销登记。

5.不动产上权利的其他情形

这主要是指其他对不动产物权进行限制的情形，例如对不动产物权进行查封、对不动产进行财产保全等等。这些措施都旨在限制不动产权利人的处分权，因而有必要通过登记予以公示。

如果某种物权已经发生了变动，但没有在登记簿上予以记载，则在法律上视为并没有真正完成物权的变动。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为未曾发生物权变动。反之，如果登记记载的某项物权已经发生变动，但事实上并没有变动，在法律上则推定物权已经发生了变动。例如，甲乙双方在订立了房屋买卖合同后，双方并没有实际交付价款和交付房屋，但已经办理了房屋登记过户手续，对善意第三人来说，可以认为房屋所有权已经发生移转。否则，即使已经交付了房款或者已经交付了房屋，也不能认为所有权已经发生了移转。^[2]

既然不动产登记是一种公示方法，登记的一些内容应能够为人们所查阅。登记的一些内容应当是公开的信息，而登记完成以后也意味着将登记的事实向社会公示、公开，如果登录、记载的事实属于不宜向社会公示、公开的事实，则不属于登记事项。

（三）不动产登记的客体仅限于不动产

不动产登记顾名思义针对的是不动产。不动产登记本身是一套完整的制度，并且要由统一的登记机构办理。至于动产，并非不需要登记，例如车辆、船舶等也需要登记，但其登记机构和规则等，与不动产登记制度是有差异的。权利质押的登记，必须要依照《物权法》的规定在有关机关办理登记，但此种登记也不属于不动产的登记。

《物权法》第9条第2款规定：“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”依法属于国家所有的自然资源主要是指矿藏、水流、海域、城市土地、国有的森林、山林、草原、滩涂等自然资源。这些资源的所有权之所以不需要进行登记，主要是因为《物权法》及其他法律已经明确其属于国有，且专属于国家所有，这些财产的所有权不得转让，即使不登记也不影响权利的归属和交易安全。此外，考虑到基于国有自然资源产生的他物权，如建设用地使用权等需要登记，所以，所有权不登记并不影响对这些资源有效率的利用。当然，对于一些并非专属于国家所有的自然资源，如土地、森林、草原等，国家也可能会和集体之间发生争议，所以从长远来说还是应当登记。

（四）登记在性质上是一种公示方法

登记是不动产物权变动的公示方法，登记的目的在于将物权变动的事实对外公开。^[3]因此，登记并非一种行政许可或者行政确认行为。当事人办理不动产物权变动登记，并不需要政府的审批和核准，而是将物权变动的事实对外公开。可见，登记行为只是对于法律事实的确认，而不是创造了一个新的权利。如果认为登记行为能够创设基本权利，那么就给人以行政行为能够创设权利的假象。当然，登记具有权利的推定效力，但登记本身不是创造权利的根源，也并不意味着事实上的权利状况就绝对地与登记相符。^[4]

登记行为的性质究竟是民事行为还是行政行为，在学理上一直存在争议。通说认为，登记应当是一种民事行为。笔者认为登记行为具有双重属性。

1.登记具有民事行为的属性。原因在于：首先，除非法律另有规定，否则登记活动必须依据当事人的申请进行。当事人的申请不仅决定了登记活动是否能够开展，而且决定了登记机关的活动范围。当事人的申请就是行使民法上的登记请求权，此种请求权属于民事权利。申言之，登记主要是基于当事人的登记请求而发生的，在此情况下，登记机构也只能基于当事人的请求而进行登记。登记请求权是民法上的请求权。其次，通过不动产登记而发生不动产物权变动这一实体法上的法律效果，其根本原因在于当事人之间的物权合意，而非登记机关的登记行为。登记机关的登记行为并未创设某种新的权利义务关系，不动产物权变动的效果的发生的根源在于当事人的合意，因此，登记必须以当事人的合意为基础，而此种合意显然是平等主体之间的法律关系。再次，登记虽然由登记机构负责，并由登记机构将登记记载于登记簿上，但登记机构本身并不需要进行审批或核准，只是要将已经发生的物权变动通过登记予以公示。登记的效力是发生民事权利的变动，即在当事人之间产生民事权利义务关系。又次，登记出现错误，即登记簿的记载与真实的物权状况不一致时，实际上就意味着当事人之间就物权的归属或内容存在争议，这种争议属于民事争议，应当通过民事诉讼程序由司法审判机关加以裁决，登记机关依据司法机关生效的法律文书才进行相应的更正登记，因为登记机关作为行政机关是无权裁决当事人的民事权利、义务的纠纷的。所以从这种意义上说，登记属于民事活动。在登记发生错误时，也要通过民事确权程序重新确权。最后，在当事人通过提供虚假的登记材料而造成登记错误时，依据我国《物权法》第21条第1款的规定，应当由提供虚假材料的当事人承担赔偿责任，这种赔偿责任显然属于民事责任。由此可见，登记在很大程度上属于一种民事活动。

2.登记具有行政行为或行政活动的性质。这是因为：首先，登记机构性质上属于行政机构，其代表国家从事的登记活动属于行政活动，因此必须严格依照法律规定的程序进行活动，即依法行政。所以就登记机关而言，其从事的登记活动是一种行政行为，必须按照法律规定进行活动，既不能超越法律的授权，也不能违背法律赋予的职责。例如，对于我国《物权法》第12条规定的登记机构应当履行的职责，实际上是要求登记机构在从事登记活动时必须合法。其次，登记机关没有正当理由拒绝办理登记或者拒绝更正登记，当事人有权就登记机关的行政不作为提起行政诉讼。最后，登记机构在从事登记活动时，如果违反法律、法规的规定，没有依照法律的程序和法定权限进行登记，不仅要承担由此产生的行政责任，而且还要对因此遭受损害的当事人承担国家赔偿责任。