居间人的主要责任和义务详解

一、居间人的主要义务

（一）提供订立合同的机会或订立合同的媒介服务的义务

《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”据此，居间人的主要义务就是向委托人提供服务，服务的内容包括两个方面：一是报告订立合同的机会。这是指居间人接受委托人的委托，寻找和发现愿意按照委托人提供的条件与委托人订约的人。如何理解提供订约的机会？在实践中有不同的理解。有人认为，只要发现有意订约的人就是提供了订约机会。笔者认为，对此应当作出适当限制，应当是按照委托人提供的条件愿意和委托人订约。只有此种信息才对于委托人订约具有价值，提供此种信息也才符合居间合同的设立目的。二是提供订立合同的媒介服务。所谓媒介服务，是指居间人在订约的当事人之间进行斡旋、协商、游说，促使双方当事人最终达成交易。如果居间人只是为双方提供信息，则属于报告居间，只有其实际从事了媒介服务，才属于媒介居间。^[19]居间人有义务寻找合同相对人，告知其客户即将缔结的合同的有关情况。^[20]需要指出的是，居间人所提供的媒介服务，包括提供一切订立合同的机会，无论是有名合同还是无名合同的订立，并不限于《合同法》所规定的十五种有名合同的订立。^[21]

在促成交易之后，居间人本身并不能保证合同当事人一方履行合同，即使在居间合同中作出了此种承诺，也不能约束另一方当事人。但如果在双方当事人正式订立的合同中，居间人明确表示要担保合同的履行，则其已经转化为保证人。

（二）如实报告的义务

《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”据此确立了居间人的如实报告义务，凡是对订约有影响的事项，居间人都应向委托人报告，其中包括第三人的信用状况、第三人将用于交易的标的物的存续状况、第三人的支付能力、所购买商品的瑕疵等。^[22]关于报告义务的性质，存在不同理解：一种观点认为，其是一种法定义务。另一种观点认为，其是一种以诚信原则而产生的附随义务。^[23]还有一种观点认为，其是根据居间合同的目的和性质而应当包含在合同义务范围内的义务。笔者认为，居间人如实报告的义务是一种法定义务。虽然根据居间合同的性质和目的，可以推断出居间人负有如实报告的义务，但是既然我国《合同法》对这项义务作出了明确的规定，就意味着该项义务已经从合同义务上升为法定义务。因此，在适用该条规定时，无论当事人在合同中是否约定了居间人如实报告的义务，居间人都负有此种义务，因为该义务的性质已经是法定的义务。

居间人报告的对象应当是委托人。如果委托人为数人，则应当向每个委托人都进行报告。无论是在报告居间还是在媒介居间中，居间人都负有如实报告的义务。只不过报告的内容，因居间标的的不同而有所不同。但是，无论报告何种内容，如实报告的内容应当符合以下几个要求：一是内容的客观性。为了履行如实报告义务，居间人在必要时还应当进行一些调查，以了解真实情况。居间人必须对订立合同有关的事项向委托人进行如实报告，使委托人能够判断是否应订立合同。二是内容的关联性。这就是说，报告的内容是“有关订立合同的事项”，因为居间合同的目的就是为他人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，报告的内容与正在促成的合同之间应当有一定的联系。三是内容的充分性。具体而言，就订立合同的事项而言，包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面的信息都属于对合同订立较为重要的信息，居间人应当向委托人如实报告这些信息。^[24]凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，居间人都应当就自己所知道的情况，向委托人如实报告。另外，居间人如实报告义务的确定，还应当根据具体合同的类型来判断。例如，在租房时，房屋中介对房屋的位置、户型、使用情况等各种事项都应当向委托人进行如实报告，不得隐瞒、编造。

在学理上，常常区分报告居间和媒介居间，认为在报告居间中，居间人应该就其了解的订约情况报告给委托人，但不必报告给相对人。而在媒介居间中，不仅要将订立合同的情况报告给委托人，还要报告给相对人。我国《合同法》第245条仅仅明确了居间人应当对委托人负有如实报告的义务，并没有针对不同的居间区分不同的报告义务。(www.xing528.com)

（三）忠实义务

居间是以人格信任关系为基础而订立的合同，因此，居间人应当依据诚信原则而对自己的居间活动负有忠实义务。具体而言，此种义务包括以下内容：一是居间人应当把订立合同的各种信息包括不利的信息都告知委托人，应当向委托人如实披露相关信息，从而使委托人正确地作出订约的决定。^[25]二是居间人在从事居间活动时，应当以诚实守信的方式在当事人之间进行斡旋，而不能通过隐瞒真相、夸大事实、编造虚假信息等来促成交易。^[26]三是居间人在从事居间活动中，在涉及利益冲突时，应当负有回避的义务。在居间人从事媒介活动时，可能常常涉及双方利益冲突的问题，居间人必须要顾及双方当事人的权益。因此，可能需要采取一种较为中立的立场，不能只站在一方的立场上，仅仅只考虑维护一方的利益。^[27]四是不得非法挪用或非法占有委托人的财物。居间人应当妥善保管委托人的财物，在居间结束后应当及时移交给委托人。居间人不得为了自己的利益，擅自挪用或非法占有委托人的财物。

另外，如果当事人在居间合同中明确约定，居间人负有不向相对人报告委托人姓名的义务，则居间人也不得违反这一义务。此种义务也属于居间人忠实义务的内容。我国台湾地区“民法典”第575条规定的“当事人之一方，指定居间人不得以其姓名或商号告知相对人者，居间人有不告知之义务”，就是此项义务。我国《合同法》对此没有明确规定，但是，如果当事人对此有明确约定，也应当认可这一约定的效力。如果没有明确约定或者约定不明的，委托人不得以此为由要求居间人承担违约责任。

（四）勤勉义务

居间合同订立的目的就是要通过居间活动以促成合同的订立，因此，居间人应当尽其所能搜集相关信息向委托人报告，或者通过其媒介服务努力促成交易的最终达成，此种义务就称为勤勉义务。我国《合同法》没有规定勤勉义务，有学者认为，居间人应当依合同的约定积极尽力促成交易，至于勤勉的标准则应当根据合同的内容和当事人的约定具体确定。^[28]但也有学者认为，应当依据有偿无偿分别确定其勤勉义务的内容。^[29]这些观点都不无道理。笔者认为，关于居间人的勤勉义务及其范围，应当根据合同的约定、诚信原则或交易习惯来具体确定。原则上居间人除了履行报告或媒介义务之外，无须再负更多的义务。^[30]但是在履行媒介或报告义务中，应当尽到勤勉义务。例如，在当事人之间出现合意的分歧时，居间人应当尽力调解斡旋，以促成合同的订立。

（五）附随义务

严格地说，勤勉义务、忠实义务等都应当纳入附随义务中，但由于勤勉义务、忠实义务等具有重要意义，所以有必要将其独立出来。此处所说的依据诚信原则所产生的附随义务，主要包括以下几种：一是保密义务。居间人对于居间合同中的各种信息、资料都负有保密义务。例如，有些房屋中介将委托人的住址、电话号码等泄露给他人牟利，就违反了保密义务。二是告知有关收费事项的义务。告知服务事项、收费等内容，可以避免事后发生争议。日本的《不动产交易法》也对房地产经纪机构的告知责任进行了明确规定。三是及时通知义务。居间人应当就自己了解到的与委托人订约的有关事项负有及时通知的义务。只有居间人履行这些附随义务，才能保障居间合同的目的得以实现。