居间合同的定义和特点，完整解析！

一、居间合同的概念和特征

居间合同是指居间人一方为使委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍活动，由委托人向居间人支付约定报酬的协议。市场交易中，交易双方往往缺乏交易信息，从而无法接触、磋商、缔约，只有借助中介的作用，双方才能够知悉彼此的缔约愿望，从而促成合同的订立。^[1]居间活动历史悠久，在古希腊时代，就已经出现。在我国古代，居间人被称为“互郎”，是指促进双方成交而从中取酬的中间人。^[2]在当今社会，居间的范围十分宽泛，居间合同在实践中的运用也十分广泛，日常生活中租房、买房、保险、货运、购买有价证券等活动，居间行为均十分常见。例如，近几年来，随着我国房屋买卖和租赁市场的发展，房屋中介迅速发展，而中介所从事的活动，主要是一种居间活动。经济领域大量的交易也都是通过居间来完成的，如为各种项目“牵线搭桥”、为各种交易的达成提供信息等。而近年来互联网的飞速发展也对居间行业起到了极大的促进作用。例如，一些网站在发布供货信息的同时，也发布需求信息，从而可以促成买卖双方信息的检索和查询，并使之选择各自所需要的相对人订立合同。因此，现代社会中，居间合同发挥了活跃经济、促进交易的重要作用，是一种不可或缺的中介。我国有关行政规章对经纪人有所规定，但居间合同主要是通过《合同法》来进行规范的。

居间合同的特征主要在于：

1.主体大多具有特殊性

比较法上，居间人的工作大多是特定的行业，因此专业化程度比较高，譬如，保险、酒业、金融等行业。^[3]在我国，对于自然人之间的居间，法律对主体并无特别要求，任何公民都可以为他人所进行的普通民事活动提供订立合同的机会等服务，只要其行为不违反法律即可。^[4]但是，对于特定交易的居间，法律有特别的要求，申言之，对特殊的交易，居间人必须具有相应的能力、知识和缔约条件，取得相应的资格；居间人应当符合一定的条件，获得相应的行政许可。例如，《城市房地产中介服务管理规定》第6条规定，房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。此外，为了避免权钱交易，法律还规定有关国家机关和公务员不得从事居间活动。^[5]

2.内容的特殊性

居间活动主要包括报告订约机会和提供订约的媒介服务。依据《合同法》第424条，居间活动主要包括两类：一是为他人提供订约机会，即为潜在的交易当事人提供与他人订立合同的机会。这包括居间人受委托人的委托，为其寻找订约的相对人，从而促成双方订约；或者提供订约信息，即提供有关合同主体的情况、履约能力、当事人的信用、出售的标的物的特点等信息。二是提供订约的媒介服务，即居间人在双方当事人之间进行斡旋、协助谈判、促成交易。^[6]

3.作用的特殊性(www.xing528.com)

居间人在所促成的交易中并没有独立进行意思表示。居间人本身是具有完全民事行为能力的人，其在与他人签订居间合同时，作为合同一方当事人是可以进行协商、独立进行意思表示的。但是，在其所促成的交易中，居间人的任务在于为委托人和相对人提供交易的资讯，其并不代表任何一方当事人向另一方当事人作出意思表示。在这一点上，居间人的功能不同于委托合同中的受托人，受托人在受托范围内，可以根据委托事项和目的而独立进行一定的意思表示。在居间合同中，居间人仅促成委托人和相对人之间合同的订立，并没有参与合同交易的订立或者影响当事人之间具体的权利、义务。所以，在居间合同中，居间人没有作出意思表示的必要。既然居间人既不是交易当事人，也不是交易任何一方的代理人，因此居间人在其所促成的交易中，并不能独立作出意思表示。

4.具有有偿性

居间是一种有偿合同。一般的民事居间，居间人可以是无偿的，此种无偿的居间具有互助性质。但是，实践中大量存在的是经济活动中的有偿居间，此种居间活动，居间人以获取居间合同的报酬为目的。^[7]依据我国《合同法》第424条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”可见，该条明确了居间合同以有偿为原则，因为典型的居间合同，居间人从事居间活动都要获取一定的报酬。这种报酬在习惯上常常称为“佣金”。

居间合同中，委托人支付报酬义务的特点主要表现在：第一，约定性。这就是说，有关报酬的事项应当由当事人自己在合同中约定，如果当事人在合同中约定了报酬的支付标准，在不违背法律强制性规范的情况下，当事人应当遵守。第二，以促成合同订立为前提。依据我国《合同法》的相关规定，居间人是否享有报酬请求权，必须以其居间行为是否促成委托人与第三人订立合同为前提。如果居间人未能促成合同订立的，则不应请求委托人支付相应的报酬，而只能要求支付相应的费用。第三，事后支付报酬。一般居间报酬并不提前支付，而是等居间事务完成后再支付。第四，报酬具有不确定性。这是因为委托人并不负有必须接受居间人提供的服务、必须订约的义务，所以报酬的支付具有不确定性。居间合同中的居间人是否能够获得居间的费用，取决于居间人是否促成了交易成功。交易是否成功，并不完全取决于居间人，所以居间人可能取得报酬，也有可能无法取得报酬。正因为如此，德国有法谚云：“居间人的努力往往徒劳无功。”

5.具有诺成性、双务性和不要式性

居间合同是诺成、双务、不要式合同。只要双方意思表示一致，居间合同即可成立，而不需要采用特别的形式，因此，其属于诺成合同。至于居间人通过向委托人报告订立合同的机会或从事订立合同的媒介服务，则属于合同履行的问题，与居间合同是否属于诺成合同没有关系。^[8]关于居间合同是双务还是单务，有两种不同看法。一种观点认为，居间人和委托人之间都要承担一定的权利、义务，所以其属于双务合同。^[9]另一种观点认为，居间合同只有提供报告或媒介类型的，才属于双务合同，而有些居间合同则属于单务合同，居间人只是提供一些订约机会。^[10]在德国，按照通说，认为居间合同的双方当事人都不负有必须使条件成就的义务，居间人并不负有必须订约的义务。而委托人也不负有必须接受居间人提供的订约机会和信息而订立合同的义务。^[11]从这个意义上讲，居间属于单务合同。笔者认为，居间合同属于双务合同，居间人在其行为促成合同成立以后，有权要求委托人支付报酬，同时委托人在与第三人订立合同之后，有义务向居间人支付约定的报酬。这一合同中，双方都负有义务、享有权利，因此应当属于双务合同。此外，居间合同的订立也并不要求采取法定的形式，法律上对居间合同的形式并未作出明确规定，当事人可以采用书面形式、口头形式等各种形式。

6.委托人一方给付义务的履行具有不确定性。委托人没有义务必须接受居间人提供的订约机会，而且合同能否成立、交易能否成功，还取决于对方当事人等诸多因素。所以在交易不成功时，委托人可能按照合同的约定而不负有支付居间报酬的义务。