建设工程优先权的适用条件详解

三、建设工程优先权的适用条件

1.发包人未支付工程款。在建设工程合同中，发包人在工程建设完成以后，对竣工验收的工程应当按照合同约定的方式和期限进行工程决算，支付价款，并在及时向承包人支付价款后接受工程。而承包人一旦收到工程价款即不得再继续占有该工程，而应当将该工程立即交付给发包人，发包人也应当接受该工程。但是在发包人未及时支付工程款时，法律为了保护承包人的利益，设置了优先权制度。因此，优先权必须以发包人未支付工程款为行使的条件和前提。需要指出的是，此处所说的工程款并非承包人对发包人享有的全部债权。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第3条，建设工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。报酬是指从事建设工程施工活动的人员的劳务费用；材料款是指由承包人提供原材料时，购买原材料所支付的价款。除此之外，还包括设备、运输管理等实际支出的、直接用于工程建设的费用。但发包人在合同履行期间因违约而应当承担的赔偿责任，并不属于工程款本身，而是因不支付工程款而引发的损失，因此不能纳入优先权的保障范围之内。

2.经催告仍未支付。在发包人不按期支付价款的情况下，承包人尚不能立即行使优先权，而应当催告发包人在合理期限内支付价款，如果发包人经催告后支付了价款，则承包人便不得再行使优先权。只有在催告之后，发包人仍然不支付价款，承包人才可以行使优先权。催告的期限相当于赋予发包人一个宽限期，使其有一定的准备时间去筹措款项、履行支付义务。在这一宽限期经过之后仍然未能履行支付义务的，承包人就可以行使优先权。当然，如果发包人逾期支付价款，承包人也可以请求其承担违约责任，如支付违约金、支付逾期利息等，但无论如何不得直接行使优先权。(www.xing528.com)

3.标的为竣工验收合格的建设工程。一方面，如果工程没有竣工，则承包人尚不享有工程价款的请求权，因此无权主张优先权。另一方面，只有在竣工验收合格的情况下，发包人才应当按照约定，支付工程价款。如果工程验收不合格，发包人不仅有权拒绝支付工程价款，而且有权请求承包人承担违约责任。在此情况下，承包人当然无权享有并行使法定优先权。正是从这个意义上，许多学者将该优先权称为建设工程价款优先受偿权。

建设工程的范围，也应当包括装饰装修工程。国务院颁发的《建设工程安全生产管理条例》第2条第2款规定：“本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。”因此，也应当将装饰装修工程纳入建设工程的范围。