租赁关系结束后的法律效应

三、租赁关系终止后的效力

（一）租赁期间届满承租人返还租赁物的义务

《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”依据这一规定，租赁期间届满之后，承租人继续占有租赁物就失去法律依据，因此应当及时将租赁物返还给出租人。如果租期届满以后，承租人继续使用或通过转租获得利益，均可构成无权占有以及不当得利。在无权占有的情况下，出租人有权基于物权请求权或侵权请求权要求承租人返还租赁物。即使是单纯地使用而没有通过转租获得利益，也因为此种违法的使用而使承租人减少了必要的花费（如租赁其他人的财产应花费的租金），因而也可以认为构成不当得利。^[109]问题在于，出租人应当基于何种请求权主张？笔者认为，在此情况下，出租人可以享有侵权请求权、物权请求权和不当得利请求权，在这三种请求权中选择行使一种对其最为有利的请求权。

（二）恢复原状的义务

依据《合同法》第235条，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。这就是说，租赁关系终止以后，承租人负有恢复原状的义务，这是合同终止的一般效力在租赁合同中的体现。所谓“符合约定”的状态，是指当事人对合同结束后租赁物应当具有的状态有特别约定的，则应当符合此种约定。例如，租赁汽车时，双方约定租赁期间届满时，汽车应当至少是七成新，则承租人对于汽车的使用和磨损状况，不能使汽车低于七成新的状态，否则就违反了合同的约定。所谓符合“租赁物的性质使用后的状态”，是指租赁物在正常状态下经过使用，应当达到的状态。也就是说，承租人按照约定的用途利用租赁物，也会构成租赁物的正常损耗，但是只要在正常的损耗范围之内，就仍然符合合同的约定。但如果此种损耗明显超出正常使用所造成的损耗的范围，则不属于按照租赁物的性质正常使用后的状态，此时承租人就构成违约。例如，房屋租赁结束时，出现墙壁严重污损、窗户破损的情况，而按照租赁合同的约定，承租人对房屋的使用是生活居住，按照一般人的观念，对房屋的生活居住不可能出现墙壁严重污损、窗户破损的情况，此时承租人便构成违约。

如果在租赁期限内，承租人未经出租人同意对租赁物进行了改善或增设他物，则应当恢复原状。对此，《合同法》第223条已有明确规定。此外，相关司法解释也对此作出了规定。^[110]依据这些规定，如果承租人的改善行为或增设他物的行为取得了出租人的同意，则不必恢复原状，甚至可以向出租人请求有益费用的返还。而如果未经出租人同意而改善租赁物或增设他物的，则承租人应当恢复原状，例如，拆除所增设的物。但如果当事人事先有不同的约定，例如，约定在租赁期间届满时，出租人受让装饰物的，则可以由出租人将装饰物购买下来。

（三）后合同义务的承担

在租赁合同终止以后，当事人均负有依据诚实信用原则而产生的附随义务。例如，合同终止后，在承租人没有新的邮寄地址接收信件时，出租人对于寄来的承租人的信件不能丢弃，而应当保管其信件并通知承租人取回信件，此时，出租人保管承租人信件和通知承租人的义务就属于后合同义务。后合同义务也可以是基于交易习惯而产生的义务。诚信原则和交易习惯既是后合同义务产生的基础，也是判断后合同义务能否成立的重要标准。

【注释】

[1]例如，《史记·栾布列传》称：“穷困，赁佣于齐，为酒人保。”《史记·范雎传》称：“臣为人庸赁。”可见，赁是指为人打短工、出卖体力的意思，后泛指借给别人财产收取报酬。

[2]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第313页。

[3]如《奥地利民法典》1090条就规定只有耐用品才能够用于租赁。关于非耐用品的租赁，只在少数国家得到承认，大多数国家尚未承认非耐用品的租赁。

[4]See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press 2008，p.115.

[5]参见黄立：《民法债编各论》（上），北京，中国政法大学出版社，2003，第194页。

[6]Cass.civ.3ème，6mars 1996，RTD.civ.1996，p.897，obs.J.Mestre et 1024，obs.J.-P.Marguénaud.

[7]Cass.civ.3ème，18décembre 2002，Bull.civ.III，n°262；D.2004，somm.，p.844，obs.Damas；RTD.civ.2003，p.290，obs.

[8]See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press，2008，p.116.

[9]参见乔燕主编：《租赁合同》，北京，人民法院出版社，2000，第20页。

[10]See Christian von Bar and Eric Clive，Principles，Definitions and Model，Rules of European Private Law，VolumeⅢ（Munich：Sellier European Law Publishers，2009），p.1459.

[11]参见《奥地利民法典》第1113条、《荷兰民法典》第7：228条1款、《法国民法典》第1737条、《德国民法典》第542条等。

[12]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第316页。

[13]例如，在英国普通法中，租金可以是货币或者是其他的价值形式。See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press 2008，p.115.

[14]See Christian von Bar and Eric Clive，Principles，Definitions and Model，Rules of European Private Law，VolumeⅢ（Munich：Sellier European Law Publishers，2009），p.1466.

[15]参见吴启宾：《租赁法论》，台北，五南图书出版公司，1998，第27页。

[16]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第319页。

[17]参见吴启宾：《租赁法论》，台北，五南图书出版公司，1998，第27页。

[18]参见杨立新主编：《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与运用》，北京，中国法制出版社，2009，第5页。

[19]参见吴启宾：《租赁法论》，台北，五南图书出版公司，1998，第27页。

[20]参见王轶编著：《租赁合同 融资租赁合同》，北京，法律出版社，1999，第48页。

[21]在西班牙法中，承租人可以有权“使用（use）”，抑或是有权“使用和享受（use and enjoy）”，然而，这两种租赁合同在法律上并没有什么不同。在有些国家中，承租人的权利包含孳息是显而易见的。在英国的普通法中，如果家畜在出租的过程中生育了幼崽，则在合同没有明确约定的情况下，幼崽是属于租赁人的。See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press 2008，p.116.

[22]参见江平主编：《中华人民共和国合同法精解》，北京，中国政法大学出版社，1999，第166页。

[23]See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press 2008，p.113.

[24]张双根：《买卖不破租赁》，载王洪亮等主编：《中德私法研究》，第1卷，北京，北京大学出版社，2006。

[25]See Christian von Bar and Eric Clive，Principles，Definitions and Model，Rules of European Private Law，VolumeⅢ（Munich：Sellier European Law Publishers，2009），p.1588.

[26]参见王泽鉴：《民法概要》，北京，北京大学出版社，2009，第288页。

[27]参见《欧洲示范民法典草案》IV.B-7：101。

[28]参见韩世远：《合同法学》，北京，高等教育出版社，2010，第457页。

[29]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第339页。

[30]参见韩世远：《合同法学》，北京，高等教育出版社，2010，第456页。

[31]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第339页。

[32]如王文宇教授指出，“即使‘保护经济上弱者’为民法立法之初的立法理由，时至今日，承租人之资力与出租人相较，常非经济上之弱者，故此一立法理由已显不足……盖自规范目的而言。租赁契约物权化的立法，本可自提升土地使用效益等观点而予以正当化，而勿须假借‘保护经济上弱者’之名。”王文宇：《从财产权之保障论释字349号解释》，载刘孔中等主编：《宪法解释论证与实务》，第448～449页。

[33]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第339页。

[34]See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press 2008，p.113.

[35]参见吴启宾：《租赁法论》，台北，五南图书出版公司，1998，第33页。

[36]参见郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，北京，中国政法大学出版社，1997，第104页。

[37]参见王轶：《论无权处分行为的效力——以物权变动模式的立法选择为背景》，载《中外法学》，2001（3）。

[38]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第326页。

[39]参见吴启宾：《租赁法论》，台北，五南图书出版公司，1998，第34页。

[40]参见吴启宾：《租赁法论》，台北，五南图书出版公司，1998，第34页。

[41]参见〔日〕我妻荣：《债法各论》，中卷二，周江洪译，北京，中国法制出版社，2008，第444页。

[42]参见崔建远主编：《合同法》，3版，北京，法律出版社，2003，第371页。

[43]参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，北京，法律出版社，2010，第3页。

[44]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第328页。

[45]参见郑玉波：《民法债编各论》，上册，台北，三民书局，1986，第192页。

[46]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第322页。

[47]参见《德国民法典》第536b条。

[48]例如，我国台湾地区“民法典”第424条规定：“租赁物为房屋或其他供居住之处所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康时，承租人虽于订约时已知有瑕疵，或已抛弃其终止契约之权利，仍得终止契约。”

[49]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第345页。

[50]Paul-Henri Antonmattei，Jacques Raynard，Droit civil，Contrats spéciaux，Lexis Nexis，Litec，2008，p.246.

[51]有学者认为，我国《合同法》在租赁合同中没有规定权利瑕疵担保，但是依据《合同法》第174条的规定，有偿合同可以参照买卖合同的规定，而《合同法》在买卖合同中规定了权利瑕疵担保（《合同法》第150条），因此，该条关于权利瑕疵担保的规则也可以适用于租赁合同。参见韩世远：《合同法学》，北京，高等教育出版社，2010，第451页。(www.xing528.com)

[52]参见王轶编著：《租赁合同 融资租赁合同》，北京，法律出版社，1999，第5页。

[53]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第338页。

[54]参见王轶编著：《租赁合同 融资租赁合同》，北京，法律出版社，1999，第5页。

[55]参见王利明、房绍坤、王轶：《合同法》，2版，北京，中国人民大学出版社，2007，第407页。

[56]参见郑玉波：《民法债编各论》，上册，台北，三民书局，1986，第197页。

[57]参见崔建远主编：《合同法》，4版，北京，法律出版社，2007，第413页。

[58]参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，北京，中国法制出版社，2000，第219页。

[59]例如，法国法上使用了“对价”（contrepartie）这一词。

[60]Paul-Henri Antonmattei，Jacques Raynard，Droit civil，Contrats spéciaux，Lexis Nexis，Litec，2008，p.236.

[61]See William H.Lawrence，William H.Henning，Understanding Sales and Leases of Goods，Matthew Bender ＆Co..Inc.，1995，p.285.

[62]See Kare Lilleholt et al.，Lease of Goods，Oxford University Press 2008，p.108.

[63]参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，北京，中国法制出版社，2000，第211页。

[64]参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，北京，中国法制出版社，2000，第211页。

[65]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第326页。

[66]参见易军、宁红丽：《合同法分则制度研究》，北京，人民法院出版社，2003，第16页。

[67]参见林诚二：《民法债编各论》（上），北京，中国人民大学出版社，2007，第274页。

[68]参见黄茂荣：《债法各论》，第1册，北京，中国政法大学出版社，2004，第22页。

[69]参见隋彭生：《合同法要义》，北京，中国政法大学出版社，2003，第524页。

[70]参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，北京，中国法制出版社，2000，第217页。

[71]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第333页。

[72]参见郑玉波：《民法债编各论》，上册，台北，三民书局，1981，第243页。

[73]参见王泽鉴：《民法概要》，北京，北京大学出版社，2009，第287页。

[74]参见杜万华：《合同法精解与案例评析》，北京，法律出版社，1999，第446～447页。

[75]参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，北京，法律出版社，2010，第105页。

[76]参见黄松有主编：《民事审判实务问答》，北京，法律出版社，2005，第113页。

[77]依日本判例及德国的学说，如果出租人不中止租赁关系，出租人仍然可以所有权为据，向次承租人主张除去妨害。

[78]Paul-Henri Antonmattei，Jacques Raynard，Droit civil，Contrats spéciaux，Lexis Nexis，Litec，2008，p.243.

[79]参见戴孟勇：《房屋承租人优先购买权制度之研究》，载崔建远主编：《民法九人行》，第4卷，北京，法律出版社，2010，第65页。

[80]参见杨立新主编：《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与运用》，北京，中国法制出版社，2009，第149页。

[81]参见杜万华、冯小光、关丽：《〈关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉的理解与适用》，载《人民司法》，2009（21）。

[82]参见王福祥：《论优先购买权》，载《法制与社会发展》，1995（2）。

[83]参见戴孟勇：《先买权：理论与立法》，载《岳麓法学评论》，第1卷，长沙，湖南大学出版社，2000，第48页。

[84]参见崔建远主编：《合同法》，5版，北京，法律出版社，2010，第433页。

[85]参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报·哲学社会科学版》，1999（1）。

[86]例如，2008年《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第19条规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。”

[87]参见张驰：《权利优先行使辨析》，载《法学》，1996（4）。

[88]参见张家勇：《试析优先购买权的法律性质》，载《西南民族学院学报·哲学社会科学版》，1999（1）。

[89]参见王泽鉴：《共有人优先承购权与基地承租人优先购买权之竞合》，载《民法学说与判例研究》，第3册，北京，中国政法大学出版社，1998，第246页以下。

[90]参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，北京，法律出版社，2010，第22页。

[91]参见《德国民法典》第509条。

[92]参见邓基联主编：《房屋租赁合同纠纷》，北京，法律出版社，2010，第23页。

[93]最高人民法院于2005年7月26日发布的［2004］民一他字第29号《关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》中指出：“……经研究认为：目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。请你院结合以上因素，根据案件具体情况，妥善处理。”

[94]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第341页。

[95]参见〔英〕施米托夫：《国际贸易法文选》，赵秀文选译，北京，中国大百科全书出版社，1993，第324页。

[96]参见王轶编著：《租赁合同 融资租赁合同》，北京，法律出版社，1999，第59页。

[97]参见崔建远主编：《合同法》，4版，北京，法律出版社，2007，第416页。

[98]参见崔建远：《关于制定合同法的若干建议》，载《法学前沿》，第2辑，北京，法律出版社，1997。

[99]参见〔意〕桑德罗·斯奇巴尼选编：《债·契约之债》IV.1，丁玫译，第64页。转引自郭明瑞、王轶：《合同法新论·分则》，北京，中国政法大学出版社，1997，第99页。

[100]参见黄茂荣：《买卖法》，北京，中国政法大学出版社，2002，第446页。

[101]参见邱聪智：《新订债法各论》（上），北京，中国人民大学出版社，2006，第257页。

[102]参见王轶编著：《租赁合同 融资租赁合同》，北京，法律出版社，1999，第59页。

[103]参见王轶编著：《租赁合同 融资租赁合同》，北京，法律出版社，1999，第59页。

[104]参见崔建远主编：《合同法》，4版，北京，法律出版社，2007，第416页。

[105]参见魏耀荣等：《中华人民共和国合同法释论（分则）》，北京，中国法制出版社，2000，第230页。

[106]Cass.civ.3ème，6mars 1996，RTD.civ.1996，p.897，obs.J.Mestre et 1024，obs.J.-P.Marguénaud.

[107]崔建远主编：《合同法》，4版，北京，法律出版社，2007，第417页。

[108]参见胡康生主编：《中华人民共和国合同法释义》，北京，法律出版社，1999，第345～346页。

[109]参见王泽鉴：《民法债编总论·不当得利》，台北，自版，1990，第230页。

[110]《房屋租赁司法解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”