与承租人共同居住人的租赁权：如何实现？

二、与承租人共同居住的人的租赁权

《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”在比较法上，这一规则被很多国家所认可。早在20世纪70年代，法国法院即以判例形式确认了这一规则。^[106]依据我国《合同法》的这一规定，与承租人生前共同居住的人虽然不是合同当事人，但在承租人死亡之后，其有权要求继续租赁该房屋。显然，这一制度的目的在于保护共同居住人的居住权。尽管允许无合同关系的人在例外情况下享有合同上的权利突破了合同的相对性原则，但从保护弱者权利、保障人权的角度来看，法律作出此种规定也是十分必要的。依据《合同法》第234条，与承租人共同居住的人享有租赁权必须符合两个条件：

第一，承租人在房屋租赁期间死亡。承租人在房屋租赁期间死亡，是指承租人在租赁期限届满之前便去世，租赁合同尚未到期。如果租赁期限届满后承租人去世，则不存在继续履行租赁合同的问题。在租赁期间内承租人死亡的，由于租赁合同尚未到期，只要共同居住的人继续按照合同约定的价款交付租金，一般并不损害出租人的利益，因而应当维持合同的效力。

第二，必须是与承租人生前共同居住的人。如何界定生前共同居住的人的范围？一种观点认为，生前共同居住的人主要是指与承租人共同生活的近亲属，这些人虽然没有参与缔约，但是与承租人共同生活，处于事实上的受益人的地位，从租赁合同中获取利益。另一种观点认为，生前共同居住的人不限于承租人的近亲属，还应包括其近亲属以外的其他人，只要是共同居住的人，甚至是未婚同居者也可以主张继续履行租赁合同。笔者赞成第二种观点。从《合同法》该条的文义来看，该条并不注重共同居住人与承租人之间是否具有血缘关系，而是注重保护同居者的共同生活利益关系。所以，不能简单地以血缘关系来判断其范围。需要指出的是，我国《合同法》这一条文的保护对象较为宽泛，“与其生前共同居住的人”不限于承租人的配偶、子女，还应当包括与其共同居住的其他亲属，以及其他不具有亲属关系的共同居住人（例如，长期共同居住的人）。共同居住的人一般与承租人有一定期限的共同生活经历，具体的时间长短，应当根据案情决定。一般而言，与承租人共同居住期限较短的人，不宜认定为共同居住的人，因为其与承租人共同居住的时间较短，可以认为尚未形成稳定的共同生活利益关系。由此可见，我国《合同法》的保护范围较为宽泛，十分注重保护相关当事人的居住利益。(www.xing528.com)

依据《合同法》第234条，如何理解允许与其生前共同居住的人“按照原租赁合同租赁该房屋”的含义？对此，有几种不同观点，一种观点认为，此种情况属于法定的租赁权的移转，即因为承租人在租赁期限内死亡，租赁权移转给共同居住的人，在性质上属于“租赁权的法定让与”^[107]。另一种观点认为，承租人死亡后，与承租人生前共同居住的人可以继续租赁原住房，但应与出租人办理续租手续，变更承租人。^[108]即与其生前共同居住的人应当与出租人重新签订合同，法律赋予其居住权，当其提出签订合同时，出租人不得拒绝。笔者认为，前一种观点更为妥当。一般而言，在主体已经死亡时，不能依照法律行为使其权利发生移转，但是可以根据法定的原因而移转。因为法定的原因，使死者生前的权利、义务实现了概括移转。这就意味着，与承租人生前共同居住的人也无必要重新与出租人签订合同，只需通过继续交付租金、履行承租人的义务，就可以享有租赁合同中约定的各种权利，而并不需要签订一个新的合同。所谓“按照原租赁合同租赁该房屋”，是指在不改变原租赁合同内容的前提下，继续租赁原房屋。如果出租人单方面擅自变更内容（如增加租金），则属于违约行为。但是，如果承租人要求变更合同内容，出租人也应有权拒绝，如果双方不能就此达成协议，则可能导致合同的解除。

在合同期限内可以继续履行，但是在合同期限届满之后，如果双方当事人没有就合同的续期达成一致协议的，则租赁合同因期限届满而终止。