优先购买权的保护

三、优先购买权的保护

在侵害优先购买权的情况下，究竟应当产生何种效力，理论上存在两种不同的观点：一是无效说，此种观点认为，承租人可以请求确认转让合同无效，要求将已经转让出去的应有份额归于自己；最高人民法院《民法通则意见》第118条后半款规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”显然，该意见采无效说。二是损害赔偿说，此种观点认为，在优先购买权受到侵害的情况下，不应当确定转让合同无效，而应当由优先购买权人请求出租人承担损害赔偿责任。但关于优先购买权人请求赔偿的依据和范围，存在不同的看法。有人认为，应当基于缔约过失责任，赔偿优先购买权人的费用损失。也有人认为，应当基于违约责任，赔偿优先购买权人的利润损失。最高人民法院《房屋租赁司法解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。可见，该司法解释采损害赔偿说。但对于赔偿的范围，并没有作出进一步的规定。

笔者赞成损害赔偿说，理由主要在于：一方面，无效说增加了交易成本。房屋所有人已经与第三人就房屋买卖达成了协议，并支出了交易成本，如果宣告合同无效，将导致财富的浪费。另一方面，无效说不符合鼓励交易原则。如果认定买卖合同无效，则导致恢复原状等后果，不符合效率原则，也与《合同法》上鼓励交易的宗旨不符。从房屋买卖的市场来看，只要承租人可以证明损失存在，通过赔偿其损失，就足以保障其权益，而不必使其获得特定的房屋。不过，如果承租人确有足够的证据证明买受人与出租人恶意串通，则可以按照《合同法》第52条第2款之规定，以恶意串通损害第三人利益为由主张合同无效。 (www.xing528.com)

需要指出的是，无论是缔约过失说还是违约责任说，都不能解释优先购买权人请求赔偿的依据。笔者认为，此处所说的赔偿的范围是实际损失，即优先购买权人要获得类似房屋所多支出的价款损失，以及在购买房屋过程中支出的费用损失。这些损失都是因为出租人侵害承租人优先购买权而造成的，所以出租人应当赔偿。