优先购买权条件的履行方式

二、优先购买权的行使条件

（一）权利人适格

优先购买权的主体应当是承租人。但承租人必须基于合法有效的租赁合同才能主张权利。如果租赁合同无效或者已被撤销、解除，则租赁合同已经不存在，承租人自然也不享有优先购买权。问题在于，次承租人是否享有优先购买权。对此学界一直存在争议。笔者认为，经出租人同意的次承租人应当享有对承租房屋的优先购买权。我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”该规定并没有对享有优先购买权的“承租人”作出特别限制，因此，承租人既包括第一承租人，也包括次承租人。我国司法实践实际上也承认了此种观点。^[86]笔者认为，在合法转租的情况下，次承租人也应当享有优先购买权，因为这是符合出租人的意志和利益的。既然出租人同意承租人转租，表明次承租人享有的权利也是符合出租人的意志和利益的。为了保障次承租人的居住利益，经出租人同意转租的次承租人应当享有对承租房屋的优先购买权。

承租人在行使优先购买权时，有可能与共有人的优先购买权发生冲突。承租人的优先购买权与共有人的先买权的竞合问题，在学理上有不同的看法：第一种观点认为，按份共有人优先购买权与承租人优先购买权不可能发生竞合，在按份共有人转让其份额时，只能由其他按份共有人行使优先购买权，在出租人转让租赁物时，只有承租人才能行使优先购买权，因为份额与实物非属同一，故不发生竞合问题。^[87]第二种观点认为，法定优先购买权皆为物权性权利，讨论权利竞合之处理，只能从该权利性质比较得出，不能从该权利所产生之基础关系推出。既然共有人优先购买权与承租人优先购买权均为物权性权利，何有物权优于债权法理之适用？在共有人与承租人优先购买权发生竞合的情况下，宜根据先设物权优于后设物权的原理，先产生的优先购买权优于后产生的优先购买权实现。^[88]第三种观点为我国台湾地区司法实务界通说，认为承租人的先买权效力优于共有人的先买权。^[89]依据《房屋租赁司法解释》第24条，“房屋共有人行使优先购买权的”，承租人不得行使优先购买权。据此可见，共有人的优先购买权应当优先于承租人的优先购买权。司法解释作出此种规定的原因主要在于：一方面，共有人优先购买权是基于共有关系而产生的，而承租人的优先购买权是基于债权关系而产生的。即使租赁权已经物权化，但就其效力而言，与纯粹的物权相比较仍然是受限制的，也就是说，租赁权本质上仍然是合同关系，而共有权属于物权关系，按照物权优先于债权的原理，在租赁权与共有权发生冲突的情况下，应当使共有权优先于租赁权。另一方面，从时间上看，共有关系发生在先，租赁关系发生在后，即便租赁权物权化以后，发生在先的物权也应该优先于发生在后的物权。此外，法律设定承租人的优先购买权，目的在于使承租人取得租赁物所有权，继续保持其对该物的占有、利用。如果共有人优先购买权与承租人优先购买权发生竞合时，共有人的权利优先，则有利于稳定财产关系。

（二）买受人适格

在承租人行使优先购买权过程中，不仅要考虑权利人是否享有优先购买权、是否与他人的优先购买权相冲突，还要考虑买受人是否适格。这是因为在优先购买权行使中，不仅涉及出租人与承租人之间的合同关系，还涉及出租人与买受人之间的合同关系。依据我国《合同法》的规定，只有出租人出卖房屋的情况下，承租人才依法享有优先购买权。如果出租人不是将房屋出卖给他人，而仅仅是将房屋赠与第三人，或者因征收、人民法院或者仲裁机构生效的法律文书、继承或者遗赠等将房屋所有权转移给第三人的，承租人就不能享有优先购买权。^[90]正是因为优先购买权仅在出卖的情况下方可发生，故而就要考虑买受人的适格问题。

依据《房屋租赁司法解释》第24条，在如下情况下，承租人不能行使优先购买权。具体来说：

1.买受人为出租人的近亲属

如果房屋买卖在近亲属之间进行，虽然当事人之间签订了买卖合同，而且约定了一定的价款，但考虑到双方当事人亲属关系的存在，这种交易并非市场经济条件下通常的交易；合同中约定的价格通常并非市场价格，往往是所谓的“半卖半送”。因此，如果允许承租人行使优先购买权，以同等价格优先购买房屋，显然对出租人和买受人都是极不公平的，也不利于近亲属之间相互扶养、协助。

2.买受人善意取得租赁房屋

为了保护善意第三人的利益、维护交易安全，《物权法》第106条规定了善意取得制度。由于目前我国租赁权尚不能办理登记，买受人通常不知道所购买的房屋上租赁权的存在，因而其通常都是善意的；买受人如果在支付合理对价且办理登记手续的情况下，即取得了完整的、干净的房屋所有权。承租人自然不能再行主张优先购买权，而只能向出租人要求损害赔偿。依据《房屋租赁司法解释》第24条，“第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”，承租人不得行使优先购买权。从这一规定来看，体现的仍然是善意取得制度的内涵。

（三）必须在同等条件下行使(www.xing528.com)

优先购买权的行使前提是承租人与其他买受人处于同等条件之下。所谓“优先”，只是在同等条件下的优先，同等条件是对优先购买权人行使先买权的限制。此种限制尊重了作为出卖人的所有人的所有权，不至于因优先购买权的行使，使出卖人的利益遭受损失。由于有同等条件的限制，使出卖人出卖的标的物能够确定出合理的市价，同时，在确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会。然而，我国审判实践对“同等条件”的内涵历来存在两种不同观点：一是绝对同等说，此种观点认为承租人认购的条件应与其他买受人的绝对相同和完全一致。二是相对同等说，此种观点认为，承租人购买的条件与其他买受人的条件大致相等，即为同等条件。这两种看法都有道理，但也不完全妥当。第一种观点在适用中过于严格，尤其是因其他买受人所提供的条件（如提供某机会）承租人不能做到，但承租人可以以多付金钱的办法来弥补这些附加条件的不足，则不能苛求承租人提出的条件必须与其他买受人的条件完全一致。第二种观点在适用中伸缩性过大，也不利于操作。笔者认为，同等条件并不要求先买权人和出卖人订立的合同与出卖人和他人订立的合同的条款完全相同。事实上，要求两个合同的内容绝对一致也是毫无必要的，同等条件应当主要指的是价格条件，也就是说，先买权人支付的价格应当与其他买受人支付的价格条件相同。除价格条件外，同等条件还应当适当考虑租赁物使用方式或使用用途、环境因素、品牌效应、无形资产的增值，以及其他可能影响出租人经济利益的因素，此外，也应适当考虑支付方式，但支付方式的确定必须从根本上影响到出卖人的基于合同所应当获得的利益。例如，第三人允诺一次付清，则先买权人不得主张分期支付。但如果出卖人不允许第三人延期付款，则先买权人除非为出卖人提供了充分而适当的担保，否则也不得请求延期付款。^[91]所以，价格条款是第一位的，而根本上影响到出卖人的利益的支付条件是第二位的。至于其他交易条件，如是现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出卖人的利益，出卖人不能以此作为同等条件。

另外，仅就价格而言，同等条件的确定也应当考虑由出卖人事先确定一个房屋价格的幅度。出卖人应当事先确定一个出售份额的价格条件，可将该价格条件规定一个幅度，例如，出卖人将在某价款至某价款之间出售其财产，并将其价格条件告诉先买权人。如果先买权人表示在此价格条件内，其愿意优先购买，则出卖人在与第三人协商缔约时，只要是在该价格条款之内所确定的价款，在确定以后都应提前通知先买权人。如果超过这一幅度，就不必再通知先买权人。当然，也可以由先买权人事先确定一个价格幅度，通知出卖人。只要出卖人在该价格条款内达成的交易，都应当由先买权人优先购买。这就是说，应首先与优先权人协商一个大致价格，然后再寻找买受人，由此也可避免或减少关于价格条件发生的纠纷。

（四）应当在合理期限内行使

1.出卖人的通知义务

《民法通则意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”但依据《合同法》第230条的规定，出卖人在出卖之前，应当在合理期限内通知承租人。虽然对《合同法》是否否定了《民法通则意见》第118条通知期限的规定，学理上仍然存在争议，但司法实践仍然承认了《民法通则意见》的上述规定是合法有效的。^[92]

笔者认为，在承租人行使优先购买权之前，出租人应当向优先购买权人负有通知的义务。这种通知既可以是在意欲出售时明确告知，也可以是在与第三人达成交易之前通知，告知的内容既包括价格，也包括其他重要的交易条件。房屋出卖通知的到达是先买权人权利期限计算的起点，也是先买权人知晓交易条件、行使先买权的前提。如没有收到通知，先买权无行使的可能；如收到通知后在法定期间内权利人不行使先买权，则视为弃权。可见，出卖人的通知义务是行使先买权的关键。从实践来看，先买权受到侵害的主要情况就是出卖人出售时不通知先买权人。但值得注意的是，《房屋租赁司法解释》第24条规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，承租人即不得再主张优先购买。从这一规定来看，出租人向承租人履行通知义务时，只要给承租人留出必要的考虑时间（15日）即可。换言之，出租人只要提前15日通知承租人就可以了。

2.承租人行使优先购买权的期限

承租人自收到通知之后，也不能无限期地享有优先购买权。否则，期限过长会导致出卖人长期不能出卖，这不仅将使得其处分权受到影响，而且，可能使其丧失了最佳出售时机，从而对其造成损害。同时，出卖人和第三人之间的法律关系处于不稳定状态，也会造成第三人的损害。《房屋租赁司法解释》第24条规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这就是说，承租人自接到通知之日起15日内不行使优先购买权，就意味着其以沉默的方式放弃了优先购买权；故而，即便其事后再行主张优先购买权，也不能得到法院的支持。

（五）优先购买权应当依据诚信原则行使

优先购买权的行使也应当符合诚信原则。例如，在某个案例中，出租人出售价值约一亿元的不动产，而承租人所承租的面积仅占其总面积的百分之五，其是否可以享有优先购买权？笔者认为，在此情况下，依据诚信原则，承租人不能就全部不动产享有优先购买权。但是，究竟承租人所承租房屋面积占全部出售房屋面积达到多少比例，才享有优先购买权？根据有关司法解释，应当从诚信原则出发，考虑承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是否可分、使用功能整体性是否明显、承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例来进行综合考虑，决定承租人是否可以行使优先购买权。^[93]