优先购买权的概念及特征分析

一、优先购买权的概念和特征

优先购买权，又称为“先买权”，是特定的民事主体依照法律规定享有的优先于他人购买某项特定财产的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这就确立了租赁合同中承租人的优先购买权。从实践来看，随着我国住房制度改革，房屋出租市场不断发展，房屋买卖中涉及承租人优先购买权的争议日益增多，但是由于我国现行法律法规对处理此类纠纷规定得比较原则，在实践中，经常容易发生纠纷。因此，在《合同法》中具体明确承租人的优先购买权规则，具有十分重要的意义。

承租人优先购买权具有如下特点：

第一，它是一种法定的权利。承租人优先购买权虽然是在《合同法》中规定的权利，但是，无论当事人是否在合同中约定，它都是法律规定的权利。法律上设置承租人优先购买权，往往有其特殊的政策考量。就承租人的优先购买权而言，主要是为了保护承租人的权益不受侵害，维护租赁关系的稳定，实现承租人的居住利益。^[79]该项权利的设定也是法律对出卖人所附加的义务，它作为《合同法》中规定的强制性的义务，可以自动地成为买卖关系的组成部分。

第二，它是依附于债权的权利。承租人优先购买权是基于租赁合同产生的，其具有依附于债权的特点。这主要表现在：一方面，如果租赁合同无效或被撤销，则相应的承租人的优先购买权也将不复存在。另一方面，优先购买权不能独立于债权而转让，也不能分别由两个主体享有租赁债权和优先购买权。因此，此种优先购买权可以看做是债权产生的特殊效力。(www.xing528.com)

第三，它是优先于其他人订立买卖合同的请求权。优先购买，顾名思义，就是指在同等条件下，权利人享有优先于第三人购买承租房屋的权利。此种优先是在与第三人所享有权利的对比中体现出来的。但是，关于优先购买权的内容，学界存在不同看法。有学者认为，它不仅是优先购买的权利，而且可以产生强制缔约的效力，即强制出租人和承租人订立买卖合同。一旦优先购买权人明确向出租人提出在同等条件下购买房屋的请求，出租人就负有强制缔约的义务。需要指出的是，承租人优先购买权是否具有强制缔约的效力？笔者认为，承租人优先购买权并不具有强制缔约的效力，主要原因在于：一方面，从立法目的上看，设定承租人优先购买权的目的是维护承租人正常稳定的生产、生活秩序，实现其居住权，通过这一规则可以实现这一目的，因此，并没有必要给予承租人强制缔约的权利。另一方面，强制缔约是以双方没有同等的缔约能力为前提的，而在承租人优先购买权制度中，当事人的缔约能力往往没有差异。因而在法律上没有必要赋予优先购买权以强制缔约的效力。

第四，它是具有对抗第三人的效力的债权。优先购买权是一种债权，而债权都具有相对性，不具有排他性。但是，从债权中产生的优先购买权却具有特殊性。此种优先购买权不仅可以对抗出卖人，而且可以对抗第三人。这主要表现在：如果第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权确认该买卖关系无效，并要求将标的物出卖给自己。优先购买权是一种具有物权效力的权利，但其本身并不是物权，它是依附于租赁权而产生的，是法律、行政法规创设的一项财产请求权，而非实质意义上的物权。^[80]就承租人优先购买权的本质而言，其应当是一种具有某些物权效力的权利，它虽然可以对抗第三人，但它还不是一种特殊的物权。一方面，按照物权法定原则，物权必须要由法律明确规定才能产生，在立法无明确规定的前提下，将承租人的优先购买权界定为物权，就违背了物权法定的基本原理。^[81]另一方面，权利人对标的的支配力较弱，因为其不能直接行使对标的物的支配权，而只能要求出卖人将该标的物优先转让给自己。优先购买权实际上是一种不确定的权利，也有学者将其称为机会权利。^[82]还要看到，优先购买权不是物权，因为其在性质上只是一种附从性的权利，它是附随于主权利的一种权利^[83]，是一种请求出卖人与之缔约并在同等条件下优先买受的权利，同时是一种依赖于基础关系的附从性的权利。

第五，它的行使有明确的期限限制。优先购买权有明确的期限限制，在规定的期限内优先购买权人已得知房屋出卖而不主张权利，期限届满后即丧失。例如，承租人的房屋优先购买权是3个月，该期限应该如何计算呢？笔者认为，只要告知优先购买权人，从告知之日起，权利人应于3个月内作出是否购买的答复，然后再告知同等条件。所以同意购买并不等于一定能购买到。

关于优先购买权究竟是形成权，还是请求权，在学界存在不同的看法。形成权说认为，承租人将行使优先购买权的意思通知给出租人，不需要出租人表示同意，就可以与其成立房屋买卖合同。^[84]形成权的作用即在于依据权利人的意思形成、消灭或者变动法律关系，换言之，在同等条件下，权利人的意思得直接成立买卖合同，从而优先购买权的行使无须强制缔约理论来规范。^[85]而请求权说认为，承租人行使优先购买权必须要向出租人提出请求，要求解除与第三人的合同，并同意与承租人订立房屋买卖合同。两种观点的本质区别在于，承租人能否依自己单方的意思表示而宣告出租人与第三人订立的买卖合同无效，并在不经过出租人同意的情况下，直接与其订立房屋买卖合同。笔者认为，优先购买权本质上还是请求权，理由在于：第一，承租人所享有的对抗第三人的效力是有限的，因为其毕竟不是物权，不能直接产生对抗第三人的效力。尤其是在第三人善意的情况下，采形成权说对于第三人的保护极为不利。第二，如果认可其为形成权，则实际上给出租人强加了一种就合同的内容必须作出承诺的义务，这和强制缔约没有本质差异。此种观点显然给出租人施加了不合理的义务，且与出租人所享有的所有权的效力存在冲突，因此将导致优先购买权具有优于所有权的效力。第三，从我国司法实践来看，并没有承认其为形成权，侵害优先购买权的后果只是赔偿损失，而不是要直接在出租人和承租人之间形成合同关系。笔者认为，优先购买权的实质就是法律赋予承租人的、在出租人出卖房屋时优先于其他人订约的请求权，在此种权利受侵害时，承租人可以请求出租人赔偿损失。