承租人应尽的义务大揭密！

二、承租人的义务

（一）支付租金义务

租金是承租人按规定有偿使用租赁物所支付的对价^[59]，支付租金是承租人的主给付义务。《合同法》第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”关于租金的支付，有以下问题值得探讨：

1.支付的数额。支付的数额通常由合同约定。但是，在合同没有约定的情况下，当事人应当根据《合同法》第61条的规定，事后达成补充协议，或者根据市场行情来确定租金的水平。考虑到市场的租金水准的变动性，当事人也经常在合同中并不约定某一固定水准的租金数额，而是规定了某种特定的浮动性计算系数，根据这一系数可计算出某一特定时间的租金数额。此种做法不能被认为租金约定不明确。如果始终缺乏租金条款，也没有其他方法可以确定租金的存在及其标准，则合同的性质即发生改变，此时合同有可能变为无偿的借用合同。^[60]在美国法中，当出现承租人迟延支付租金的情况时，如果租金的市场价格高于约定的租金价格，出租人可以就迟延期间的租金要求赔偿约定租金和市场租金的差价损失，因为如果没有承租人的违约，出租人本来可以获得更高的租金。^[61]这一经验是值得我们借鉴的，在计算租金损失时，可以考虑迟延支付的租金与市场价值之间的差价损失。

2.支付的期限。有关租金的支付时间当事人如果有约定的，应当按照约定的时间支付。《合同法》第226条规定：“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因此，如果当事人就租金的支付期限没有约定或者约定不明确的，应当按照如下规则确定支付时间：第一，应当依照《合同法》第61条的规定来确定支付期限。这就是说，当事人可以事后达成协议，无法达成协议的，可以考虑合同的相关条款和交易习惯确定。第二，如果依据该规定仍不能确定的，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第三，如果租赁期限在一年以上的，每届满一年时支付。也就是说，每年支付一次租金。但是支付期限是从合同生效满一年时计算。例如，当事人在2010年9月签订租赁房屋的合同，租赁期限为3年，但当事人没有明确约定支付租金的期限，也无法通过《合同法》第61条的规定来确定，此时就应当在2011年9月、2012年9月和2013年9月分期支付租金。

一般来说，如果当事人双方约定了支付租金的期限，则属于定期债务。《合同法》第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”这就是说，即便当事人就租金的支付期限有约定，出租人要想解除合同，仍然负有催告的义务。但如果当事人事后达成补充协议，允许分期支付，则该定期债务就转化成分期支付债务。由于租赁是继续性合同，就违约的确定而言，分期支付的，每次到期不支付也构成违约。

（二）合理使用租赁物的义务

在租赁期间内，承租人只对租赁物享有使用权，而不享有所有权，但是，此种使用也并非无限制的任意使用。因为承租人使用租赁物时，使用的范围非常宽泛，使用的方式也多种多样；对于同一财产的使用，不同的承租人有不同的目的，所以，有关使用的方法必须要根据当事人之间的协议、租赁的目的以及相关默认规则来确定。^[62]就租赁物的使用而言，承租人负有如下义务：

1.合理使用租赁物。《合同法》第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”依据这一规定，首先，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。这就是说，合同约定了应当如何使用租赁物的，当事人应当依据其约定。如果当事人约定了租赁物用途的，就应当按照该用途使用。^[63]例如，当事人约定房屋只能用于居住，而不能用于商业经营，承租人应当遵守这一约定。其次，对于使用方法没有约定或者约定不明确的，应当依照《合同法》第61条的规定来确定。这就是说，应由当事人事后达成补充协议，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。最后，如果不能按照《合同法》第61条的规定确定的，应当按照租赁物的性质使用。所谓租赁物的性质，是指租赁物本身的属性或功能。例如，客运汽车不应当用于货物运输。^[64]按照租赁物的性质使用，也就是按照租赁物通常的用途来进行使用。

从合理使用租赁物的后果来看，《合同法》第218条规定：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”这就是说，按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，即使租赁物发生损耗，也应认为是一种自然的损耗，出租人不能要求承租人承担损害赔偿责任。例如，租赁他人的设备，对于设备的正常折旧、价值贬损，只要承租人是合理使用的，就不应赔偿此种损失。因为租赁物虽然是不可消耗物，但是，其也有合理损耗的问题，任何财产都会折旧，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，表明其是依据合同进行的合理使用。因为承租人已经支付租金，这实际上是其合理使用租赁物的对价，所以也就不必再为租赁物的合理损耗承担赔偿责任。

2.使用租赁物而产生的收益的归属。《合同法》第225条规定：“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”在租赁期限内，使用租赁物所获得的收益，主要是指租赁物所产生的孳息。此种孳息究竟是归承租人所有还是归出租人所有，这首先要根据当事人的约定来确定。如果没有约定，依据《合同法》的上述规定，归承租人所有。法律上作出此种规定的理由在于，承租人承租的目的在于使用、收益物品的价值，使用和收益往往是不可分割的。因此，租赁合同对此没有特别规定时，孳息归承租人所有也符合租赁合同的目的。另外，财产在承租人占有之下，新产生的孳息也在承租人占有之下，在此情况下一定要求承租人转移孳息给出租人也是存在困难的。

3.不合理使用租赁物的后果。《合同法》第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”据此，在承租人不合理使用租赁物的情况下，出租人所享有的权利主要包括：一是解除合同。之所以允许其解除合同，是因为承租人对租赁物的不合理使用已经构成了根本违约，属于基本义务的违反，出租人原则上享有解除权。但是，解除合同的后果通常比较严重，对于承租人的影响较大，所以应当受到一定限制，即只有在不合理使用租赁物达到比较严重的程度的，出租人才有权主张解除合同。如果只是轻微地、暂时违反约定方式使用租赁物，而并没有给租赁物造成严重的后果的，则不一定要解除合同。如果出租人认为不解除合同对其更为有利，则可以继续租赁，而主张损害赔偿。^[65]二是赔偿损失。在解除合同之后，如果出租人还存在其他损失，则有权要求承租人赔偿。

（三）妥善保管租赁物的义务

《合同法》第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”这就确立了承租人的妥善保管租赁物的义务，这也是承租人所应当负有的基本义务。但这并不是说租赁合同本身是一个混合合同（即租赁合同和保管合同的混合体），因为租赁合同不是保管合同，承租人订立租赁合同的目的是使用而不是保管租赁物。不过，承租人在租赁合同中，对租赁物进行妥善保管，这既有利于其对租赁物的利用，也符合出租人的利益。

那么，如何判断承租人是否尽到“妥善保管”的义务？由于租赁的财产是他人财产，所以承租人要尽到比保管自己的财产更高的注意义务。另外，租赁合同是有偿合同，在有偿合同中，当事人负担的通常都是善良管理人的注意义务。具体来说，妥善保管义务包括如下几个方面的内容：

第一，将租赁物置于适当地点。这主要是针对动产租赁而言的，例如，租赁他人的机器设备，不应当将机器置于阴暗潮湿的地方，以防止机器生锈。租赁他人的汽车，应当停放在停车场，不应随意地停放在路边。

第二，对租赁物应当采用适当的方法进行管理。此处所说的适当的方法，是指使租赁物处于良好状态的方法，尤其是要避免租赁物的毁损、灭失。有人认为，《合同法》第222条没有规定对租赁物防火、灭火的责任。实际上，防火灭火的义务是在我国特别法中规定的，毫无疑问，承租人也要遵守相关法律规定。除合同另有规定以外，承租人不得擅自转让、转租租赁物，也不得擅自对租赁物进行拆毁、改装或作其他改变。如果承租人不按规定要求使用租赁物，出租人有权解除合同。如因承租人保管、使用不当，致使租赁物损坏的，承租人应负赔偿责任。

第三，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，承租人应当承担损害赔偿责任。如何理解“保管不善”？对此存在不同的理解，有学者认为，《合同法》上述规定采用了“保管不善”的用语，本身存在立法缺陷，因为该概念没有标明究竟是承租人主观上的过错还是客观上的过错，用语模糊。^[66]一般认为，“保管不善”主要包含以下几方面内容：一是主观标准，即因为承租人具有抽象轻过失。我国台湾地区“民法典”第432条规定，承租人应对抽象轻过失承担责任，即须以善良管理人的注意保管租赁物。^[67]但存在例外情形，在因失火而导致租赁物的毁损、灭失时，承租人只有存在重大过失才负赔偿责任。此种标准采纳的就是主观判断标准。^[68]二是客观标准。即只要是没有尽到妥善保管义务造成损害的，承租人都要承担赔偿责任。保管义务的具体内容，既包括合同的约定，也包括法律的规定。三是严格责任标准。即只要标的物受到了损害，都认为是保管不善造成，承租人都应当赔偿。笔者认为，一方面，不能说只要租赁物毁损、灭失的，就可直接认定为保管不善，进而要求承租人承担责任，这对于承租人未免过于苛刻。租赁物毁损、灭失的，还需要进一步确定造成毁损、灭失的原因，是否有可归责于承租人的事由而造成。另一方面，是否应当区分承租人的故意、重大过失和一般过失，从而确定不同的责任？对此，法律并没有特别的规定。这就是说，只要承租人保管不善导致租赁物的毁损、灭失，不考虑承租人的过错程度，都应当使之承担完全赔偿责任。^[69]所以，从这个意义上讲，对于承租人的过错判断还是应当采纳客观标准，如果承租人没有尽到妥善保管义务，则其应当承担责任。

此外，如果租赁物出现毁损、灭失，承租人应当及时通知出租人，并采取措施避免损失扩大。例如，承租人可以自行维修的，就应当及时进行维修，不能因维修义务归出租人，就怠于进行维修，从而导致租赁物的毁损、灭失。^[70]承租人也不能随意将租赁物交给他人使用，否则，将对由此造成的损害承担赔偿责任。(www.xing528.com)

（四）不得擅自转租的义务

《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”在租赁关系存续期间内，承租人负有不得擅自转租的义务。因为我国对于房屋的租赁采取备案制度，如果允许随意转租，则将导致国家无法对房屋租赁状况进行管理和监控，将会导致租赁市场的混乱和无序。另外，擅自转租也侵害了出租人的权益，尤其是在租赁关系中，出租人对承租人有一定的信任，擅自转租就破坏了此种信任关系。转租包括两种情况：

1.经出租人同意的转租

经过出租人同意的转租，是指在租赁合同中允许承租人转租，或者合同中虽然没有约定转租事项，但是转租后取得了出租人的同意。经出租人同意的转租，并不导致原租赁法律关系发生实际的变动。这就是说，承租人和出租人的原有法律地位不变，出租人只与承租人发生关系，而不与次承租人发生关系。有人认为，次承租人可以直接将租金交付给出租人。^[71]笔者认为，如果合同没有进行约定，则次承租人不能直接向出租人交付租金。因为次承租人并没有直接与出租人签订合同，其签订合同的对方当事人是承租人。如果次承租人直接向出租人交付租金，则突破了合同的相对性，而且对于出租人而言，次承租人并没有向其履行交付租金的义务。

在此需要讨论的是，如果取得出租人关于转租的同意，承租人是否可以将整个租赁权转让出去，由次承租人替代其成为承租人？对此，学说上有两种不同观点。一种观点认为，租赁权作为债权可以转让，此种转让就是一种债权让与。^[72]另一种观点认为，租赁权虽然属于债权，但应当注重承租人的人格信任关系，除非当事人之间有特别约定，以不得转让为原则。^[73]笔者认为，出租人允许转租，并不意味着就允许承租人将整个租赁权进行转让，因为在法律上，转租并不影响原租赁关系的主体变化。而租赁权的转让将发生租赁关系的主体变化，即原承租人退出租赁关系，由新的受让人替代。因此，除非是出租人明确表示同意租赁权的整体转让，否则，承租人并不能将租赁权整体转让给次承租人。当然，如果取得了出租人的同意，承租人也可以将租赁权转让。

2.未经出租人同意的转租

承租人未经出租人的同意而擅自将租赁物转租给他人，构成无权处分。虽然承租人擅自转让的只是占有权、使用权，并非转让他人的财产所有权，但承租人擅自将其占有权、使用权转让他人，也属于非法处分他人财产所有权权能的行为。关于非法转租在法律上的效力，历来存在三种不同的观点：一是无效说。此种观点认为，非法转租行为是无效的，因为非法转租不仅侵害了出租人的所有权，而且违反了承租人与出租人之间的租赁合同，所以，一旦出租人对非法转租的行为提出异议，就应该宣告该行为无效。^[74]二是有效说。此种观点认为，非法转租行为是有效的，只是不得对抗出租人。因为法律关于禁止转租的目的在于保护出租人的利益，但出租人可以通过行使解除租赁合同的权利以及请求承租人承担违约责任的方式来维护其利益，没有必要将转租合同宣告无效。^[75]三是效力待定说。此种观点认为，在未经出租人同意的情况下，承租人擅自转租的，构成无权处分，应属于效力待定的行为。^[76]

笔者认为，在承租人擅自转租的情况下，如果承认合同有效，有所不妥。首先，我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”从反面解释来看，转租必须经过出租人同意，如果认为未经出租人同意的转租行为都是有效的，则该条规定形同虚设。其次，从所有权的内容来讲，出租人作为所有权人，有权决定租赁物的转租，如果未经其同意的转租可以生效，则属于对其所有权的侵犯。再次，如果允许擅自转租，也不利于社会管理。例如，次承租人违法擅自改装改建，或者利用房屋从事违法活动，就难以得到有效的控制和管理。

在承租人擅自转租的情况下，转租合同也并非当然无效，主要理由在于：第一，承租人经出租人同意转租，转租行为便具有合法性，在转租人和次承租人之间就形成了有效的租赁关系。当然，转租合同与原租赁合同仍然是两种不同的合同。如果出租人不同意转租，则转租合同的效力是否受到影响，取决于出租人是否解除合同。如果出租人以承租人违约为由而请求解除合同，则租赁合同被解除后，承租人不再享有租赁权，自然无权将租赁权转移给他人。^[77]第二，从《合同法》第224条的规定来看，未经出租人同意的转租，构成违约，出租人可以享有解除权，这已经足以保护出租人的权益。可见，《合同法》承认转租合同被解除以前是有效的。第三，如果出租人不行使对租赁合同的解除权，该转租合同也继续有效。这是因为在未经出租人同意的转租情况下，仅仅涉及出租人的利益，不涉及社会公共利益，所以，擅自转租并没有违反强行性规定。就出租人的利益而言，法律已经赋予其解除权，其完全可以通过解除权的行使而保护其权益。而且，在擅自转租的情形下，出租人的租金债权不会受到侵害，其利益没有受到损害。出租人没有解除租赁合同时，就直接认定转租合同无效，这既违反了当事人的意思，又使得法律关系复杂化。如果出租人不解除合同，出租人不得请求次承租人返还租赁物。因为既然出租人不中止租赁关系，就意味着承租人仍然享有租赁权。

笔者认为，擅自转租是一种效力待定的行为，因为在擅自转租的情况下，构成对出租人财产权的无权处分，依据《合同法》第51条规定，无权处分行为属于效力待定，应当取得出租人的追认。如果出租人认可该行为，则合同有效；如果出租人拒绝追认，则转租行为无效，但原租赁合同的效力不受影响。同时，鉴于擅自转租已经构成对合同义务的违反，出租人也有权在不确认转租合同无效的情况下，要求承租人承担违约责任。

依据我国《合同法》第224条，在擅自转租的情况下，出租人可以解除合同。这是因为承租人未经同意而转租，违反了租赁合同中的义务，尤其是考虑到擅自转租可能会给出租人造成重大损害，因而这种违约通常构成根本违约，出租人应享有解除合同的权利。例如，次承租人可能会改变租赁物的用途，采用不当的方式使用租赁物等。因此，擅自转租构成根本违约，应当允许出租人解除合同。当然，如果出租人拒绝接受转租，而要求次承租人返还，则应当先解除与承租人之间的租赁合同，才能够向次承租人要求返还。而在没有解除租赁合同之前，次承租人基于承租人与其之间的租赁合同而占有租赁物，仍然属于有权占有。因此，在这种情况下，出租人不能直接要求次承租人返还租赁物。

（五）对出租物进行维护的义务

维护义务，是指承租人将出租物保持为出租时的状态的义务。例如，《法国民法典》第1919—2条规定：承租人有义务“将出租物保持于其被出租时的状态”^[78]。《欧洲示范民法典草案》第4.2—5：106条规定：“承租人无权就其维护和改良租赁物请求补偿。”此处所说的是未经出租人允许而进行的改良和维护。经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，其根本原因在于承租人应当尊重出租人的所有权。《合同法》第223条第1款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”依反面解释，承租人未经出租人同意，不得对租赁物擅自进行改善和增设他物。因为租赁权本质上不是一种物权，而只是债权。尽管承租人可以使用租赁物，但是，其对物的支配力较弱，不能擅自处分财产，也不能对其进行随意的改造，否则，将会构成对出租人所有权的侵害。例如，承租人在出租的房屋上乱搭乱建，或者将承租的房屋私自改造，都会损害出租人的利益。

《合同法》第223条第2款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”这就是说，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，将产生如下法律后果：一是出租人有权要求恢复原状。这就是说，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，即使是有价值的，也不适用添附制度。此时，出租人有权要求承租人将增设的他物予以拆除，将已经改善的租赁物恢复到租赁前的状态，由此产生的费用由承租人负担。二是赔偿损失。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物，也可能会给出租人造成损害。例如，出租房屋被改造之后，主体结构已经破坏，需要对房屋进行重新修缮，甚至是重建，由此造成的损失应当由承租人承担。

（六）返还租赁物的义务

当租赁合同终止时，承租人应及时将租赁物返还给出租人。这既是出租人享有的所有权的效力的体现，也是承租人依据租赁合同所应当负有的义务。《合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”如果逾期交还，造成出租人损失的，承租人应承担损害赔偿责任。

在租赁期限届满之后，租赁关系不复存在，承租人应当向出租人返还租赁物，而无权继续占有使用租赁物，否则将构成无权占有。在无权占有的情况下，出租人有权基于物权请求权或侵权请求权要求承租人返还租赁物。在无权占有期间，承租人基于租赁物而获得的收益，构成不当得利，应当返还给出租人。《合同法》第235条规定：“返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”这就是说，一方面，如果当事人对返还租赁物的状态有特别约定的，承租人应当返还符合约定状态的租赁物。一般来说，租赁物都是有体物和非消耗物，在租赁期间一般不会发生租赁物的灭失，但有可能导致其价值的贬损或外形的改变，以及使用功能的降低等，因而在返还原物时，如果当事人约定了返还租赁物应当达到某种状态，如未达到此种状态，则承租人构成违约。另一方面，在双方当事人没有约定的情况下，就应当达到按照租赁物的性质在正常使用之后所应当具有的状态。例如，租赁电视机，在使用一年之后，按照正常的使用情况，电视机的外观可以出现一定的老化和折旧状态，但是如果电视机完全毁坏、不能收视，则不符合电视机的性质，此时的状态就不符合《合同法》第235条的要求。