租赁权的本质及特点分析

二、租赁权的性质

所谓租赁权的性质，是指租赁权在民法上的本质属性，换言之，其究竟属于物权还是债权，或者是其他类型的权利？对于租赁权的性质，学界存在两种不同的看法。

一是物权说。此种观点认为，租赁权在性质上属于物权。租赁权的物权化使得租赁权在一定程度上具有了物权的效力。在我国，也有学者认为，“在租赁合同存续期间，出租方不得将该租赁物再出租给第三人，即就同一物上只能设立一个租赁权”，并以之为租赁权物权化之一种表现。^[22]

二是债权说。此种观点认为，租赁权在本质上仍然属于债权而非物权。在绝大多数大陆法国家，租赁权在传统上被认为是合同债权的内容。例如，在奥地利、法国、德国都是如此。在西班牙法中，占主流的观点认为，承租人对租赁物使用的权利应当受到限制，其只能在出租人所允许的范围内使用，而且承租人的权利并非是一种财产权，也没有写入土地登记簿的必要。^[23]

以上两种观点，都不无道理。应当承认，租赁权确实具有某些物权的特点。这主要表现在，一方面，租赁合同成立以后，承租人取得对租赁物的占有、使用和收益的权利，这种权利在租期之内为法律所保护，并能排斥出租人和第三人的侵犯。另一方面，从租赁权的发展来看，许多国家的法律为了强化对承租人利益的保护，确保承租人对不动产的有效利用，在特殊情况下，使租赁权物权化。这具体表现在许多国家法律都确认了买卖不得击破租赁的规则，赋予租赁权具有对抗第三人的效力。因此，在理论上，一些学者将租赁权称为“相对支配权”（relatives Herrschaftsrecht）^[24]。租赁权的物权化，使得出租人将租赁物的所有权让与第三人后，原租赁合同对新所有人继续存在，新所有人必须尊重承租人的合法权益，承认租赁合同的效力。但是，笔者以为，从本质上来讲，租赁合同仍然属于债权，其主要原因在于：(www.xing528.com)

第一，租赁权不具有对世性，承租人的权利并不能够对抗不特定的第三人，只能对抗出租人，不能对抗第三人。“一物一权”乃是物权排他性效力的表现，而租赁权仍然是由合同法所规范的法律关系，当事人基于合同的约定而确定各自的权利、义务。承租人只能对出租人主张权利，而出租人在法律上仍然是租赁物的所有权人。因此，租赁权只能对抗特定的合同相对人，所以在性质上属于债权。

第二，租赁权具有期限性。物权中的所有权是不具有期限限制的，他物权虽然有期限限制，但期限都比较长，例如，建设用地使用权的期限可以长达70年之久。但是租赁合同都必须约定租赁权的期限，而且所约定的租赁权的期限通常都比较短。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”据此可见，相对于物权而言，租赁权具有明显的期限限制，而且期限较短。租赁权的期限限制，也影响到当事人的权利、义务。例如，《合同法》第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”为什么在承租期间内必须要出租人维修，而不应当由承租人维修呢？因为租赁权毕竟是合同债权，而不是一个长期稳定的权利。如果某人租赁他人的房屋，时间也不长，他还要负担维修的费用等，这样则成本过高，而且，一旦租赁合同终止，他要返还租赁物，维修房屋时的材料无法取回，甚至支付的费用都很难补偿。但如果是物权，情况就不同了。例如，在他人的土地上设定地役权并建造设施，只能由设施建造者承担费用。

第三，租赁权的支配性较弱。与一般物权不同，租赁权的支配性较弱。从本质上说，租赁权是一种债权，是基于租赁合同而对租赁物的管领和占有而产生的一种权利，其对标的物进行支配的属性并不明显。对于租赁权而言，其权利内容受到出租人意志的严格限制，甚至依附于出租人的意志。一方面，承租人对租赁物使用和收益的权能受到限制。对于租赁物的使用，要受到租赁合同的限制。例如，如果租赁合同约定租赁的目的是进行民用居住，那么承租人就不能够利用租赁物从事商业活动。又如，承租人也不得利用转租进行谋利。另一方面，承租人一般不享有对租赁物的处分权。由于出租人对租赁物享有所有权，而承租人只是对租赁物进行债权性的利用，所以承租人不享有对租赁物的处分权。

第四，租赁权的生效无须进行登记。租赁权的发生和变动并不以登记为效力发生的依据，这与一般的不动产物权显然不同。一般的不动产物权必须以登记作为其效力发生和变动的依据，而租赁权的发生只需当事人的合意即可发生。