合同法租赁分类详解

二、租赁的分类

（一）商业租赁和非商业租赁

此种分类是根据租赁的目的作出的区分。所谓商业租赁，是指承租人租赁他人财产是为了从事商业经营活动；而非商业租赁，则是指承租人租赁他人财产并非用于商业经营活动，而是用于生活目的。有时两种租赁合同也可能会发生转化，例如，承租他人房屋之初，是为了家庭居住，但是在租赁期间，承租人希望在房屋内进行商业经营，此时就发生了两种租赁合同的转换。商业租赁和非商业租赁存在着一定的区别，主要表现在：第一，用途不同。商业租赁的目的是从事商业经营，而非商业租赁的目的是生活用途。第二，合同期限届满后是否存在添附的问题不同。在商业租赁中，例如，裙楼、门面房的租赁，承租人是为了从事商业经营，因此需要根据所经营业务的需要而对房屋进行装修改造，承租人为此需要支付大量的费用，而且这些装修改造物的使用期限都较长，在合同解除之后仍然具有使用价值，所以在租赁期届满之后，就会涉及装修材料的处理，这就构成民法上的添附问题。而非商业租赁的租赁人一般不会从事大规模的装修，所以一般不涉及添附。第三，是否存在预期利润不同。商业租赁中，承租人承租房屋是为了从事经营活动、获得商业利润，因此租期较长，而且存在预期的商业利润数额，这一数额可以根据前期盈利状况进行计算。如果出租人提前解除租赁合同，则承租人预期的利润损失，就属于可预见的损失，出租人应予以赔偿。而非商业租赁合同中，则不存在承租人预期利润的赔偿问题。

（二）动产租赁和房屋租赁

这是根据租赁的财产是动产还是不动产而作出的区分。动产租赁就是指出租人将其动产的占有、使用和收益权以有偿的方式交付给承租人享有，而承租人支付租金的动产利用方式。例如，汽车、船舶、自行车、耐用消费品等的租赁。房屋租赁，是指出租人将出租的房屋交给承租人使用，承租人交付租金，并在合同终止时把房屋返还给出租人。房屋租赁合同是财产租赁合同中的一种，它具有财产租赁合同的一般特征，所不同的在于其标的物是房屋这种不动产，而不是其他财产。这两种租赁合同的区别主要表现在：

第一，租赁的财产标的不同。在动产租赁合同中，租赁的财产为动产；而房屋租赁是不动产租赁的典型形态，租赁的财产是不动产。一般而言，如果动产的价值不是太高，也可能不一定采用正式的书面合同，但房屋租赁合同应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第54条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同。”

第二，是否涉及居住权的保护不同。动产主要涉及财产的利用，而不动产租赁尤其是房屋租赁，还涉及对承租人以及与其共同居住的人的居住权的保护问题。在法国，曾有判决认为，房屋出租合同不能剥夺承租人为其亲友提供住宿的权利^[6]，有关合同必须尊重承租人的家庭生活权利。出租人的宗教信念不能导致租赁合同的解除。^[7]《合同法》第234条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”所以，在房屋租赁合同中，当代合同法越来越多地体现了人文关怀，而动产租赁中一般不存在这一问题。

第三，维修义务不同。动产租赁合同中，一般由承租人负责对标的物的维修。而在房屋租赁中，对标的物的修缮任务主要由出租人负责。《合同法》第233条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”此外，在房屋租赁合同中，当代法律还要求合同当事人承担环境保护等义务，内化为当事人的经营成本。例如，德国法上的房屋租赁合同就涉及环境保护的问题，出租人负有节能、减少废物排放等方面的环境保护义务。 (www.xing528.com)

第四，期限不同。动产租赁的期限一般较短，而房屋租赁的期限一般较长。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”该规定通常适用于房屋租赁合同。

（三）一般租赁和特殊租赁

此种区分是根据法律渊源的不同而作出的区分。所谓一般租赁，是指《合同法》第十三章中所规定的租赁合同。特殊租赁是指《合同法》规定的融资租赁、《海商法》规定的船舶租赁、《民用航空法》规定的航空器租赁、《农村土地承包法》规定的土地承包经营权租赁等。从比较法上来看，大多数国家规定有关租赁的规则同样适用于船舶或者飞机的租赁合同。^[8]一般租赁和特殊租赁的区别主要在于：第一，一般租赁主要适用《合同法》的相关规定，而特殊租赁除了融资租赁以外，主要适用《合同法》以外的其他法律。对于特殊租赁而言，在其他法律没有规定的情况下，可以参照《合同法》关于租赁合同的一般规定。但是哪些内容可以适用《合同法》的规定，要根据双方的具体约定来确定。例如，租赁合同中关于出租人负担维修义务的规定，并不适用于融资租赁合同以及船舶、航空器等的租赁。第二，租赁合同成立的程序不同。按照特别法优于普通法的原则，如果其他法律对于特殊租赁合同的成立有特别规定，则应当优先适用其他法律的特别规定。例如，房屋租赁要进行备案，适用《城市房地产管理法》的规定。第三，租赁合同的标的物不同。一般租赁合同的标的物是普通的动产和不动产。而特殊租赁合同中，其标的物往往是特殊的动产，例如船舶、航空器等。这些特殊的动产在法律上的地位类似于不动产，以登记作为权利变动的要件。

（四）定期租赁和不定期租赁

这是根据合同中是否规定了租赁期限条款而作出的区分。所谓定期租赁合同，就是有确定租期的租赁合同，或者虽然没有规定明确的租期，但是在事后可以达成协议确定租期，或者可以通过合同的相关条款、使用租赁物的目的、交易习惯来确定租赁期限的合同。^[9]所谓不定期租赁合同，是指没有约定租期或者租期约定不明，而且事后也不能够确定租期的租赁合同。一般而言，合同中规定了租期的就是定期租赁合同，没有规定租期的就是不定期租赁合同。从比较法上来看，有的国家的法律只允许定期租赁，但大多数国家规定当事人可以自由约定定期租赁和不定期租赁。^[10]如果没有明确地约定租赁期间，合同当事人可以通过通知结束租赁关系。^[11]

定期租赁合同和不定期租赁合同的区别主要表现在：第一，合同的期限是否可以确定不同。定期租赁合同的租赁期限在合同中有着明确的约定；即使没有约定，事后也能够通过当事人的补充协议加以确定。而不定期租赁合同的期限是不确定的，何时终止取决于当事人一方或双方的意思表示。第二，法律效果不同。定期租赁合同中，期限届满时承租人必须交还租赁物，否则构成违约。不定期租赁合同因为租期尚未确定，所以交还租赁物的时间也不能确定。第三，是否可以随时解除合同不同。不定期租赁合同中的出租人可以随时解除租赁合同，当然，在解除前应当提前通知承租人，并应为承租人留出合理的期限以准备履行。第四，形式要件不同。根据我国《合同法》第215条，租期在6个月以上的定期租赁合同应当采用书面形式，否则将视为不定期租赁合同。因为其租期较长，而且一般而言这些合同中租赁物的价值都较大，如果不采取书面形式，在发生纠纷后就不容易取证。如果未采取书面形式，当事人口头约定了租赁期限，在当事人没有发生争议的情况下，可以按照当事人的口头约定来处理，此时的租赁合同为定期租赁；在当事人对租赁期限有争议时，其应当视为不定期租赁。根据这一规定，定期租赁和不定期租赁是可以相互转化的。