租赁合同简介：定义租赁双方权利义务的协议。

一、租赁合同的概念

租赁在汉语中由“租”和“赁”组成，其最初是与租赁他人田地联系在一起的。《说文》中解释为：“租，田赋也。”因此，租的含义最初与租赁土地、田地有关。“赁”的本义是给人做雇工。^[1]从租赁的字义可以看出，租赁最初是指有偿使用他人土地而应当交付田赋，后来扩大到泛指对财产的使用或有偿地让渡财产的使用。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，租赁合同是出租人暂时让渡财产的使用、收益权能以获取租金的合同。其中，交付租赁物供对方使用收益的一方，称为出租人，使用他人租赁物并支付租金的一方，称为承租人。租赁合同也是实践中常见的一类合同，是指当事人一方（出租人）将自己的财产交付他方（承租人）使用，他方为此支付约定的租金，并在租赁关系终止后返还原物的协议。

租赁合同的法律特征主要是：

1.仅移转租赁标的物占有和使用权

租赁合同的目的不在于移转标的物的所有权，而只是移转标的物的占有与使用权，这是其与买卖、赠与合同的最大区别。因此，租赁合同成立后，承租人在合同存续期间内享有对租赁标的物的占有和使用权，而处分权仍属于出租人。由于租赁合同中的承租人享有对物的占有和使用权，因而租赁不同于保管合同。因为保管合同中的保管人虽然取得对标的物的占有权，但是却不能使用标的物，除非合同当事人有特别的约定。不过，租赁合同是使承租人获得债权性的使用权，而不是物权性的使用权，这是其与用益物权的区别所在。承租人所享有的对租赁物的使用收益权，虽然具有某些物权特征，但在法律上，租赁权是一种债权，因此不能获得物权请求权的保护。

2.具有有偿、双务性

在租赁合同中，承租人使用租赁物不是无偿的，其使用出租人的财产需以交付租金为前提。租赁与一般的无偿借用合同的区别就在于使用财产是否有偿。在无偿借用合同中，借用人取得出借人的财产，不需要支付租金，也不需要支付其他对价。如果承租人无须交付租金，则租赁合同的性质就转化成借用合同。租赁合同需要交付租金的特点也是其与借款合同的区别之一，虽然借款合同也是有偿的，但借款合同中借款人支付的是利息，而租赁合同中承租人支付的是租金。《合同法》第212条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”因此，支付租金是租赁合同的重要特点。

在租赁合同中，出租方和承租方都享有权利并负有义务。出租人必须将租赁物交付给承租人，而承租人必须按期支付租金。任何一方当事人在享有权利的时候，都以负担和履行一定的义务为代价，双方所负担的义务形成对待给付关系，因此，租赁合同是双务合同。正是因为这一特点，所以双务合同的同时履行抗辩规则适用于租赁合同。

3.标的物具有特殊性(www.xing528.com)

随着租赁的广泛运用以及对物的使用价值的利用效率的提高，租赁物的形态越来越广泛，不论是不动产还是动产都可以成为租赁物，甚至物的某一部分，例如，外墙面、地下空间等，都可以成为租赁合同的标的物。但是，由于在租赁合同中，承租人需要占有、使用租赁物，因而租赁合同的标的物应当是有体物和非消耗物。一方面，租赁的标的物必须是有体物，只有有体物才能被占有使用，在期满后才能返还，而无形财产则无法对之加以占有使用。^[2]另一方面，租赁是将财产交付给承租人占有使用，并在租期届满后返还给出租人。因此，租赁合同的标的物必须是不可消耗物，一次性使用的物品或很快能够被消耗完的物品，就不能作为租赁的标的，因为其不可能在一定期限内反复使用，且到期后无法返还。例如，食品就属于消耗物，利用以后就要被消耗掉，因此不能租赁。从比较法上来看，许多国家都规定，有关租赁的规则只能够适用于耐用品（durable goods）的租赁。^[3]

4.具有期限性

如前所述，租赁权不是物权，原因在于其受到严格的期限限制。租赁合同通常都是出租人将其财产交给承租人在一定期限内占有、使用、收益，承租人享有的权利是，其只能在一定期限内对标的物占有、使用、收益。从比较法来看，各国法律在定义租赁合同时，大多要规定租赁合同的期限，即租赁合同只能够持续一定的时间，不能够永久地持续下去。^[4]我国《合同法》中有规定，租赁合同最长不能超过20年，超过最长期限的约定是无效的。

5.具有继续性

租赁合同是继续性合同，这是因为此类合同不是一次履行完毕的，承租人可以持续地对租赁物进行占有、使用和收益。所以，租赁合同在解除时，也仅对未来发生效力，无法发生溯及力。在租赁合同解除之前，承租人对标的物的占有、使用是有效的，即便在合同解除之后，承租人此前的占有、使用仍然是有效的，合同解除的效力只针对解除之后发生。

6.具有诺成性、不要式性

租赁合同只需双方当事人意思表示一致即可，而无须实际交付标的物。法律对一般的租赁合同并没有形式要件的要求，但是，《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”这就是说，租赁合同原则上是不要式合同，当事人可以采取口头或书面的形式。但是根据这一规定，以6个月作为一个时间界分，租赁期不满6个月的，可以不采取书面形式，但是租赁期在6个月以上的，应当采取书面形式。书面形式有助于确定当事人的权利、义务，避免发生纠纷，同时在纠纷发生后，也便于判断事实，利于当事人举证。但是书面形式的要求并不是租赁合同法定成立或者生效要件，如果当事人没有采取书面形式的，并不导致合同无效。需要注意的是，法律对于房屋租赁合同要求采取书面形式，以满足备案等的需要。

租赁合同在实践中被广泛采用，且与社会经济生活以及公民的日常生活息息相关。尤其是近几年来，我国房地产、汽车、大型设备等各种租赁市场蓬勃发展，在我国社会生活中，通过房屋租赁，可以改善公民的居住条件、满足其居住需求。《合同法》关于租赁合同的规定有利于规范此种租赁行为，促进租赁业的发展。租赁合同的功能在于：第一，促进物的使用价值的有效利用。通过租赁使需要使用财产的人能以较小的代价获得物的使用价值，而使物的所有权人在保留其所有权的前提下实现物的价值，从而避免财产的闲置。第二，出租人通过租赁物的出租，可以收取租金，将其闲置的财产租赁给他人使用，从而实现物尽其用。^[5]同时，承租人通过支付一定的租金而取得对他人之物的占有、使用，就无须购买同样的物品，而租金一般较物品售卖的价金为低，因此也可以节约承租人的费用支出。第三，通过对房屋、汽车等财产的租赁，能够满足人们居住和其他生活需要。因此，租赁合同在我国《合同法》中占据着重要的位置。