宝鸡市房地产市场发展研究：风帆正扬

宝鸡市房地产市场发展研究

“宁可食无肉，不可居无所”，住房是一个老百姓基本的生存需求。1998年7月国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，标志着我国城镇住房体制出现根本性变革，中国全面进入住房商品化、货币化和社会化时代，实行了40多年的福利分房制度彻底退出了历史舞台。时逢1997亚洲金融风暴，住房制度改革同时也肩负着拉动投资和促进消费的时代重任，推动中国经济这趟高速列车继续前进。

宝鸡市作为一个身处西部欠发达地区的中等城市，住房分配商品化、货币化的启动步伐相对滞后，房地产市场发展相对缓慢。进入新世纪，特别是2002年以后，宝鸡市房地产市场如雨后春笋般蓬勃兴起，至2006年、2007年进入一个发展高潮。2008年受金融危机的影响，人们对房地产市场预期降低，我市房地产市场发展进入了相对平缓期，尤其是2008年四季度，成交量明显萎缩。2009年上半年，市政府出台了一系列促进房地产市场健康发展的利好措施，宝鸡楼市又迎来了一个小阳春，成交量小幅回升。同年6月，受全国房地产市场回暖影响，我市房屋成交量再次放大。作为拉动我市经济的支柱产业之一，房地产行业的冷暖态势一直是社会各界关注的焦点

一、近年来宝鸡房地产市场发展情况

1.开发规模不断扩大。近年来，宝鸡市房地产开发投资规模逐步扩大，2004—2008年，开发投资额由16.18亿元增加到58.56亿元，增长2.6倍；累计完成投资额163.50亿元，年均增长37.9％。从2003年以来，房地产开发投资连续五年占到全市固定资产投资的10％以上。房地产注册开发企业由2002年的34户增加到2008年的184户。房地产开发投资规模持续扩大，已成为拉动宝鸡固定资产投资增长和经济快速发展的重要力量。

2.市场供需日渐趋紧。2004—2008年，宝鸡商品房累计销售面积500.58万平方米，年均增长16.2％，累计竣工面积275.49万平方米，年均下降8.0％。从2005年至今，呈现出商品房销售面积持续高于竣工面积的格局。2008年，宝鸡市商品房销售与竣工面积之比扩大到2.54∶1，市场供求矛盾进一步加剧。这一方面表明居民住房需求逐年扩大，同时也说明供给增长相对迟缓，成为推动房价上升的一个因素。

3.房屋空置逐年减少。2006年之前，宝鸡市商品房的空置率在15％—30％之间，空置是适量的，商品房市场整体较为平稳，价格较为稳定，发展是良性的。2007年和2008年，商品房市场进入一轮快速发展时期，房屋销售量急剧放大，商品房空置率分别为8％和9.4％，空置率偏少，供不应求，影响价格上涨较快。

4.销售价格连年上涨。近5年来，宝鸡房地产价格基本保持了稳步上涨的态势。2000—2008年，宝鸡房屋销售价格累计上涨30.4％，年均上涨2.7％。在前几年高涨幅的基础上2008年房屋销售价格涨幅达到93.4％；分阶段看，2003年之前价格涨势平稳，2003年之后涨势明显加快，特别是2007年高达98.7％。

二、市场预期分析

一是国内外经济环境日渐好转，推动房地产市场快速复苏。目前，国内外经济环境日渐企稳复苏，这点尤其在资本经济中表现得比较明显。当前，在国家扩大投资、刺激需求的大背景下，国内流动性充沛，大量资金流向了股市和楼市，全国房地产市场复苏迹象明显，并且呈现快速回升的局面。2009年上半年，我市共批准销售商品房项目22个，批准销售面积79.20万平方米，比上年同期增长66％。累计销售商品房29.63万平方米，比上年同期增长13.05％，空置面积明显减少。成交额8.33亿元，同比增长24.5％。商品住房平均单价每平方米2613元，比上年同期增长3.54％，市场呈现价量齐升的局面。我市房产交易的快速恢复和活跃，将推动市场进一步走高。

二是关中天水经济区的建立，将进一步带动房地产市场的快速发展。随着《关中—天水经济区发展规划》的实施，12年后，宝鸡将建设成为经济区副中心城市，城市人口规模将达到130万人。按照这一规划，宝鸡大城市建设步伐会全面提速，这预示着宝鸡商业地产广阔的市场发展前景和巨大的市场商机。面对未来的发展形势，宝鸡商业地产将迎来又一个黄金发展期。换句话说，处于三线城市的宝鸡，在未来数年里，房地产市场将存在很大上升空间，不论是规模还是价格。

三是城镇化进程加快，将进一步强化房地产市场的刚性需求。一是随着宝鸡特大城市建设步伐加快，城市化进程也将提速，而城市化进程每提高一个百分点，意味着3.7万人进城，有1000人买房，就会产生需求10万平方米；二是市区每年结婚成家青年5000多对，有一半新婚家庭买房，将引发需求25万平方米；三是这几年旧城改造力度不断加大，每年住房拆除面积30万平方米，至少引发被动房屋需求20万平方米；四是随着人居环境的不断改善，周边地市及本市县域群众在宝鸡市市区购房的数量持续上升；五是正常的小房换大房，环境不好的小区向环境好的过渡，大体每年有30万平方米需求。综合以上因素宝鸡市住房刚性需求是客观存在的。

四是相对较低的房价水平，决定房价有进一步上升的市场推动力。与全国各地市房价水平相比，宝鸡市房价基数一直相对较低(周边城市如天水，2007年的房价水平就基本接近了3000元)。商品房主要靠本地购买自用，炒房现象相对少，房价涨幅基本上是稳中有升的理性市场。在经历了2004年以来几年的连续拉高后，2007年宝鸡房价的上涨幅度处在全国前列。主要是缘于宝鸡快速发展的城市建设和前期相对较低的房价水平，市场的需求和补涨的成分推动了近几年宝鸡房价的快速上涨。2008年宝鸡房地产市场虽然经历了较大考验，但从长远来看，存在着巨大的市场发展前景，房价在目前的价格基础上将会有一个较大幅度的上涨。

三、房地产市场主要矛盾

1.土地资源供需矛盾比较突出。2009年上半年，全市以招拍挂形式出让土地12宗，共计247.5亩。这12宗土地的总面积还不及三迪等一个大型楼盘的面积大。由于宝鸡市区呈带状分布，在以经二路为中心的老城区，几乎没有新的地块可供房地产开发了。宝鸡实施东扩南移北上战略以来，东边、南边的土地储备也在日益减少。当前，不少新楼盘是旧城改造项目，这一类楼盘房价一般都比较高。因为在多数开发商看来，旧城改造项目是非常难做的事情，动迁成本非常高，拍地成本也高，房价不可避免地要比一般项目高，旧城改造项目可以说是新一轮房价上升的推手之一。(www.xing528.com)

2.土地开发成本居高不下。在国家对国有土地使用权实行“招拍挂”以后，土地交易价格连年上涨，再加上拆迁费用水涨船高，导致宝鸡市土地开发成本节节攀升。2004—2008年，宝鸡市用于房地产开发的土地购置费年均增长59.7％，土地购置费占当年房地产开发投资的比重分别为6.4％、7.9％、8.0％、8.5％、11.6％，土地购置费在房地产开发投资中的比重逐年上涨。从2008年的情况看，土地购置费一季度同比上涨71.7％，二季度上涨2.6倍，三季度上涨1.7倍，涨势坚挺，推动销售价格不断上涨，今年上半年，我市房价几乎比去年约涨了10％。

3.购房能力与购买现实差距较大。尽管宝鸡城市居民人均可支配收入近几年持续保持两位数增长，也高于同期房价上涨幅度，但购房总额相对居民家庭收入来讲上涨较快，居民对房价的承受能力相对较弱。2008年宝鸡市房屋平均价格2780元，城镇居民可支配收入13225元，购买建筑面积100平方米的商品房所需费用相当于宝鸡市城镇家庭年可支配收入的6.06倍。一个普通家庭平均需要12—15年的储蓄才能购买一套住宅。住房消费明显过度占有家庭积累的大部分财富，导致有住房需求无消费能力的家庭比重大大增加。

4.住宅供应结构性问题依然突出。目前宝鸡市保障性住房建设仍不到位。从近三年经济适用房投资完成情况看，2006年宝鸡市住宅开发投资完成额增长62.9％，其中经济适用房增长25.5％；2007年及2008年，住宅投资完成额分别增长23.6％和40.8％，而其中经济适用房却分别下降1.9％和3.3％。从户型建设情况看，2008年90平方米及以下户型宝鸡市投资完成额占住宅投资完成额的比重为15.9％，90平方米及以下户型施工面积占住宅施工面积的比重为19.3％，反映出目前住宅建设状况离国务院文件要求中小户型面积比重占70％的目标尚有很大差距，住宅供应结构性问题依然比较突出。

四、房地产行业发展应体现的要求

一是体现和谐社会的要求。自1998年市场化之后，房地产行业体现更多的是经济效益，而其应担当的社会效益发挥不足，直接表现就是迅猛上涨的价格大山成为一个无法回避的社会突出问题。“居者有其屋”是社会和谐的重要指标，尤其对中国而言，房地产行业不仅仅是个市场化的问题，更重要的是一个民生问题。过去市场化发展的历程证明，商品房市场发展应该是一个社会性系统工程，不单单是一个市场经济自由博弈的舞台。放由市场化，将会严重影响社会的和谐稳定。因此，未来我市房地产行业发展的道路和方向，应更加着重于体现承担社会责任的角色

二是体现房地产行业长期发展的要求。2008年金融危机发生后，在各项政策措施利好的支持以及开发商促销措施的配合下，购房门槛大幅降低，非常有效地促进了楼市回暖，这个春天来之不易。2008年房地产市场的回落是我市房地产行业调整的机遇期。但现实情况是，2008年以来，我市房地产市场在全国性降价的背景下，价格没有下跌，基本保持平稳，处于稳价保市的状态。2009年上半年，我市商品房成交量大幅增长，但房价几乎比去年约涨了10％。市场的长期稳步发展比短期的盲目逐利更为重要，在楼市调整刚刚进入稳定发展阶段的当下，房价涨得太快将适得其反。当前金融危机尚未完全扭转，我国的实体经济还在经受考验，这种情况下，开发商因成交量反弹而急于涨价，这样无疑与宏观经济走势背道而驰。如果这种势头蔓延，将可能再次导致置业者因信心丧失而停滞观望，这不仅会令开发商得不偿失，甚至可能导致楼市进入新的博弈期，回复到金融危机之前的楼市状态，我市房地产行业无疑也将丧失这一难得的发展机遇。因此，从保持我市房地产行业自身持续发展的需要来讲，形成并建立一个长期健康稳定的发展轨道和模式势在必行。

五、多措并举，促进我市房地产市场健康有序发展

综上所述，近年来，房地产行业为推动我市国民经济持续快速发展和加快我市城市化发展建设步伐作出了突出贡献。但对于一个关系千家万户重大利益和身兼“保八”重任的房地产业来说，建立和保持一个持续、稳定、规范发展的房地产市场，对于我市扩大内需、繁荣市场、保持社会稳定、推动经济发展，将起到举足轻重的作用。因此，建设和谐宝鸡，房地产行业责任重大。

1.加强土地管理控制，切实提高土地利用率。根据我市实际情况，应着力在提高土地利用率上下工夫。一是住宅规定最低容积率和楼层高度。我市在规划城市用地和住宅建设时，应规定最低容积率和建楼高度，让新建住宅向空中发展，最大限度节约土地，并增加单位面积住宅供给率。二是加强工业用地管理，分行业制定投资用地率。科学测算不同行业的投资用地率，严格管理，防止一些为招商引资乱批土地，超实际需求供应土地等情况出现。

2.打击房地产商交易环节中各种违规行为，降低房地产商垄断利润。一是不断总结经验，建立完善房地产管理各项规章制度并严格执行，加强监管力度，规范交易行为，对于当前存在的毒害房地产市场健康发展的不规范行为进行严厉打击，切实保障消费者合法利益。二是改革定价机制。当前，我市房地产市场价格基本是由开发商操纵形成，出于利益驱动，让房价维持在一个健康合理的涨幅之内，难以实现。因此，房地产价格上涨过快，单靠市场手段调控价格短期内难以发挥实质性作用，必须通过对现有房地产行业的发展模式进行改革，特别是改变商品住宅的定价机制，抑制房地产商垄断利润。

3.改革土地出让收入的管理体制，增加住房保障体系资金投入。将土地转让收入列入财政预算，对土地收入建立专项专用机制，并接受人大监督。明确规定一定比例的土地转让收入用于住房保障体系的资金投入和失地农民的社会保障，从土地出让收入和房地产税收中拿出专项资金，集中几年时间建设一定规模的出租房、廉租房和经济适用房，收购部分小户型住房作为保障性住房房源，增加保障性住房供给，解决低消费能力家庭和失地农民的就业、住房等问题。

4.从需方角度讲，提高居民的收入预期，增强市场消费能力。一是继续坚持项目建设，壮大工业的发展方针，大力发展服务业等实体经济，提高居民收入，同时加快社会保障体系建设，解除广大群众的后顾之忧，从根本上增强我市群众的消费信心和消费能力。二要利用媒体优势加强宣传引导工作，创造良好的舆论氛围，引导居民建立正确的消费意识和习惯，理性对待住房消费市场。同时，针对我市实际情况，大力培育完善住房租赁市场，引导居民转变住房消费观念，变“购”为“租”，营造自有住宅市场、租赁住宅市场协调发展的良好格局。

5.从供方角度讲，促进行业整合，增强房地产业整体实力。宝鸡市房地产企业起步晚、规模小，大多数仍以家族式的方式发展，迄今为止，宝鸡市没有一家一级以上资质开发企业。应组织并鼓励我市房地产企业购并重组，盘活资产，促进宝鸡市房地产行业做大做强，用3—5年的时间，在宝鸡形成3—4家在省内乃至全国都有影响的房地产企业。有关房地产行业管理部门可以通过市场手段，增强企业之间的竞争力，通过充分的竞争，一方面增强企业自身素质，一方面使房价维持在一个合理的范围，并提高企业市场信誉度，继而提高企业的自我约束力，降低开发商盈利预期，促使市场价格回归，激发市场需求。

6.以价格为纽带，政府主导，民众参与，市场调节，维护和促进我市房地产市场健康发展。从全国房地产市场发展情况看，我市房地产市场还处于相对较低的发展阶段，很多矛盾还不是很突出。因此，把握机遇，建立秩序，规范市场，循序发展，可以使我市房地产行业发展少走许多弯路。我们认为，我市房地产市场应该强化建立政府主导、民众参与、市场调节的意识和机制，走适合我市市情和惠及人民的发展道路。首先，政府责无旁贷。充分发挥政府职能，建立和完善开发、定价、交易、监督、售后服务等机制。制定完善的准入制度，严格审查开发商开发资质，重点建立一个房地产信用管理平台，对供求双方的市场行为交给社会监督管理。同时，围绕信用管理平台，建立和启动信用淘汰制度，对开发商因违法违规形成的不良信用，累积到一定程度进行严厉查处，并教育和引导开发商增强社会公益心。对一些实力强、信誉好，在实践中受到群众好评的开发商，在社会上大力表扬，并大力支持，让一些不良开发商失去市场，依靠政府的社会管理职能，培养一个良好健康的发展环境。其次，切实改变消费者的弱势地位。长期以来，房地产市场发生的种种问题，与供需双方的地位不对等密不可分。消费者是平衡房地产市场发展的决定力量，应着重加大民众的参与信心和参与程度，强化消费者的知情权和一定的决定权，平等供需双方地位，强制开发商公开披露信息，改变目前信息不对称造成的市场由开发商说了算、消费者被动接受的局面，并从法规制度上予以保障，能够从根本上解决目前房地产交易市场存在的大部分问题。最后，充分发挥市场调节功能。价格是房地产行业整体利益的集中体现，也是市场的最终体现。宝鸡有宝鸡的实际情况，宝鸡宜居，其中一个很重要的原因就是住房性价比在全国范围内相对较高。当前，宝鸡正在向着建设和谐人居环境目标努力奋斗，跟风涨价，盲目与外地市比价不可取，应着力以房地产价格为纽带，多措并举，充分发挥宏观调控和市场调节功能，把定价机制和市场调节有效结合起来，将房地产市场价格维持在一个健康合理的范围之内，推动我市房地产市场循序发展，进而带动我市国民经济持续、稳定、健康发展。