土地储备制度现状及完善建议

四、储备土地前期开发模式的完善建议

储备土地前期开发主要涉及土地前期开发主体选择、融资方式以及储备土地前期开发流程等，鉴于储备土地融资方式涉及的问题较多，本书下一章有专门的论述，此处主要研究储备土地前期开发的主体和前期开发流程模式问题。

（一）储备土地前期开发模式

1.前期开发模式

国土资党发［2010］45号要求，土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式，土地前期开发必须按规定通过招标方式选择工程实施单位。各地国土资源部门及所属企事业单位，不得直接从事土地一级市场开发。根据该通知的要求，土地储备机构不能直接或间接参与储备土地的前期开发，并且不能直接授权国有企业实施前期开发，而只能是通过招投标的方式确定储备土地前期开发的企业，即储备土地前期开发的发展趋势是市场化的开发模式。

2.前期开发主体

我国目前各地储备土地前期开发实践中，储备土地开发主体主要有三种类型：一是土地储备机构担任前期开发主体；二是企业担任前期开发主体；三是土地储备机构与企业共同担任前期开发主体。以土地储备机构作为土地储备前期开发主体，包括以市级土地储备机构作为主体并自行实施、以区县级土地储备机构作为主体并自行实施和以市区县两级联合作为主体并实施三种方式。^[94]以企业为主体的前期开发又分为两种：一是政府以招投标的方式选择有资质的开发企业；二是政府直接授权国有企业作为前期开发主体；与此相应，以土地储备机构与企业共同作为前期开发主体，也包括以土地储备机构作为前期开发主体并直接授权国有企业实施，和以土地储备机构作为前期开发主体并以招投标形式确定开发企业实施这两种方式。

但是，国土资党发［2010］45号实施后，国土资源部及其所属企事业单位不得参与土地市场一级开发，市场化开发模式成为储备土地前期开发的发展趋势，即实现政企分工，企业在城市规划的引导下，采用市场化手段运作土地一级开发，企业进行一级开发的利润也通过市场行为来实现；政府则负责组织土地一级开发企业的招标工作。^[95]在企业作为储备土地前期开发实施主体的情况下，储备土地前期开发的实施主体与法律主体不一致，开发企业不能以现有项目进行抵押，使融资的难度加大^[96]，这是市场化开发模式需要解决的问题之一。

目前学界通说认为，企业作为储备土地前期开发实施主体的情况下，前期开发的法律主体是土地储备机构，即土地储备机构通过招投标的方式选择有资质的开发企业作为实施主体，土地储备机构负责整个项目中的监管和指导工作。^[97]但是在土地储备机构作为国土资源管理部门的事务辅助人的情形下，储备土地前期开发的法律主体是国土资源管理部门，而非土地储备机构，土地储备机构只是作为国土资源管理部门的辅助人从事有关工作。

在国土资源管理部门作为储备土地前期开发的法律主体，并通过招投标的方式选择储备土地前期开发实施主体的情况下，前期开发所需的资金问题应由作为实施主体的企业来解决，不但可以摆脱土地储备融资的困境，也可以使法律关系简单明了许多。储备土地前期开发所需资金可以由前期开发的实施主体——通过招投标确定的企业解决。但是，作为法律主体的国土资源管理部门和作为实施主体的企业之间是一种什么关系，用哪种关系规则来规制更为合适，则需要进一步研究。

（二）国土资源管理部门与开发企业的关系

国土资源管理部门作为土地一级开发的法律主体，土地储备机构作为其事务辅助人实施具体的工作，国土资源管理部门必须通过招标方式选择开发企业实施储备土地的前期开发。在招投标过程中，招标的主体还是国土资源管理部门，实践中将土地储备机构看作招投标的主体是不正确的。政府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标的权利，如《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》第4条明确规定：“土地一级开发项目招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并接受社会的监督。”确定中标企业后，由其负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁等手续并负责具体的组织实施工作。这样就避免了土地储备机构向银行抵押贷款的不合理做法。但是，中标企业在开发过程中处于什么位置，即其与国土资源管理部门之间是一种什么关系有待进一步确定。在现行法框架下，有以下几种可能。

1.物权模式

负责一级开发的企业对国家所有的储备土地进行前期开发，可以认为其对开发的土地享有物权法上的权利。在物权法理论框架内，开发企业对储备土地的权利与建设用地使用权最为类似，但也有不同之处。《物权法》第135条规定，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。但负责开发的企业对储备土地享有的仅仅是平整土地、建设基础设施的权利，不能实际利用，因此，其享有的充其量只是一个受限制的建设用地使用权：第一，权利内容的限制。开发企业只能进行前期开发，不能建造建筑物，更不能保有建筑物的所有权。第二，权利期间的限制。出让建设用地使用权的存续期间为30年到70年不等，划拨取得的建设用地使用权一般无期限的限制，而开发企业对储备土地的建设用地使用权期间较短，开发整理完毕即消灭。第三，费用支付上的不同。除划拨的建设用地使用权一般为无偿取得外，以招拍挂方式取得建设用地使用权，投标人或竞买人通常需要缴纳一定的保证金才可以参加招拍挂活动，缴纳土地使用权出让金方可实际取得建设用地使用权。而在土地储备制度中，开发企业是为国土资源管理部门工作，不仅不需要缴纳保证金、出让金，还有权取得一定的开发费用。

从建设用地使用权的取得方式上看，有划拨取得和出让取得两种方式，但无论是划拨取得还是出让取得，都是为了取得人的利益，由国土资源管理部门给予其使用土地的权利。开发企业取得储备土地的使用权则主要是为国土资源管理部门开发整理土地，而非自己使用土地，其并非土地的最终使用人。并且国土资源管理部门和开发企业之间通常不存在建设用地使用权出让合同或者划拨土地的行政命令。因此，如果要用物权模式来调整国土资源管理部门和开发企业之间的关系，那么开发企业取得的建设用地使用权，只能是基于特殊的行政命令，且所取得的建设用地使用权，是一个与一般意义上的建设用地使用权存在很大差异的特殊的用益物权。

2.债权模式

《招标投标法》第46条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。只是并没有提及订立那种类型的合同，从合同法分则的有关规定看，国土资源管理部门可以与中标的开发企业签订一级开发委托协议，或承揽合同。

若采用开发委托协议模式，则政府与开发企业之间订立一个有偿委托合同，受托人（中标的开发企业）按照委托人（国土资源管理部门）的要求，进行前期开发工作；委托人（国土资源管理部门）适时地向受托人（开发企业）支付相应费用和报酬。若采用承揽合同模式，则政府与开发企业之间订立一个承揽合同，承揽人（中标的开发企业）按照定作人（国土资源管理部门）的要求完成开发工作，交付工作成果，定作人支付一定的报酬。在合同中可以约定承揽的标的、数量、质量、报酬、承揽方式、材料的提供、履行期限、验收标准和方法等条款。

在开发企业与国土资源管理部门之间的关系中，报酬的支付存在的问题最多。依照《合同法》的规定，委托人履行支付费用的义务有两种方式，一是预付费用，二是偿还费用。委托人应当向受托人预付处理委托事务的费用，受托人并无为委托人垫付费用的义务，一旦垫付，有请求委托人偿还的权利，与此相应，委托人也就负有偿还费用的义务。^[98]受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬（《合同法》第405条第1句）。定作人应当按照约定的期限支付报酬。对支付报酬的期限没有约定或者约定不明确，依照法律的补充性规定仍不能确定的，定作人应当在承揽人交付工作时支付；工作成果部分支付的，定作人应当相应支付（《合同法》第263条）。但实际的情况是，国土资源管理部门一般要等到开发整理成“熟地”的土地使用权出让以后，用取得的地价款来支付承揽人（开发企业）的报酬。而储备土地开发整理完毕和建设用地使用权出让之间存在着一定的时间差，尤其在房地产市场低迷、经过开发储备的土地没有顺利出让时更是如此。故如何保障开发企业的报酬取得权就成为必须考虑的问题。

如果国土资源管理部门与开发企业之间订立委托开发协议，则只能理解为开发企业为委托人垫付费用，并且约定了报酬的事后支付，这样不利于保障受托人的权利，再加上土地储备开发是一项周期长、资金密集型的工程，开发企业投资风险较高，从而限制了其开发的积极性。^[99]而在承揽合同模式下，则可以由以下两种途径，解决报酬的支付问题。

（1）承揽人的留置权

《合同法》第264条规定：“定作人未向承揽人支付报酬或材料费等价款的，承揽人对完成的工作享有留置权，但当事人另有约定的除外。”国土资源管理部门和开发企业之间订立的合同，是纯粹的民事合同，国土资源管理部门和开发企业是完全平等的民事主体，如果没有另外的约定，可以认为作为开发企业的承揽人对开发整理的土地使用权（建设用地使用权）享有留置权。这样可以较好地保护开发企业的利益，也可以激励更多的开发企业参与投标，以确定最佳的开发企业。当然，国土资源管理部门和开发企业也可以约定排除开发企业的留置权，而对支付报酬的时间做例外规定，但前提是完全基于意思自治的原则。一般情况下，开发企业之所以同意事后付款，一方面是出于对政府良好信誉的信赖，另一方面就是对繁荣的土地储备市场的期待，否则，单纯出于自身利益的考虑，开发企业不会同意留置权的排除。

该项解决方案所面临的最大障碍是，《合同法》上的留置权以动产为标的物，而土地储备制度场合，涉及的标的物是不动产。若非采取该项方案不可，则可比照《合同法》关于留置权的规定处理。

（2）附义务的承揽合同

在国土资源管理部门不得不迟延支付报酬的情况下，为了激励更多的企业参与到招投标中来，政府可以和中标的企业约定，土地开发整理完毕以后，以一定的价格将建设用地使用权出让给负责开发的企业，或者约定确定地价款的标准，然后从地价款中扣除前期开发整理土地的报酬。即相当于国土资源管理部门与开发企业之间订立的是附义务的承揽合同。这样，也可以解决报酬支付的问题。

但这种附出让建设用地使用权义务的承揽合同，与“毛地”出让有类似之处，虽然在表面上国土资源管理部门和开发企业之间订立了“承揽合同”和“建设用地使用权出让”两个合同，但两个合同的主体是相同的，标的物也是相同的，仅仅是合同的内容不同而已。容易带来“毛地”出让过程中开发整理费用不容易确定，建设用地使用权出让金评估作价困难，土地一级开发与二级开发混同等问题。

因此，在债权模式下，认为国土资源管理部门和开发企业之间构成承揽合同的关系，可以更好地调整二者之间的关系，而对于承揽合同下如何保障承揽人的权利问题，则是采取承揽人的留置权模式更为合适，实际上，也就是纯粹的承揽合同模式。

3.物权模式和债权模式的比较研究

如果将开发企业和国土资源管理部门之间的关系界定为物权关系，即开发企业对开发整理的土地享有建设用地使用权，有利于开发企业的自主开发和对待开发土地的保护，当受到第三人的侵害时，可以依据物权的保护方法予以救济。

应当承认，这种物权模式存在以下弊端：（1）物权法采取严格的物权法定主义原则，开发企业的建设用地使用权与物权法规定的建设用地使用权有很大不同，只能是一种例外；（2）容易与后来真正建设用地使用权人取得的建设用地使用权相混淆，出现开发企业的建设用地使用权直接转让给后建设用地使用权人的现象。目前实践中，许多建设用地使用权出让与转让交叉的现象即直接根源于此。

如果国土资源管理部门与开发企业之间订立的是一个纯粹的承揽合同，则可以克服物权模式的弊端：（1）合同法实行合同自由原则，在不违反法律强制性规定和公序良俗的情况下，当事人可以约定双方的权利和义务，而不受物权法定主义原则的限制；（2）依照承揽合同的约定，承揽人完成工作后，将工作物交还给定作人，这样国土资源管理部门再将建设用地使用权出让给建设用地使用权人时，法律关系清晰明了；（3）政府为保证其土地所有者的权益和社会公共利益的实现，可以通过协议或其他手段监督指导开发企业，使一级开发按照规划进行，不偏离土地储备制度的目标。^[100]

债权模式下存在的主要问题是，前期开发企业可能利用优势地位，违反公开、公平、公正的土地出让原则，达到“曲线拿地”的目的。因为，企业通过土地的前期开发工作，更清楚地块的基本情况，相当于对地块进行了一次前期调研，在土地成本核算等方面与其他开发商相比占据绝对优势地位。此外，企业在参与储备土地前期开发过程中，可加强与政府沟通，更好地把握土地规划定位等，便于企业在下一步拍卖中掌握主动权。^[101]当然，这个问题同样存在于物权模式之下，况且其产生于土地储备机构和开发企业之间的委托协议，然而，通过对土地储备自身信息公开的要求和对委托协议的补充完整，可以得到部分缓解。如国土资源管理部门公开前期开发的成本，并在合同中约定开发的企业公开开发的进度和开发成本，加强对其开发行为的监管和处理。此外，还可以采取回避制度，即参与一级开发的企业在土地出让过程中进行回避，不再进行二级开发，以保证土地出让的公开性和公正性。^[102]

因此，将国土资源管理部门和开发企业之间的关系界定为债法上的承揽合同关系更为合适。以此为基础，更容易理清前期开发整理储备土地过程中当事人之间的法律关系。将国土资源管理部门与开发企业之间的关系界定为合同关系，本质上是依托土地项目进行融资，这种方式被简称为BT方式^[103]，但是这种融资方式并不具有普遍适用性，而只是提供了一种可供选择的方案，因此，仍有必要对土地储备融资制度进行系统的分析。

【注释】

[1]参见汪军民：《土地权利配置论》，7页，北京，中国社会科学出版社，2008。

[2]参见毕宝德：《土地经济学》，189页，北京，中国人民大学出版社，2001。

[3]参见纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学博士学位论文（2008年），52页。

[4]曹康、何华春：《“棕地”揭秘》，载《中国土地》，2007（8），43页。

[5]US Environmental Protection Agency：Brownfield Economic Redevelopment Initiative.Washington DC：US Environmental Protection Agency，Solid Waste and E-mergency Response，1997.

[6]参见李林：《为有源头“清”水来——试解析北京市土地一级开发市场》，载《北京房地产》，2002（6），11页。

[7]参见任志强：《北京市应该建立公开的土地一级市场》，见http://house.fo-cus.cn/newshtml/72991.html，最后访问时间：2012-08-19。

[8]也有学者认为，土地一级开发指的是广义上的一级开发。参见陈古鹏：《论我国城市土地一级开发运作模式》，载《当代经济》，2008（10）（上），32页；姚进、孙珺：《土地一级开发模式及策略》，载《合作经济与科技》，2011年12月号（上），10页。

[9]参见纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学博士学位论文（2008年），20～21页。

[10]参见纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学博士学位论文（2008年），21页。

[11]参见盛雷鸣主编：《土地储备法律问题研究》，150～151页，北京，法律出版社，2007。

[12]参见周文国：《土地一级开发若干问题探讨》，载《开发研究》，2005（1），70页；王鑫、丛澜：《关于沈阳市土地一级开发的研究》，载《辽宁经济管理干部学院学报》，2010（6），39页。

[13]参见赵飞：《北京市土地一级开发的模式选择和融资途径研究》，首都经济贸易大学硕士学位论文（2010年），7页；纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学博士学位论文（2008年），21页。

[14]参见田峰：《我国土地收购储备中的物权问题研究》，159页，长春，吉林大学出版社，2011。

[15]参见盛雷鸣主编：《土地储备法律问题研究》，150页，北京，法律出版社，2007。

[16]参见盛雷鸣主编：《土地储备法律问题研究》，150页，北京，法律出版社，2007。

[17]参见田峰：《我国土地收购储备中的物权问题研究》，160页，长春，吉林大学出版社，2011。

[18]参见宫玉泉：《〈土地储备管理办法〉解读》，见http://www.fuzhou.gov.cn/zfb/xxgk/fgwj/zcjd/201207/t20120713_561500.htm。

[19]参见盛雷鸣主编：《土地储备法律问题研究》，155页，北京，法律出版社，2007。

[20]参见田峰：《我国土地收购储备中的物权问题研究》，178～179页，长春，吉林大学出版社，2011。

[21]参见崔建远：《物权法》，2版，462页，北京，中国人民大学出版社，2011。

[22]参见田峰：《我国土地收购储备中的物权问题研究》，180～181页，长春，吉林大学出版社，2011。

[23]国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

[24]参见国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发（1999）222号）第1条。

[25]参见田峰：《我国土地收购储备中的物权问题研究》，177页，长春，吉林大学出版社，2011。

[26]参见国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发（1999）222号）第7条。

[27]参见田峰：《我国土地收购储备中的物权问题研究》，177页，长春，吉林大学出版社，2011。

[28]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，137页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[29]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，148页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[30]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，226页，北京，中国法制出版社，2009。

[31]参见周文国：《土地一级开发若干问题探讨》，载《开发研究》，2005（1），72页。

[32]参见郭晶：《土地一级开发政企合作模式研究》，山东建筑大学硕士学位论文（2011年），16页。

[33]参见陈古鹏：《论我国城市土地一级开发模式》，载《当代经济》，2008（10），33页。

[34]参见郭晶：《土地一级开发政企合作模式研究》，山东建筑大学硕士学位论文（2011年），16页。

[35]参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《中国房地产》，2007（1），44页。(www.xing528.com)

[36]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，65页，北京，中国法制出版社，2009。

[37]参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《中国房地产》，2007（1），45页。

[38]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，66页，北京，中国法制出版社，2009。

[39]参见郭晶：《土地一级开发政企合作模式研究》，山东建筑大学硕士学位论文（2011年），17页；陈古鹏：《论我国城市土地一级开发模式》，载《当代经济》，2008（10）（上），33页。

[40]参见《碧桂园被指“零地价拿地”秘密协议引悬疑》，见http://news.163.com/07/1115/13/3TBFHD4K000124L1.html。需要注意的是，这里的合作开发合同书和张家界凤凰酒店项目土地储备出资协议是两份秘密协议，高骏投资公司的投资人是后来取得该块地的碧桂园公司的主要负责人，双方在出资协议中约定：“该期用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府。甲方将该两笔款项（一、成交价款扣除上缴省政府的土地出让金15%部分，二、竞得者上缴的契税），于竞得者支付完该地块地价款之日起10个工作日内一次性全额支付给乙方，作为偿还乙方对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。”2007年6月6日，碧桂园竞得成功，转让金额1.18亿元。根据协议约定，该地块上缴给省政府的仅为成交价款的3.75%，即442.5万元。其余的96.25%将全部返还给高骏公司。因此，被称为“零地价拿地”，引发广泛争议。见http://www.cnhan.com/gb/content/2007-11/16/content_841167.htm.

[41]参见《挺进汕尾碧桂园10亿元涉足土地一级开发》，见http://house.21cn.com/estate/news/2007/06/06/3277113.shtml；《“廉价土地之王”何以为继》，见http://www.p5w.net/stock/hkstock/gsxx/200711/t1346033.htm。

[42]参见廖衡勇：《政府与企业合作进行储备土地前期开发的相关法律问题研究》，载楼建波主编：《房地产法前沿》2010年第3卷，140页，北京，中国法制出版社，2010。

[43]参见廖衡勇：《政府与企业合作进行储备土地前期开发的相关法律问题研究》，载楼建波主编：《房地产法前沿》2010年第3卷，140页，北京，中国法制出版社，2010。

[44]参见王宏胜主编：《土地一级开发业务指南》，117页，北京，中国大地出版社，2007。转引自廖衡勇：《政府与企业合作进行储备土地前期开发的相关法律问题研究》，载楼建波主编：《房地产法前沿》2010年第3卷，140页，北京，中国法制出版社，2010。

[45]详细论述可参见廖衡勇：《政府与企业合作进行储备土地前期开发的相关法律问题研究》，载楼建波主编：《房地产法前沿》2010年第3卷，141～145页，北京，中国法制出版社，2010。

[46]参见纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学博士学位论文（2008年），52～53页。

[47]参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《中国房地产》，2007（1），44页。

[48]见重庆地产集团网站：http://www.cqdc.com/content.php？cid＝17。

[49]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，129页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[50]参见《重庆市城市土地储备机制的现状分析》，见http://www.czlra.gov.cn/html/tdxy_tdcb/2008-3/20/oldId4566.html。

[51]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，188页，北京，中国法制出版社，2009。

[52]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，189页，北京，中国法制出版社，2009。

[53]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，189页，北京，中国法制出版社，2009。

[54]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，131页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[55]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，132页，北京，北京师范大学出版社，2011；陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《中国房地产》，2007（1），44页。

[56]参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《中国房地产》，2007（1），44页。

[57]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，61页，北京，中国法制出版社，2009。

[58]类似观点可参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《中国房地产》，2007（1）；赵飞：《北京市土地一级开发的模式选择和融资途径研究》，首都经济贸易大学硕士学位论文（2010年），16页。

[59]这种模式实际上就是现在已经被废止的2002年的《北京市土地一级开发管理暂行办法》规定的土地储备开发模式。

[60]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，95页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[61]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，97页以下，北京，北京师范大学出版社，2011。

[62]数据来源于北京市土地整理储备中心，见http://www.bjtd.com/tabid/344/InfoID/65823/frtid/349/Default.aspx。

[63]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，105页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[64]参见赵飞：《北京市土地一级开发的模式选择和融资途径研究》，首都经济贸易大学硕士学位论文（2010年），17～18页；张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，95页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[65]见北京市土地整理储备中心网站：http://www.bjtd.com/tabid/344/In-foID/56180/frtid/349/Default.aspx。

[66]见北京市土地整理储备中心网站：http://www.bjtd.com/tabid/344/In-foID/64476/frtid/349/Default.aspx。

[67]见北京市土地整理储备中心网站：http://www.bjtd.com/tabid/344/In-foID/65823/frtid/349/Default.aspx。

[68]见北京市土地整理储备中心网站：http://www.bjtd.com/tabid/344/In-foID/65823/frtid/349/Default.aspx。

[69]2013年6月6日发布的“北京市2013年度土地储备开发计划的通知”中，并未针对实施主体进行划分，而只是在投资主体中规定，政府投资700万元，企业投资300万元。

[70]参见赵飞：《北京市土地一级开发的模式选择和融资途径研究》，首都经济贸易大学硕士学位论文（2010年），19～20页。

[71]见http://www.bjtd.com/tabid/344/InfoID/64482/frtid/349/Default.aspx.

[72]见http://www.bjtd.com/tabid/344/InfoID/64238/frtid/349/Default.aspx.

[73]参见赵飞：《北京市土地一级开发的模式选择和融资途径研究》，首都经济贸易大学硕士学位论文（2010年），16～17页。

[74]参见周文国：《土地一级开发若干问题探讨》，载《开发研究》，2005（1），71页。

[75]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，150页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[76]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，151页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[77]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，60页以下，北京，中国法制出版社，2009。

[78]《国土部门不得直接从事土地一级市场开发》，见http://news.xinmin.cn/rollnews/2010/09/17/6881815.html，最后访问时间：2012-08-21。

[79]参见卢新泊、邓中明：《对我国城市土地储备制度的评析》，载《城市规划汇刊》，2006（12）。

[80]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，177页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[81]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，163页以下，北京，北京师范大学出版社，2011。

[82]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，164～165页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[83]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，164页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[84]参见曹康、何华春：《“棕地”揭秘》，载《中国土地》，2007（1），44页。

[85]参见曹康、金涛：《国外“棕地再开发”土地利用策略及对我国的启示》，载《中国人口·资源与环境》，2007（6），126页。

[86]参见曹康、金涛：《国外“棕地再开发”土地利用策略及对我国的启示》，载《中国人口·资源与环境》，2007（6），127页。

[87]参见曹康、何华春：《棕地揭秘》，载《中国土地》，2007（1），44页。

[88]参见张华、郭鹏、王丽琴：《“棕地”现象及其治理对策》，载《环境保护科学》，2008（4），49页。

[89]参见赵沁娜、杨凯：《发达国家污染土地置换开发管理实践及其对我国的启示》，载《环境污染与防治》，2006（7），541～544页。

[90]参见曹康、何华春：《棕地揭秘》，载《中国土地》，2007（1），43页。

[91]以下部分参见纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学硕士学位论文（2008年），40～41页。

[92]参见纪丽娟：《土地一级开发模式研究》，西北农林科技大学硕士学位论文（2008年），41～43页。

[93]参见曹康、金涛：《国外“棕地再开发”土地利用策略及对我国的启示》，载《中国人口·资源与环境》，2007（6），128页。

[94]对于这三种方式的详细论述可参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，208～211页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[95]参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《土地市场》，2007（1）。

[96]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，214页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[97]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，213～214页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[98]参见崔建远主编：《合同法》，5版，王轶执笔，513页，北京，法律出版社，2010。

[99]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，214页，北京，北京师范大学出版社，2011。

[100]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，65页，北京，中国法制出版社，2009。

[101]参见廖衡勇：《政府与企业合作进行储备土地前期开发的相关法律问题研究》，载楼建波主编：《房地产前沿》，2010年第3卷，154页，北京，中国法制出版社，2010。

[102]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，66页，北京，中国法制出版社，2009。也有学者称之为一级开发与二级开发分工，参与土地一级开发的企业在土地出让过程中进行回避，不再进行二级开发，以保证土地出让的公开性和公正性。参见陈春、张婕：《土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例》，载《土地市场》，2007（1）。

[103]BT方式是政府利用非政府资金来承建某些基础设施项目的一种投资方式。BT是Build（建设）和Transfer（转让）两个英文单词的缩写，其含义是：政府通过合同约定，将拟建设的某个基础设施项目授予企业法人投资，在规定的时间内，由企业法人负责该项目的投融资和建设，建设期满，政府按照等价有偿的原则向企业法人协议收购的商业活动。BT融资方式的特点：融资服务对象广泛，融资环境宽松，融资成功率相对较高；融资手续简单快捷，融资款可迅速到位；融资款分批到位，分期偿还，利息低；还款方式灵活，在项目中、后期可循环融资，减轻还款压力；BT模式政策明确支持，运作合法合规，程序上透明、公开（需要项目发起人取得地方政府审批部门的授权批文，明确项目采用BT模式运作及招标方式）；由中标公司运作，施工方在程序上和项目单位没有牵连，资金在具体使用上与项目单位没有直接的牵连，实现了风险隔离；由中标公司统一运作，统一管理，费用包括在BT合同之内，减少了很多不必要的开支，也有利于项目单位集中精力开展本单位工作；BT模式（一次性招标）缩短了项目建设周期，项目尽快投入使用，减少了很多中间环节，也相对减少了项目的成本，减轻了项目的还款压力，更有利于对资金的总体控制，降低建设成本；规范管理，实现资源共享，工程质量和工期更有保障；由中标公司委派专业人员严格控制工程质量和进度，并由项目单位委托监理公司负责监理。