五、小 结
自1996年上海市成立第一个土地储备机构以来，我国开始了土地储备制度的探索历程。到2007年，全国大部分地市都成立了土地储备机构，标志着我国土地储备制度进入了成熟发展阶段。从运作流程上看，土地储备主要包括储备土地的取得、储备土地的前期开发与储备、储备土地的供应三个阶段。为了规范土地储备的运作，各地纷纷出台了地方性法规、政府规章及政策规范，国土资源部等国家部委也出台了大量的规范性文件，但这些规范性文件的效力过低且存在冲突。因此，国土资源部、财政部、中国人民银行于2007年11月19日联合颁布了《土地储备管理办法》（国土资发［2007］277号），这标志着我国的土地储备制度已经进入规范化运作阶段。但是《土地储备管理办法》的规定尚有许多需要进一步明确、完善的地方，如土地储备机构的法律地位，与国土资源管理部门的关系，如何与《物权法》、《土地管理法》的规定衔接等等。下面几章将针对这些问题分别展开讨论，最后试图对土地储备立法提出一点建议。
【注释】
[1]土地的一级开发是指对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置，以进行城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”要求的建设条件的前期开发活动，也就是所谓的由“生地”变为“熟地”的过程。
[2]关于多头供地、毛地出让的背景及弊端，可参见顾长浩、何乃刚：《我国土地储备制度实证研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备制度实证研究》，中国房地产研究丛书2008年第1卷，1～48页，上海，上海社会科学院出版社，2008。
[3]依照《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，各地土地行政主管部门负责各地的土地管理工作。很长一段时间内，地方的土地行政主管部门和房屋行政主管部门合而为一，叫做城市房地产管理局，简称房地局。
[4]参见顾长浩、何乃刚：《我国土地储备制度实证研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备制度实证研究》，中国房地产研究丛书2008年第1卷，3～4页，上海，上海社会科学院出版社，2008。
[5]参见杨遴杰、高永、陶晓龙、李刚：《我国土地储备机构发展现状分析》，见http://www.lcrc.org.cn/publish/portal0/tab77/info2195.htm。
[6]参见李和裕：《国土资源部：全国收购土地超过230万亩》，载《东方早报》，2005-02-24。
[7]参见《杭州土地储备和交易管理制度建设研讨会综述》，载《中国国土资源报》，2006-07-05。
[8]见http://finance.sina.com.cn/roll/20120502/121111967563.shtml，最后访问时间：2012-09-03。
[9]参见张琦：《中国土地储备开发模式与比较研究》，19页，北京，北京师范大学出版社，2011。
[10]参见王平：《规范我国土地储备的立法研究》，载《商业研究》，2006（12），79页。
[11]参见卢新海：《中国城市土地储备制度研究》，4～5页，北京，科学出版社，2008。
[12]参见顾长浩、何乃刚：《我国土地储备制度实证研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备制度实证研究》，中国房地产研究丛书2008年第1卷，16页，上海，上海社会科学院出版社，2008。
[13]参见康春：《中国城市土地储备制度运行机制研究》，华中科技大学博士学位论文（2006年）。(www.xing528.com)
[14]参见李强、崔健：《〈土地储备管理办法〉解析与质疑》，载《厦门大学法律评论》，第16辑，74～96页，厦门，厦门大学出版社，2008。
[15]见http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/05/11/158701.html；http://news.dichan.sina.com.cn/bj/2010/05/11/158866.html；http://news.xinhuanet.com/le-gal/2010-05/11/c_1287897.htm，最后访问时间：2012-09-18。
[16]参见《〈土地储备管理办法〉解读：紧扣“调控”狙击囤地》，见http://www.china.com.cn/policy/txt/2007-12/04/content_9341642.htm。
[17]参见《现行征地制度弊端和地方改革探索经验——“中国征地制度改革”国际研讨会简报之五》，见http://old.ccer.edu.cn/cn/ReadNews.asp？NewsID＝3065。
[18]刘守英：《政府垄断土地一级市场真的一本万利吗》，载《中国改革》，2012（7），26页。
[19]有学者认为，“调控土地市场”作为一个宏远的目标，对土地储备而言显得过于沉重。参见顾长浩、何乃刚：《土地储备制度实证研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备制度实证研究》，中国房地产研究丛书2008年第1卷，40页，上海，上海社会科学院出版社，2008。
[20]参见顾长浩、何乃刚：《我国土地储备制度实证研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备制度实证研究》，中国房地产研究丛书2008年第1卷，41页，上海，上海社会科学院出版社，2008。
[21]参见宫玉泉：《〈土地储备管理法〉解读》，见http://www.fuzhou.gov.cn/zfb/xxgk/fgwj/zcjd/201207/t20120713_561500.htm。
[22]参见楼建波、张双根、金锦萍、吕飞飞主编：《土地储备及土地一级开发法律制度》，47～50页，北京，中国法制出版社，2009。
[23]参见何乃刚：《土地储备立法研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备立法研究》，中国房地产研究丛书2010年第3卷，15页，上海，上海社会科学院出版社，2010。
[24]参见何乃刚：《土地储备立法研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备立法研究》，中国房地产研究丛书2010年第3卷，16页，上海，上海社会科学院出版社，2010。
[25]参见何乃刚：《土地储备立法研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备立法研究》，中国房地产研究丛书2010年第3卷，17页，上海，上海社会科学院出版社，2010。
[26]参见盛雷鸣主编：《土地储备法律问题研究》，9页，北京，法律出版社，2007。
[27]参见何乃刚：《土地储备立法研究》，载上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房产经济学会编：《土地储备立法研究》，中国房地产研究丛书2010年第3卷，18页，上海，上海社会科学院出版社，2010。
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