中国经济崛起：房价与收入交汇，解决泡沫问题

问：但是必须要正视的问题是，中国现在的房地产价格非常高，这毫无疑问也是金融缓和的结果。您认为中国这次的金融缓和是以何种契机开始的？

答：在2008年雷曼兄弟公司(注释1)破产之前，中国政府为了抑制房地产价格的上涨，正准备实施金融的紧缩政策。但2008年9月雷曼兄弟公司的破产，使得中国政府不得不反过来再一次改变方针，推行了金融放松政策。所以2009年和2010年，在金融放松的政策之下，中国的房地产价格又再次上涨。从2010年春天开始，中国政府接连推出了许多抑制房地产投资的政策。但是，正像刚才多次提到的，现在的中国与20世纪80年代后期的日本在城市化需求的强度上完全不同。20世纪80年代的日本，由城市化需求带动经济高速发展的力量已经没有了，只是单纯地把多余的钱集中到股市与房地产市场，就像吹泡泡一样，产生了泡沫经济。现在中国虽然也有把多余的钱集中到股市和楼市的现象，但是中国有坚挺的源于城市化的内需。

问：首先我想确认一点，您是否认为中国经济现在确实是存在泡沫？

答：如果非要说存在还是不存在的话，我认为存在。

问：是房地产泡沫？

答：是房地产泡沫。我认为股市还没有。

问：那就是所谓的“迷你泡沫”？

答：是。

问：那么，您为什么认为它是泡沫呢？

答：有关是否是泡沫经济的定义，各方面说法不一，但基本上是从资产产出的利益来考虑，如果交易价格要远远超出原本合理的价格的话，那么就可以说在这个商品交易过程中是存在泡沫的。房地产的利润原本应该来自于房租收入，而转卖赚取差价并不是本来应有的利润来源。中国房地产本身的价格上涨速度已经远远超过房租的上涨速度，所以说它是泡沫。但是，中国经济还很景气，以内需为中心的基本经济增长力还很强，所以就算多少有些泡沫可能也不会破灭。房地产价格正在以很高的速度上涨，这的确是有点泡沫经济的味道，但是本来的房租价格也会随着整体经济的增长在不断地增长。所以，泡沫可能不会破灭，或者说房价上涨的速度会在某一个时期减慢，直到房租价格和整体经济的增长追赶上来。而像日本那样差距越来越大，当泡沫破灭的时候，房地产价格缩水到现有价格的1/3或1/5的情况，我认为在现在的中国基本上是不会发生的。

问：所以我们要做的是等待经济发展，等待国民收入增加。

答：是，你看中国的国民收入现在每年都会增长20%左右。

问：那么，两者是会以怎样的方式相遇呢？如果说这是房地产价格，这是整体经济增长与国民收入水平增长，那么两者是否会像那样相遇呢，还是像这样相遇呢？（用手比划曲线，前者为两者同时持续增长，但整体经济增长速度与国民收入水平的增长速度大于房地产价格的增长速度，从而两者相遇；后者为房地产价格增长率逐渐下降并出现负增长，从而与稳定增长的整体经济与国民收入水平相遇。）

答：我认为会是这样。不动产价格上涨的速度逐渐减慢，或者可能稍有下降，然后国民收入水平、整体经济增长以及原本的房租价格逐渐追赶上来，从而使泡沫经济消除。

问：这会花几年的时间？(www.xing528.com)

答：那就很难说了。

问：应该会花很长时间吧，因为现在的房地产价格实在超出国民收入水平太多了。

答：但是，现在中国的国民收入水平每年也有大约15%~20%的增长率。如果按每年增长20%算的话，4年后就会翻倍，再过10年，国民收入就能达到现在国民收入的4倍，甚至将近5倍，这个增长率是很厉害的。如果国内生产总值能保持10%的年增长率的话，7年后国内生产总值就会翻一倍。等房地产价格稍稍稳定下来，整体经济和国民收入水平增长到与之符合的水平，我觉得也不至于会花上几十年的时间。

问：这个基本上可以算得上是一种健康的经济发展态势，但在这个假设中，房地产的价格还是远高于国民的收入，并且已经成为一个社会问题，对此政府需要制定一些什么样的政策呢？

答：所以，我刚才说中国政府采取的政策是十分正确的。从房地产价格来看泡沫经济这个问题时，一旦泡沫突然破灭，就会对经济造成很不利的影响。房地产市场牵涉很多人，一旦泡沫突然破灭，会有很多人破产，同时会产生很多不良债权，那将对经济整体的发展造成很大的负面影响。为了不让这样的事情发生，只有让房地产价格一点一点地放慢上涨的步调，最好能使价格曲线达到稍稍向下倾斜的程度，平缓地抑制房地产价格的上涨。在这一过程中，就像我刚才说的，房价需要等待经济整体的发展迎头赶上，我认为中国政府现在要推行的政策就是这样的政策。实际上，现在中国政府也推行了抑制房地产价格上涨的政策，而且抑制政策并不是很激进，而是一步一步地加大控制。我认为这种政策是很正确的政策。

问：等待经济增长是一方面，但是如果能够把现在的国民财富更均匀地分配一下，是否就不存在高房价的问题了？毕竟，对于许多中国的有钱人来说，他们的财富可以购买几十套甚至几百套的住房。

答：总的来说，中国现在最紧迫的任务就是进行收入分配改革。收入再分配包括两点：一是地方财政和中央财政之间的收入再分配；二是国民之间的，富裕阶层和中低收入者之间的收入再分配。这两点都是很必要的，不管怎么说有必要进行收入再分配这一点是不容置疑的。

就像刚才你说的那样，现在存在着由于房地产价格过分上涨，普通老百姓买不起房子这个现象，这也会成为整个社会的不安定因素，日本在20世纪80年代后半期也面临着这个问题。在当时，工薪阶层就算拼命工作一辈子，也买不起一所房子，所以政府才必须控制房价，这当时在日本的政坛也引起了很大反响。

问：也就是说，工薪阶层买不了房变成了政治问题，对此日本采取了什么应对措施？

答：政府对当时的大藏省施加了很大压力，让其降低房地产的价格。强烈施压的结果就是大藏省出台紧急政策，抑制房地产交易，将房地产价格一口气地压了下去。

问：您如何评价自2010年以来中国人民银行连续提高利率这一现象？

答：现在不仅是中国，包括日本、美国在内的世界各国都面临着不得不提高利率的问题。雷曼兄弟公司破产以后，经济不景气接踵而至，所以各国都实施金融缓和政策并干涉税收政策来防止经济情况继续恶化。现在世界各国都没有自信能够将经济恢复到雷曼兄弟公司破产之前的水平。相比之下，中国的形势要好很多，日本及欧美国家要想恢复到这次经济危机前的状态还要花很长时间。现在面临的问题就是：该怎样把握金融缓和政策的度。现在，在世界各国，如何最大限度地恢复经济已成为热门话题。中国也是如此，金融缓和政策的度在实际操作过程中该如何把握，对中国来说也是个很难的问题。如果将金融缓和政策稍微向收紧的方向转变，从而使经济变得不景气的话，国内不满的呼声就会很强烈。

经济真的是个很难的学问。不管是多么优秀的学者，在分析有难度的经济理论时，也会有不明白的地方。所以要回答什么时候才是停止实施金融缓和政策的时机的话，真的很难。就中国来说，目前以内需为中心的经济正在飞速地发展着，趁现在一点一点地提高利率的话，对中国自己来说是有利的。之所以这么说是因为提高利率有两层含义，其中一层含义即控制社会上超出周转需要的那部分资金，以防止泡沫经济的产生。另外不容易被发现的一层含义是，在经济态势好转的过程中，如果不稍微提高下利率的话，当经济再次陷入不景气的时候，政府就失去了实施金融缓和政策的余地。日本现在正处于这一状况，雷曼兄弟公司破产前，日本的利率本来就很低，如果在当时日本能一点点地把利率提高到不会对经济造成负面影响的程度的话，在经济情况恶化时，就可以缓慢调低利率，不至于给人们的心理带来了太大的影响，那种“利率下跌了，那干脆借钱吧”的心理效果就不会很明显，从而经济对策实施起来也容易见成效。但一直将利率压在一个很低的水平的话，当经济再次陷入不景气时，政府就失去了一个使经济复苏的工具。就这点来看，中国在经济危机前就很好地把握住了形势，所以中国现在的经济状况已经好转很多了。因此，我认为趁现在让利率缓和地上涨比较好，这也是为将来经济复苏早做准备。

<注解1>:雷曼兄弟公司是为全球公司、机构、政府和投资者的金融需求提供服务的一家全方位、多元化的投资银行。2008年9月15日，在次级抵押贷款市场危机（简称次贷危机）加剧的形势下，雷曼兄弟公司宣布申请破产保护。