中国城市住宅政策：迈向下一个日本

问：您近几年经常去中国出差，从直觉以及感性上来看，中国目前的这种氛围是否和当年日本泡沫经济时期的氛围有相似之处？

答：确实有这样的感觉。不光是在上海，包括在一些地方城市我也会有这样的感觉。比如前年，我曾去过位于内蒙古的一个叫海拉尔的城市。当时我很震惊，那里可以说正在掀起一阵开发房地产的狂潮。到处都是施工建设的场景，一路都看见正在建设中的商品房。当时我就有一个很深的疑问，在海拉尔这样一个城市，有那么多人可以被塞进这些商品房么？连海拉尔这样的城市都是这样了，就更不用说东部沿海城市了。总之，我感觉，中国的各个城市都正如火如荼地进行一场开发房地产的热潮。

不过说实话，看到这种场景，我首先想到的是20世纪60年代的日本，当时日本还处于高度发展时期。虽然日本并没有中国这样的规模，但是这种新的建筑如雨后春笋般立起的氛围很是相像。我记得，当年代表日本房地产开发业的森大厦也是一栋接着一栋地产生，森大厦15号、森大厦16号、森大厦17号……在日本遍地开花。此外，高速公路也一条条地被修起。总之，旧的建筑物瞬间都没有了，新的建筑物鳞次栉比。那时正是我的青春年代。不过，与日本不同的是，中国的房地产业正以当年日本十几倍的规模和速度在向前推进。

问：您正好提到了20世纪60年代的日本，您能否详细地比较一下当前的中国和20世纪60年代的日本？

答：日本当年的情况是城市和农村一起发展起来，这可能是因为日本的国土面积比较小吧，日本整个国家是作为一个整体均衡发展起来的。但是中国的情况则有所不同。沿海地区和城市发展得比较快，内陆地区和农村发展得比较慢，沿海与内陆、城市和农村的差距比较明显。中国给我的最大印象就是，经济越发展，地区之间的贫富差距就越大。当然不是说日本当年的发展就没有一点贫富差距，但是远没有中国这样严重则是事实。最近中国的一些内陆地区经济好像正赶上来，但不得不承认的是，它们曾经在一个历史时期内完全停滞不前。从这点来讲，中国当前的高速发展和日本当年的发展相比，在表现形式上还是有一定区别的。

问：不过从经济发展的基本面来看，中国目前的经济发展阶段应该是相当于日本的20世纪60年代吧？

答：是的，没错。话虽这么说，但是从速度和规模来讲，日本和中国不可同日而语。在经济高速发展的推动下，中国几乎是瞬间就成为了世界工厂和世界经济的中心，这是日本无论如何也做不到的。

问：另外，两国在高速发展时期的国际经济背景是否也有较大区别？比如，与当年相比，如今的全球化已经发展到了一定的水平。

答：是的，两国所处的国际经济背景相当不一样，这点是毫无疑问的。日本当年所处的还是一个美国与苏联两大阵营对立的年代，日本主要是以美国以及欧洲为中心进行政治、经济、文化的交流，当时的国际背景完全不能称之为全球化。中国面临的则已经完全不是一个两大阵营对立的国际社会，而是一个多极化的国际社会，一个全球化的国际社会。

问：日本在当年的高度经济增长时期，伴随城市化进程，也确实有过土地价格、房屋价格快速上涨的历史。当时日本政府在保障房建设方面采取了怎样的措施？

答：简单地说，在20世纪60年代，或者更早一点，20世纪50年代之前，并没有成体系的住宅政策。1923年关东大地震的时候，东京完全变为一片废墟。地震后，一个名叫“同润会”的财团法人，当然也是属于一种政府组织了，在东京几个地方建造了钢筋混凝土结构的集体住宅，取名为“同润会公寓”，这是日本近代史上最早的钢筋混凝土的集体住宅。“同润会公寓”可以说是东京“公团住宅”(注释1)的前身。“公团住宅”与中国的保障房类似。(www.xing528.com)

你知道，日本的传统房屋都是独门独户的。到了20世纪60年代初期的时候，日本人口开始向东京单极集中，东京人口飞速增长，一直以来的住宅习惯必然是无法应对这种状况的。独门独户是往水平方向延伸，但当时日本土地有限，因此只有往垂直方向延伸。于是，一个叫“日本住宅公团”的半官半民的组织便以政府拨款为基础，开始在东京的周边地区建造名为“公团住宅”的高层公寓。“公团住宅”从此正式诞生了。

“公团住宅”以满足基本生活为主，不求高档，但质量优良，无论是小区环境还是房屋设计都极其注重便利性与安全性，主要租赁给出生地方、在都市工作的白领阶层。在那之后，“公团住宅”政策开始拓展到全国各地，算是当时城市化进程导致大城市人口集中的一个重要的住宅政策。

在1964年东京举办奥运会后，“公团住宅”得到进一步发展。而后来，日本又举办了大阪世界博览会，以博览会为契机，日本又开始了新一轮的“城市规划”的热潮。比如，以大阪为例，在博览会结束后，如何使用空出来的这块土地成为了议论的焦点。后来商讨的结果就是在利用这块土地建造公园的同时，也建造一些用来居住的高层公寓。就是在这种历史背景下，日本在整个20世纪60年代实行了许多住宅政策，换言之，就是实现了住宅的现代化，而且是急速实现。这也可以说是日本高度成长时期的特征之一。

所谓高度成长，当然应该说的是衣食住行各方面的成长。当年日本经济的高度增长带动了国民的收入增长，从而改善了人们各方面的生活质量。其中，住房质量的改善成为其中一个重要的部分。

问：当时是否有对土地或者不动产的投资或投机现象？

答：当时似乎还不大明显。对土地、不动产的投资投机现象是到20世纪80年代以后才真正兴起的。在20世纪60年代，那种认为土地是很昂贵的商品所以必须高效率地利用的意识不是没有，但当时社会思考的重点还是如何利用土地以解决那些从农村迁移到城市中来的人的居住问题，主要对象就是那些从农村考上大学，毕业后在城市工作并且留下来结婚定居的那部分人，即所谓的“新中间层”。

问：为了控制对房地产的投资投机，中国在尝试征收房产税以及其他税种，以提高拥有或者买卖房屋的成本。日本在这方面的政策是怎样的？

答：房产税是日本很早以前就有的，土地的使用者和所有者都要缴纳房产税。在高度成长时期，土地的拥有者比土地的使用者的日子更加难过。这是因为土地本身的价值很高，因此以其价值为基础的税就征得很高，但是土地拥有者租赁土地所得的收入却很少。不光是不动产税，遗产税也是一样的。所以，到后来出现的情况是，当要把一块土地作为遗产传给后代时，你必须得卖掉这块土地才能缴得起遗产税。这后来也导致了土地商品化的流行以及土地买卖的盛行，这是后话了。

<注解1>:“公团住宅”是日本是战后经济高度增长时期，由政府设立的公共性住宅体系。所谓公团，是为了整合社会资本，由中央和地方政府，以及其他公共机构出资设立的公共法人，具有独立的经济核算地位。