第一章 房地产开发经营与管理基本知识
第一节 房地产开发概述
一、房地产
（一）房地产的概念
房地产，在中国的香港、台湾地区又被称为“物业”、“不动产”等，通常是指土地以及固着在土地上的房屋或人工建筑物及其附带的各种权益，包括所有权及由此产生的占有权、支配权、使用权和收益权等。房地产是一种同时具有商品属性和社会属性的财产，它既是一个国家经济活动中的一大生产资料，同时又是社会活动中最基本的生活资料。
（二）房地产的特性
1.自然特性
（1）房地产的固定性。土地以及固着在上面的建筑物是无法移动的，这就形成了房地产的固定性。这一特性决定了房地产商品受地理环境的影响很大，即使是完全相同的建筑，由于其地理位置的不同，相应的市场价格也会大不相同。同时，由于房地产的固定性，因此在进行房地产交易时有必要进行实地考察，这极大地限制了房地产交易的灵活性，也增加了房地产商品所有者的风险。
（2）房地产的永久性。房地产的使用寿命较长，可以达到数十年甚至上百年，相对于其他商品而言具有永久性。房地产的永久性使得对其所有权和使用权进行分离有了可能。在许多国家和地区，国家拥有地产的所有权，而个人可以获得土地有限期的使用权和房产的所有权与使用权。
在我国，根据新的土地使用制度，土地的所有权归国家所有，任何组织和个人所获得的土地使用权都是有一定期限的，在使用期限内可以转让、抵押、出租或进行其他经济活动。
（3）房地产规模的有限性。房地产开发的最主要生产要素是土地，土地的有限性也决定了房地产开发规模的有限性。另外，房地产商品的投资规模大，建设周期长，这也在一定程度上限制了房地产的开发规模。
2.社会属性
（1）商品的广义性。房地产商品不仅指土地以及上面的建筑物，还包括这些土地与建筑物的法定的所有权与使用权。在我国，由于房地产的所有权和使用权可以分离，土地的使用权、房屋的所有权与使用权在一定期限内可以在市场上交易。同时，所有权和使用权又是可以统一的，如一个人买一套住房，他同时可以得到房屋的所有权和使用权。由于房地产商品的固定性，在房地产商品的交易过程中，买家不可能向其他交易一样带走房地产商品，而只能通过法定的契约或文件的形式保障其获得相应的所有权和使用权。因此，在房地产市场上，人们更多的是交易房地产的所有权和使用权，而不是实物形式的房地产。
（2）房地产商品交易的特殊性。由于房地产为不动产，一笔房地产交易的完成通常体现为买方以法定合约的形式买走房地产的所有权和使用权。但在一些国家和地区限制土地所有权的买卖，只允许土地使用权的出租，于是租赁成了土地交易的主要形式。
（3）房地产商品的相互影响和相邻效益性。房地产商品的价值不仅取决于自身的质量，还取决于周围环境的状况。例如，在住宅小区附近有完善的商业设施，必将导致住宅价格上涨；如果附近有严重的污染源，则住宅的价格必将受到影响。
（4）房地产商品的保值、增值性。房地产规模的有限性有利于房地产的保值和增值。随着人口的增长和人们生活水平的提高，人们对房地产的需求会越来越大，在土地供给有限的情况下，房地产商品价格总的趋势是上涨的。
二、房地产业
房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，它包括房地产生产、流通、消费过程的各项经营与管理业务，是具有第二产业性质的第三产业。其主要包括房地产的开发和再开发、房地产经营、房地产管理和服务、房地产市场的调控和管理等多种经济活动。
房地产业在我国已发展成为一个独立行业，正在成为我国国民经济中具有举足轻重地位的新兴支柱产业。
（一）房地产业的地位
1.房地产业是经济结构的主要构成部分
现代社会中，几乎所有的经济活动都离不开土地和房屋这些基本的生产要素，因此，房地产业成为国民经济的基础产业；房地产业的发展状况对整个经济的发展有着举足轻重的影响，又是国民经济的支柱产业；房地产业与第二产业、第三产业中的许多产业都有较强的关联度，体现了其广泛的相关性。
2.房地产业是产业结构调整的先导
房地产业是具有第二产业性质的第三产业，它与许多产业（如建筑业、金融业、旅游业、服务业等）都密切相关，房地产业的发展会直接或间接地带动大批相关产业的发展。当社会经济发展要求产业结构做出相应的调整、优化时，房地产业以提供土地、物业及基础设施等内容，适应并引导这种调整。
3.房地产业是经济发展的晴雨表和缩影
一方面，当经济快速发展时，房地产业会迅速发展，同时带动其他产业的发展，从而刺激社会经济的进一步发展；另一方面，当经济萧条时，房地产业会首先萎缩。由此可以看出，房地产业对社会经济状况十分敏感，是经济发展的晴雨表和缩影。
（二）房地产业的作用
房地产业最基本的功能就是为社会经济发展提供基本的物质基础——土地和各种建筑物。对于国家、地区、城市而言，它的物质实体构成——土地、建筑、道路、基础设施等是房地产业发展的直接结果。房地产业的作用主要有：
（1）通过提供生产和生活空间，实现使用价值。
（2）带动包括建筑业、运输业等50多个相关行业的发展。
（3）促进城市基础设施的建设，为城市经济的发展提供物质基础和前提条件。
（4）为国家财政提供大量积累。
（三）房地产业的发展
1.我国房地产行业在快速发展过程中出现的问题
（1）土地供应不规范。
（2）投资增速过高。
（3）资金来源过多地依赖于银行。
（4）商品房价格上涨过快。
（5）高档房供应偏多。
2.房地产业的发展趋势
（1）房地产需求全面、稳定增长，房价持续上涨。
（2）融资渠道多元化。
（3）二手房交易市场升温。
（4）政府将加大对房地产开发的介入力度。
（5）政府由行政管理型向市场服务型转变。
（6）住宅质量将会全方位提高。
（7）房地产融资方式进一步走向证券化。
（9）物业管理进一步走向规范化和产业化。
（10）房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面。
三、房地产开发经营
（一）房地产开发经营的主体
房地产开发经营的主体包括投资商（者）、开发商、建设单位、政府、建造商（承包商）、设计单位、银行等金融机构、房地产中介服务机构。
（1）投资商。投资商（者）主要通过投资获取直接的经济利益，比较注重较长时间内的收益情况，能承受项目较低的初始回报。
（2）开发商。开发商是通过实施房地产开发过程而获取利润；开发商往往融创造者、推销者、谈判家、领导者、风险管理者、投资者等多重角色于一体。
1）政府型开发商。为实现近期或长远目标而组织设置，其开发面广、规模大，融生产、销售、消费等各环节为一体。例如我国的城市建设委员会、房地产管理局；英、法的新城开发公司；新加坡的住宅发展局等。
2）半官方、半民间型的开发机构。
3）民间团体的集体型开发机构。
4）私人开发商。
（3）建设单位。建设单位所建造房屋主要是为了自己使用。
（4）政府。在人、财、物许可的条件下改善当地居民的生活质量和环境，例如建造停车场、公园、绿地、市政基础设施与配套设施及供低收入家庭购买的经济适用房或廉租房等。
（5）建造商（承包商）即施工单位或承包施工单位。建造商通过建筑工程的施工获取利润。
（6）具有相应设计资格的单位。
（7）银行等金融机构和信托公司等非金融机构。银行等金融机构为房地产开发提供支付开发费用的短期资金或“开发融资”，为消费者提供购买房屋的长期资金或“按揭贷款”。非金融机构为房地产开发提供新的融资产品或渠道。
（8）房地产中介服务机构。房地产的中介服务机构主要包括监理机构、销售代理公司、律师事务所、保险公司、咨询公司、广告公司等。
（二）房地产开发经营的客体
1.土地
按土地的所有制性质分国有土地和集体所有土地两种；按开发程度可分为生地、半熟地和熟地。
2.房屋
房屋主要包括工业用房（轻、重工业等用房）、商业用房（银行、邮局、商场、酒楼等）、旅游娱乐用房（酒店、娱乐中心、歌舞厅、音乐厅、溜冰场等）、办公用房（写字楼、酒店、商住两用公寓等）、居住用房（住宅商品房、公寓、别墅等）、文教、卫、体用房（学校、医院、体育场等）、特殊用房（实验室、反应堆、寺庙、监狱等）。
（三）房地产开发经营的类型
1.按开发建设分类
一般可以将房地产开发建设分为以下四种类型：
（1）单项工程的开发。单项工程的开发指开发者只是要完成某一单项工程。在这种开发工程中，由于需要综合协调的工作并不复杂，所以只要事前计划合理，施工阶段资金到位，一般都能按计划完成工程。
（2）建筑项目的开发。建筑项目的开发指开发者的目的是建几栋建筑物，这比单项工程开发要复杂得多。在这种开发中，要求有很强的计划性，各个项目密切配合，共同行动，而且在施工程序上要做到“先地下，后地上”，才能保证开发项目的顺利完工。
（3）区域开发。区域开发指开发者着眼于建成一个区域，是从建筑单体到建筑群体的发展。建筑群体之间要考虑一定的区域面积，在我国，目前提倡以建设一个居住小区作为区域开发的对象。
（4）综合区开发。综合区集办公、商业、金融、娱乐、停车场、体育、文教科技、公园、公共服务等于一体。综合区的开发已是目前城市建设的一股新潮，房地产开发也将朝此方向发展。
2.按开发项目性质分类
（1）新区开发建设。新区开发建设是指为了满足经济发展的需要，对新城市或城市郊区土地进行改造，并进行道路、房屋、公共设施等的建设。
（2）旧城改造建设。旧城改造建设是指为了满足经济发展、城市规划和人民需要，对已建成的城区的单体建筑甚至建筑群进行改造和重新建设。
3.按开发对象分类
按房地产开发对象分类，可以将房地产开发分为土地开发、房屋开发和综合开发三种类型。
4.按开发承担的方式分类
（1）独立开发。独立开发是指开发商独立承担从项目立项到建筑产品销售完成的准备、投资、施工和营销的全部过程。开发商可以获得全部收益，也要承担全部的风险。
（2）委托开发。委托开发是指开发商受用户或投资者的委托，进行规划、设计、到建筑产品完成，但不承担征地、营销等工作和风险。
（3）分包开发。分包开发指开发商将开发项目全部或部分包给专业公司施工。
5.按投资期限分类
一般可以分为以下两种类型：
（1）中长期开发。中长期开发指开发期限约5~10年或更长，中长期开发能否成功主要取决于开发地段，包括已成熟的和具有明显增值潜力的地段。开发期限受到企业的资金规模和融资能力的限制。
（2）中短期开发。中短期开发的开发期限约2~4年，能否成功主要取决于对市场机会的把握。发现机会、抓住机会、扩大利用机会，甚至创造机会是中短期开发的关键。中短期开发主要适用于资金规模较小，融资能力较差的企业。
（四）房地产开发经营的风险
1.房地产投资的风险
（1）投资决策失误风险。
（2）财务风险。
（3）市场风险，即价格波动的风险。
（5）流动性和变现风险。
（6）利率风险。
（7）政治风险，即政治变动带来的风险。
2.房地产开发经营的风险
（1）获取土地阶段：
1）土地费用不确定的风险。
2）选择位置的风险。
（2）开发建设阶段：
1）施工前期费用，包括勘察、设计、临时设施和“七通一平”的费用。
2）建筑安装工程费用，包括土建费和安装工程费。
3）配套工程费用，包括区内道路工程费用、供水、供电及排污、供热、供气、园林绿化、公共设施和场地清理的费用。
4）工程质量与工期的风险，即由于天灾和意外灾害对工程质量和工期造成影响而带来的风险。
（3）租售阶段：
租售阶段的风险主要在于能否实现一定的销售率的风险。
（4）物业管理阶段：
1）物业管理有滞后的特点——入住后才开始发现物业及其管理中存在的问题，调整的效果比较慢。
2）销售承诺不兑现的风险。
第二节 房地产开发的前期准备
一、规划与设计
（一）规划
1.规划的申报
根据国家关于城市规划的规定，在城市规划区建设的项目必须符合规划的要求。必须向城市规划部门办理项目规划的申报手续，取得两证一书（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、审定设计方案通知书）后，才可开工建设。规划申报的主要程序是：
（1）在可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中表明批复时的参考依据。
（2）在可行性报告批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，规划局向申请单位下发选址规划意见通知书，并同时下达规划设计条件。
（3）通过审定的设计方案，是编制初步设计和施工图的依据，也是取得建设用地规划许可证的必备条件。
（4）开发商在取得审定的设计方案通知书和可行性研究批复报告，并在征询规划主管部门、土地主管部门及拆迁部门有关意见后，向规划局申领建设用地规划许可证，该证是取得土地使用权的必备文件。
（5）申领建设工程规划许可证，是在项目列入年度正式计划后，申请办理开工手续前，须进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序，该证是申办开工的必备条件。
2.规划报批的程序
到规划局办理报批手续，首先要到综合业务处领取规划审批申报表，然后在规划局确定的时间和地点，带齐申报必备文件和资料到指定窗口申报，领取立案表，并在规定的日期领取审批成果。其具体程序为：
（1）申报规划要点。规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划的基本依据。申报规划必备文件有：①建设单位对拟建设项目意图或方案的说明；②方案示意图；③1/2000或1/500地形图两份（其中一份用铅笔画出用地范围）；④其他。
（2）当建设单位完成计划报批手续后，应到规划部门申报选址地点。申报选址地点的必备文件有：①计划部门批准立项的文件；②建设单位或其上级主管部门申请用地的函件；③工程情况的简要说明和选址要求；④拟建方案；⑤意向位置的1/2000或1/500地形图两份；⑥其他。
（3）当获得选址规划意见通知书后，应申报建设用地规划许可证。申报建设用地规划许可证的必备文件有：①计划部门批准征用土地的计划任务书；②征用农村土地时，市政府批文或划拨国有土地时，市房地局对用地和拆迁安置的意见；③1/2000或1/500地形图5份；④选址规划意见通知书要求取得的有关协议；⑤其他。
（4）当获得建设用地规划许可证后，应申报规划设计条件。申报规划设计条件的必备文件有：①计划部门批准的计划任务；②建设单位对拟建项目的说明；③拟建方案示意图；④地形图3份（单体建筑1/500，居住区1/2000，其中一份用铅笔画出用地范围）；⑤其他。
（5）当获得规划设计条件通知书后，应申报设计方案。申报设计方案的必备条件有：①设计方案报审表；②总平面图两份（单体建筑1/500，居住区1/1000）；③各层平、立、剖面图，街景立面图等（1/200或1/100）两份；④方案说明书（局审项目还需增报下列文件及图纸）；⑤环境关系平面图（1/1000或1/2000）；⑥工程位置图一份；⑦环境关系模型（1/1000）；⑧其他。
（6）根据审定设计方案通知书的要求，经其他行政主管部门批准，可申请初步设计。申请初步设计的必备文件有：①初步设计，包括说明、图纸、概算等全套文件；②计划和规划方面的资料；③其他。
（7）申报建设工程规划许可证。申报建设工程规划许可证的必备文件有：①年度施工任务批准文件；②工程施工图纸（1/500或1/1000总平面图4份，1/100或1/200各层平、立、剖面图，基础平、剖面图和设计图纸目录1份）；③工程档案保证金证明；④审定方案通知书要求征求的其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议；⑤其他。
3.建设工程规划
建设工程规划是依法对建设工程实施统一的规划管理，其主要内容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程许可证。
4.建设项目选址
城市规划行政主管部门根据城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划，按照《城市规划法》等相关法律，在规定的期限内提出规划方面的初审意见和选址意见。此后，由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见，对初审意见及其选址提出复审意见，对于同意的项目报政府审批后，在规定的审批期限内核发项目选址意见书。
项目选址意见书的主要内容包括：建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据。
5.建设用地规划
城市建设用地规划管理，是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局，决定建设工程使用哪些土地以及在满足建设工程要求的基础上，如何经济合理地使用土地。实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证。
6.开发产品规划
房屋在进行规划设计前，必须针对目标客户的需求和喜好进行周密的调查，包括预购房屋类型、用途、面积、格局及顾客对价格的接受程度等。
（1）产品规划应该和客源定位相吻合。客源定位涉及到客户的收入、年龄、文化水平等诸多方面。其中最重要的内容是客户的收入水平，这将直接影响房地产产品的价格。
（2）房地产产品规划应该顺应和引导消费时尚。例如，人车分流、宽带入户、绿色环保等时尚规划。产品规划应该和客源定位相吻合，但并不是简单地迁就客户，而是应该善于挖掘和满足客户的潜在需求，这是从众多的竞争对手中脱颖而出，争取竞争优势的重要途径。
（3）房地产产品规划应该兼顾实际销售的需要。这就要求在规划中既要考虑到竞争对手的状况，又要考虑到消费者的接受能力。
（4）规划布置的原则。适当的人口规模、日照充分、通风良好、安静整洁、美观舒适。
（5）规划布置的形式主要有行列式、周边式、混合式和自由式。在具体的实施中，写字楼、商务公寓及居住型公寓的规划各有不同。写字楼与商务公寓或居住型公寓不同，规划时应使写字楼部分相对独立，便于人流、车流的控制，并应考虑在写字楼的首层及二层设置配套设施；商务公寓应设置在小区主入口附近。商务公寓人流与车流相对于居住型公寓要大，且流动时间高峰为白天；而居住型公寓为更私密的区域，其入口可设在相对安静的地段，这种规划有利于营造安全、安静的社区环境，也方便了居民的出入。
当项目容积率较高时，容易给人以高楼林立、井底之蛙的感觉。规划时应综合考虑楼体层高的走势，设计有曲线的顶部结构，并以高度变化营造优美的楼顶曲线，获得浪漫、动感的天际线。
（二）设计
1.主要内容
（1）总体设计。总体设计是根据项目的功能和城市规划的要求，进行总体布局设计。
（2）建筑设计。建筑设计主要是确定建筑的位置、层数、层高等和其他环境要求所采取的技术措施。
（3）工艺设计。工艺设计主要是应工业项目或酒店、宾馆的要求而进行的。
（4）专业设计。专业设计主要包括结构设计、室内设计、给排水设计、电讯设计、采暖通风、动力设计等。
2.设计的主要步骤
（1）初步设计。
（2）技术设计。
（3）施工图设计。
（三）规划设计应该考虑的环境问题和安全问题
1.规划设计中的环境问题
房地产开发应考虑的环境问题，主要指住宅环境，包括住宅的声、光、热和视觉效果等环境因素。随着人们生活水平的提高，对住宅的环境要求也越来越高，具体内容有以下几方面：
（1）声环境。住宅区的声环境主要是指由于住宅室内外的各种噪音源，在住宅内形成的对住宅用户产生生理和心理影响的声音环境。噪音主要包括外部噪音和内部噪音两种。外部噪音主要是由交通噪音、施工噪音、社会噪音和工厂噪音等组成。为了尽可能地减少外部噪音的污染，在房地产的规划设计中，应考虑功能分区，例如分为工业区、商业区、生活区，这样可以有效地减少外部噪音的污染。内部噪音可以从分户墙、楼板、分户门等传入，为了减少内部噪音，在住宅设计建设中，应注意提高住宅构件的吸音、隔音能力。
（2）规划设计中的光环境和色环境。城市住宅室内外的光、色环境对居民的日常生活有很大的影响，我们可以采取各种措施，改善住宅室内外的光、色环境。例如，在寒季较长的地区，要较多地运用暖色调，窗户要适宜采光；反之，在夏季较长的地区，则适宜较多运用冷色调，窗户要适当避光；在色彩组合方面，单色调可以使建筑物显得更加完整，而多种色彩的组合运用可以强调一些细节部位，以达到生动的效果。
2.规划设计中的安全问题
随着城市化水平的不断提高，流动人口增多，人们生活节奏的加快，以及社会环境的集散性和人口的异质性，城市居民的安全问题显得日趋重要。因此，在住宅的规划设计中，应努力通过环境控制和安全设计（例如安装安全门、防盗门、门卫电话等）为用户提供安全的生活环境。
二、土地使用权的获取
（一）土地使用权包含的内容
1.占有
占有是土地使用人行使权力的前提。使用人必须经过登记，获得土地使用权证。
2.使用
使用是土地使用权的核心。使用土地的单位和个人，不仅享有使用土地的权利，同时也应承担保护、管理和合理利用的义务。
3.收益
收益是土地使用权的关键。只有保证土地使用人的收益，才能充分调动开发经营者的积极性。
4.处分
土地使用权一般不包括处分权，但在法律规定的情况下，可拥有对土地的转让、出租、交换和赠与的权利。
（二）我国对土地使用权的限制
（1）土地使用人必须承担合理利用土地的义务。
（2）土地有一定的使用年限。我国土地使用权出让的最高年限按用途不同确定为：居住用地70年；工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。
（3）对土地使用范围的限制。
（三）土地使用权的获取方式——出让、转让和行政划拨
1.土地使用权的有偿出让
土地使用权的有偿出让，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权的出让，应按照平等、自愿、有偿的原则，由当地政府土地管理部门与土地使用者签订出让合同。
土地使用权出让的条件主要有：必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度用地规划的要求；须经省级以上人民政府批准；出让用地的方案须经政府批准。
土地使用权出让合同的种类主要有：宗地出让合同、成片开发土地出让合同、划拨土地使用权补办出让合同。合同内容主要包括合同主体、标的、期限、价款及支付、违约责任、变更和解除条款、适用的法律、纠纷解除的方式、采用的文字、签订人的身份、地点和时间。
土地使用权的有偿出让是土地一级市场，一般可以采取协议、公开招标、公开拍卖以及挂牌出让的方式。国土资源部规定，自2004年8月31日起，经营性用地一律采取招标、拍卖、挂牌出让的形式。
（1）协议出让。协议出让指出让方和受让方通过协商的方式，有偿、有期限地出让土地使用权。由政府和土地受让方协商确定土地价格、用地年限、付款方式、时间以及其他用地条件，若双方达成协议，便签订用地合同，实现土地使用权的出让。
协议出让主要适用于重要部门、大规模的工业项目、事业单位以及需要政府扶持和优惠的项目。但是由于协议出让体现了较强的政府意志，排斥了市场机制的作用，因此具有较大的垄断性，是一种不发达的土地市场。
（2）招标出让。招标出让指在土地使用权出让者规定的期限内，由符合条件的单位和个人以书面竞投的形式，投标竞争某块土地的使用权，招标人则根据一定的要求择优确定土地使用者。招标出让方式主要有公开招标和邀请招标两种，主要适用于区域面积大、开发要求高和将来受城市发展规划制约的项目。招标出让的市场是一种有条件、有选择、有控制的竞争市场。
（3）公开拍卖。公开拍卖指土地使用权出让方公布土地使用权拍卖书，规定土地利用条件、方式和要求等内容，在既定的时间和公开场合，由具有一定资信条件的受让方以举牌应价的方式，竞争土地的使用权。公开拍卖的方式是公开竞价，一般是出价最高的受让方中标。其主要适用于竞争性强，盈利性大的商业土地。公开拍卖是竞争最激烈的市场。
（4）挂牌出让。挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并具有公开、公平、公正的特点，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。挂牌出让是招标拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。
2.土地使用权的转让
土地使用权的转让，是指土地使用者在土地使用权出让合同期内将土地使用权转移给其他使用者的经营方式。这是土地的二级市场，是土地在使用者之间的横向流动。这种经营方式一般包括出售经营、交换经营、赠与等形式。
土地使用权的转让应具备的条件有：已交付全部土地出让金，并取得证书；按出让合同进行投资开发，属于房屋建设用地，完成开发投资总额的25%以上；属成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地。
土地使用权的转让，体现着地上建筑物的所有权和土地使用权的统一。土地使用权转让时，其地上建筑物的所有权随之转让，即通常所谓的“地随人走”；反之，地上建筑物的所有人也同时享有该建筑物相应范围内的土地使用权，在其将地上建筑物转让时，该建筑物相应范围内的土地使用权也随之转让，即通常所谓的“地随房转”。
3.土地使用权的行政划拨
土地使用权的行政划拨是在我国计划经济体制下，企业获得土地使用权的惟一方法，在实行土地有偿使用后，行政划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其适用范围和划拨土地的数量将会逐渐减少，运作方式也会逐渐有所改变。
土地使用权的行政划拨的适用范围有：国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、城市公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利用地等。
土地使用权的行政划拨的程序为：
（1）建设项目设计任务书报请批准。
（2）取得建设用地规划许可证。
（3）县级以上人民政府批准。
（4）土地管理部门依法划拨。
当出现以下情况时，应将行政划拨的土地收回：
（1）因迁移、解散、撤销、破产等原因而停止使用土地的。
（2）城建和城市规划要求收回的。
（四）土地使用权的终止
（1）因期满而终止。
（2）因国家提前收回而终止。
（3）因土地灭失而终止。
（4）因强制收回而终止。
三、房地产开发企业的资金融通
房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特点。随着我国房地产投融资体制的变化和中央银行关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款限制性规定等政策出台后，金融业门槛逐步加高，再加上土地招投标政策的实施，房地产企业的核心竞争力业已不再局限于产品本身，资本实力成为企业乃至整个行业健康发展的决定性力量。多渠道融资成为房地产企业生存、发展的必经之路。
目前，房地产开发企业的资金融通主要有内部融资和外部融资两种形式。
（一）内部融资
内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金支持项目开发，并通过多种途径扩大自有资金基础。当开发项目预计利润率大大高于银行存款利率时，房地产开发企业就应该根据自己的能力适时多投入自有资金。
开发企业的自有资金包括现金、其他速动资产（应收的银行票据；可以抵押、贴现而获得现金的股票和债券；其他可以立即售出的建成的楼宇），以及在近期内可以回收的各种应收款（已订合同的应收售楼款、近期可以出售的各类物业的付款等）。
（二）外部融资
外部融资主要有主动性融资和债务性融资两种方式。
1.主动性融资
主动性融资是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。这种方式融入的资本是企业的永久资本，其使用方向不受限制，出资者与融资者共担风险，共享利润，但融资程序比较复杂，融资成本较高。其主要方式有：
（1）发行股票融资。发行股票融资是最佳的融资渠道。依托证券市场，通过发行股票融资对股份制房地产开发企业具有重大的意义，它不仅能进行大量的直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。
（2）合资合作开发融资。
1）合资合作。合资合作是目前房地产开发企业采用较多且可行的一种融资方式。由开发商提供土地，将全部或部分土地使用权作为权益投入房地产项目，或者提供资金，而由合作方提供开发资金或土地，双方形成合资合作关系，按各自投入的比例分享利润。
2）双重身份贷款合作。双重身份贷款合作是一种美国化的高效率房地产融资方式，它是通过贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的形式进行的。与合资不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。采用这种贷款合作的融资方式，开发商不仅能减少相应的风险，而且能够扩大项目规模，使房地产项目的贷款价值比达到较高的水平。
3）房地产辛迪加。房地产辛迪加是一个同行业联盟利益共同体，是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。它是一个由一群被动投资者以有限合伙形式组成的投资房地产的实体，其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任；有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。辛迪加可以汇聚开发商自己无法获得的所需权益或短期资金，而且由于投资多极化、物业的选择和管理专门化，因而减少了风险，资金资源有限或缺乏投资经验的开发商也可以获得房地产投资的收益。
（3）房地产投资信托（REIT）。房地产投资信托是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（普通股票、商业票据和债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。它采用股份公司的所有制形式，将被动投资者的资金吸引到房地产业中来，其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市及流通，比房地产合伙方式更具流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出、转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发商能筹集到更多的资金。
（4）房地产基金。目前，国内主要有外资房地产基金、合资房地产基金和国内房地产基金等形式。第一只外资房地产基金——精瑞基金已经在国内亮相，精瑞基金主要面向住宅产业比较活跃的大中城市，不直接对开发项目投资，只给予房地产开发经营企业，建材、装饰装修、生态、环保、建筑节能等与住宅建设有关的产品研发、生产及提供相关服务的企业资金支持。
首创集团与2001年全球500强排名第24位的荷兰国际集团（INGGROUP）共同合资成立了“中国房地产开发基金”，这也是全球第一家直接面向中国市场的房地产开发基金。该基金的主要股东是来自欧美、东南亚、中国香港和中国台湾地区的大型房地产企业和金融企业，首创集团是基金的策略性伙伴。
（5）预售商品房。预售商品房是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给购房人，由购房人支付定金或房款的行为。预售商品房有四个功能：一是为房地产开发企业筹集资金；二是为商品房买卖双方带来风险报酬；三是为商品房交易奠定基础；四是在一定程度上也为炒楼花的投机者提供了活动空间。
2.债务性融资
债务性融资是指融资者以还本付息为条件而向出资者融资的行为，包括企业直接与债权人确定债权、债务关系而获得资本的直接债务融资和企业通过各种房地产融资机构而融入资本的间接债务融资两种。企业通过债务性融资所融入的资本不能永久使用，需要还本付息，其使用方向大多受债权人限制，但债权人不参与企业利润分配，且融资程序比较简单，融资成本较低。
（1）直接债务融资。
1）工程承包融资。工程承包融资是指在建筑市场竞争激烈的情况下，许多有经济实力的承包商为争取到建设任务，愿意带资承包建设工程。这样，开发商就可以将一部分融资的困难和风险转给承包商，相当于建筑承包商贷款给开发商，开发商按照合同还款并支付利息。
2）租赁融资。租赁融资主要有以下三种：
第一，出租人的房地产。如果某开发商拥有一块土地，可根据某租户的要求开发建设房地产，并与其签订长期租赁合同。开发商可用每年将定期获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款。只要开发商每年获得的租金收入大于他每年需偿付的抵押贷款本息，他就有利可图。而且，开发商除了有权获得租赁期间的租金收入之外，在租赁期间他仍保留出租物业的所有权，租赁期满后，可重新获得物业的占用权，视情况自己经营或出租或转卖。此外，由于贷款利息是在税前支付的，开发商保留物业的所有权，物业的折旧计入成本，也在税前支付，开发商还能因此获得一定的免税额度。而对承租人来说，只要其经营收入足以支付租金，他当然愿意做这样的投资。
第二，承租人的房地产。所谓承租人的房地产是指开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，自己开发的房地产。由于开发商获得的是长期的、排他性的租赁权益，他就可以此作为抵押向银行申请长期抵押贷款。通常为了减轻贷款人的风险，贷款人总是要求土地的出租方承诺将其获取土地租金的时间后于支付贷款本息的时间。也就是开发商以租赁权益和土地租金为抵押申请长期抵押贷款，但只要他的经营收入足以覆盖贷款本息和土地租金，他就能够实现利润。由于租金在财务上是作为经营成本可以在税前支付的，开发商也因此获得一定的免税额度。
第三，回租。回租是指开发商将物业以低于市场售价的价格出售，以便及时获得资金的回收，并与投资者签订长期回租合同。对于投资者，回租可以为其带来高于抵押贷款的投资回报率，而且它对物业拥有控制权，租期结束后可将物业继续出租或出售，获得可观的回报。对于开发商而言，回租融资的最大好处就是可以少占用自有资金，此外租金在财务上作为经营成本，应从纳税收入中扣除，使开发能获得一定的免税。但回租融资对开发商的经营水平也提出了更高的要求，其经营收益率必须高于回租融资的成本，而且回租期满后，开发商不能获得物业的产权。
3）回买。回买是指一家贷款机构买下某物业，然后再卖还给开发商。回买时，物业的购买价格一般为其市场价格的80%，也就是说开发商的融资比例达到了80%。这种融资方式之所以对融资双方都有吸引力，是因为对贷款机构来说，回买贷款的利息收入高于普通抵押贷款的利息收入，同时还可以以所有权人的身份参与分享物业的经营收益；对开发商而言，不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可以得到物业的产权，此外，开发商还可以因此提取物业的折旧计入成本，以获得免税额度。
4）发行债券融资。发行债券融资可以集聚一部分社会闲散资金，用于土地开发、房地产项目投资等，但发行者必须保证债券到期后，向持有者偿付本息。债券的发行主要可以分为政府发行、金融界发行和房地产企业发行三种方式。与发行房地产股票融资一样，发行债券融资的有效进行有待于我国资本市场的成熟。
（2）间接债务融资。
1）银行贷款。银行贷款包括信用贷款、房地产抵押贷款和房屋按揭贷款。信用贷款依赖于开发商的业绩、业务及信用历史，开发商毋须用开发的房地产作抵押，但需要用其他抵押物抵押或个人担保。房地产抵押贷款则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款。由于这种方式能大大降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。但银行贷款的额度有限，一般为60%，而且贷款期限短，一般不超过5年，这对于开发商而言并不是很有利的。
房屋按揭贷款亦称“供楼贷款”，它是由银行、房地产开发商、购房者三方共同参加的买卖房屋的融资业务活动，是为帮助售房者和购房者完成房屋买卖，由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动，实现三方的互惠互利。按揭贷款中银行提供的贷款额度可以达到80%，贷款期国内可长达30年，国外可长达40年。
2）其他融资机构贷款。其他融资机构主要包括房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等机构的贷款。
以上融资渠道，每一种都有其利弊，有些方式在我国目前的市场条件下可能还无法有效地运作，但可借鉴。应当指出的是，房地产开发商在进行某项目的开发建设时，通常要综合运用各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金，完成项目的开发。
四、拆迁、安置、补偿
（一）拆迁
拆迁工作主要应解决的问题是：土地的权属处理；城市房屋拆迁的工作程序；拆迁工作的安置与补偿政策。
1.土地的权属处理
土地的权属问题有两类情况：一类是征用国有土地；另一类是征用集体所有的土地。前者只是按国家有关法定程序收回土地使用权；后者需首先把土地的集体所有制性质变为国家所有制性质，然后再改变土地的使用方式。
2.城市房屋拆迁的工作程序
（1）提出拆迁申请。房地产开发商因进行房地产开发而需要进行房屋拆迁时，要向被拆除房屋所在地的县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，并同时提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
在拆迁计划和拆迁方案中必须明确地说明拆迁的范围、对象及实施步骤；对拆迁范围内的被拆迁居民、机关、企事业单位的补偿安置方案；安置房和临时安置周转房的房源情况；涉及拆迁的各项补偿费、补助费的预算情况；以及拆迁期限，具体时间安排等。
市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
（2）签订拆迁协议。拆迁人与被拆迁人必须在拆迁管理部门规定的拆迁期限内就有关问题签订书面协议，以协议形式确定拆迁当事人双方的权利和义务，其协议性质属于民事合同。拆迁协议应包括补偿形式、补偿金额、安置形式、安置地点、安置房面积、拆迁过渡形式和过渡期限、违约责任及当事人双方认为需要签订的其他内容。
（3）实施拆迁。拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。自行拆迁是由掌握拆迁法规且具备拆迁技术的拆迁人，自己实施本单位项目的拆迁工作。自行拆迁应到拆迁主管部门办理核准手续。委托拆迁是指拆迁人委托具有房屋拆迁资格并取得《房屋拆迁资格证书》的单位承担拆迁工作。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
（二）安置与补偿
1.安置
（1）安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是其所有人。被拆迁房屋的使用人可以是公民或法人。
（2）安置形式包括一次性安置和过渡性安置两种。一次性安置指被拆迁房屋的使用人直接迁入安置房，没有周转过渡期；过渡性安置指拆迁人先对被安置对象进行临时安置，经过一段时间后再迁入安置房。
2.补偿
（1）补偿的对象是房屋的所有人，而不是使用人，只有当房屋的所有人和使用人为同一人时，拆迁安置和拆迁补偿的对象才为同一人。
（2）补偿的形式主要包括产权调换、货币补偿两种，被拆迁人可以选择自己愿意的形式。产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并用拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为；货币补偿指拆迁人以支付货币的形式对被拆迁人进行补偿的形式。
（3）补偿标准，即补偿的金额，应根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。
五、开工准备
所谓房地产开发的开工准备，是指房地产开发商在取得土地使用权、筹集到足够的项目开发资金和完成拆迁安置补偿后，进行建设项目招标前应为项目施工所创造的一切外部条件。其主要包括以下方面的内容：
（1）与开发全过程有关的各种合同、条件的准备、谈判。
（2）项目开工前的一系列必须事先估计的因素。
（3）规划设计及建设方案的最后确定。
（4）施工现场的“三通一平”（水通、电通、路通和场地平）及“七通一平”（上水、下水、道路、燃气、电、热力和电讯通道工地，场地平整）。
（5）与有关单位的合作协议。
（6）寻找欲租售的顾客并确定价格。
（7）对开发的成本和可能的工程量进行更详细的估算。
（8）对承包商的选择提出建议。
（9）与所委托的监理单位进行洽谈。
（10）针对开发项目的保险事宜与保险公司进行洽谈。
第三节 房地产开发项目的建设实施
一、房地产建筑基本知识
（一）建筑与建筑构造
1.建筑物的分类
（1）按建筑物使用功能分，分为民用建筑和工业建筑两大类。
（2）按建筑物的结构类型分，分为砖木结构、砖混结构、混合结构、钢混结构、钢结构等不同类型。
（3）按承重方式分，分为墙体承重和框架承重两种类型。
（4）按施工方法分，分为装配式建筑、现浇式建筑和装配整体式建筑。
（5）按住宅层数分，分为低层建筑（1～3层）；多层建筑（4～6层）；中高层（7～9层）；高层建筑（10～30层）。
2.建筑物的构造
一般的民用建筑是由基础、墙或柱、楼板、地面、楼梯、屋顶、隔墙、门窗等组成的。
（1）基础的构造。建筑物的最下端与土壤直接接触的部分称为基础。民用建筑常用的基础按结构形式分有条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。按其使用材料分，有砖基础、石基础、混凝土基础和钢筋混凝土基础等。基础形式的选择，要以建筑物的构造特点、基础所受荷载的大小、地基的土质情况以及承载能力等因素为依据。
（2）墙的构造。
1）墙的类型。根据墙在建筑物中的位置，可以把墙分为外墙和内墙，或分为横墙和纵墙；依据墙的受力情况的不同可以分为承重墙和非承重墙；按墙体所用材料的不同可分为土墙、砖墙、石墙、砌块墙、混凝土墙等。
2）墙体的细部构造。墙体一般应包括以下部分：勒脚；散水与明沟；踢脚板；墙裙；窗台；过梁；圈梁；防潮层；变形缝；烟道、通风道与垃圾道。
3）墙体的设计要求。墙体应具有足够的强度和稳定性；具有必要的保温隔热性能；应满足隔声要求；应满足防震要求。
（3）楼板。楼板是承重结构，它把作用在楼板上的荷载及本身的重量通过承重墙或柱传给地基，对墙身还起着水平支撑的作用。因此，楼板要有足够的强度和刚度，并应有一定的隔音、防火能力。楼板层主要包括：楼板面层、楼板结构层、附加层和楼板顶棚层。常用的楼板有：①现浇钢筋混凝土楼板。现浇楼板的形式有梁板式肋形楼板、井字密肋形楼板和无梁楼板等。②装配式混凝土楼板。常见的装配式混凝土楼板有实心板、槽形板和空心板。
（4）地面。地面是指底层地坪，主要包括面层、垫层和基层。对地面的要求有：①坚固、耐磨，在负荷作用下不变形，在人们活动时，不易磨损；②平整、光洁、缝隙少；③在潮湿的房间，地面应耐磨和不透水；④对某些房屋可能还要求耐火、耐酸、耐碱等。
（5）楼梯。楼梯是楼层间的主要垂直交通设施。楼梯的类型主要有：①按楼梯所用的材料的不同可分为钢筋混凝土楼梯、木楼梯、砖楼梯和金属楼梯；②按楼梯的用途可分为主要楼梯、辅助楼梯、安全楼梯及室外消防楼梯；③楼梯的平面形式有单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分双合式楼梯等。
（6）屋顶。屋顶是房屋顶部的覆盖物，起着防水、保温、隔热等作用。屋顶除承受本身的自重外，还要承受施工、检修荷载和风、雪等荷载。
屋顶按坡度大小和外形特征可以分为平顶屋、坡顶屋和其他形式屋顶。
（二）建筑材料基本知识
1.建筑材料的种类
建筑材料是建造和装饰建筑物所用的各种材料的统称。建筑材料是建筑工程的物质基础，建筑物从主体结构到每一个细节构件，都是由建筑材料经一定的设计和施工而成的。
根据材料的来源不同，建筑材料可以分为天然材料和人造材料；根据使用部位的不同，可以分为墙体材料、地面材料和屋面材料；根据材料的功能不同，可分为结构材料、防水材料、保温材料和吸声材料等。最常见的分类是按材料的化学成分的不同，分为无机材料、有机材料和复合材料三大类。
2.建筑材料的性质
为了建筑物的安全、适用、美观，要求建筑物不同部位的建筑材料发挥不同的作用，具有相应的性质。
（1）建筑材料的物理性质。
1）与质量有关的物理性质：密度，指材料在绝对密实状态下单位体积的质量；表观密度，又叫做体积密度，是指材料在自然状态下单位体积的质量。密实度，指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比；孔隙率，指材料内部孔隙的体积占材料在自然状态下的体积的比率。
2）与水有关的性质。吸湿性，指材料在潮湿的空气中吸收水蒸气的性质，室内装饰材料有一定的吸湿性，可以稳定室内的湿度；吸水性，指材料在水中吸收水分的性质，材料的吸水率与材料的孔隙率正相关；耐水性，指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质；抗渗性，指材料的不透水性或材料抵抗压力水渗透的性质，如卫生间使用的材料要求有较好的抗渗性；抗冻性，指材料在多次冻融循环作用下不破坏，强度也不显著降低的性质，在寒冷地区，建筑物与外界接触的构件所使用的材料，要求具有较好的抗冻性。
3）与热有关的性质。导热性，指热量由材料的一面传至另一面的性质；热容量，指材料受热时吸收热量，冷却时释放热量的性质。
建筑工程中采用导热系数小，热容量大的材料可以起到保温隔热、节约能源的作用。一般情况下，砖混结构比钢筋混凝土结构具有更好的保温隔热性能。
4）耐燃性与耐火性。材料抵抗燃烧的性质称为耐燃性。建筑材料按耐燃性的高低分为4级：A级，不燃烧体；B1级，难燃体；B2级，可燃体；B3级，易燃体。
材料抵抗高热或火的作用，保持原有性质的能力称为耐火性。建筑材料的耐火性用耐火极限表示，即从受火作用到失去支持能力、完整性被破坏或失去防火作用的时间。
5）材料的吸声性与隔声性。声音穿透材料和被材料消耗的性质称为材料的吸声性；能阻止声音穿透材料的性质称为隔声性。一般情况下，多孔材料吸声效果好，体积密度大的材料隔声效果好。
（2）建筑材料的力学性质。
1）强度。材料的强度是指材料在外力作用下抵抗破坏的能力。材料抵抗不同外力作用的能力分别被称为抗拉、抗压、抗弯和抗剪强度。
2）材料的弹性与塑性。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。材料的这种可恢复的变形，成为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后，变性不能完全恢复，但也不被破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。
3）材料的脆性与韧性。材料的脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。脆性材料的抗压强度远远大于其抗拉强度，所以脆性材料只适用于受压构件。材料的韧性是指材料在冲击或震动和在振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。
4）硬度和耐磨性。材料的硬度是指材料表面抵抗硬物压入或刻划的能力。材料的耐磨性是指材料表面抵抗磨损的能力。
3.常用的建筑材料
（1）凝胶材料。
1）气硬性凝胶材料。气硬性凝胶材料主要有石膏（包括建筑石膏、模型石膏、高强度石膏、硬石膏等）、石灰、水玻璃。
2）水硬性凝胶材料。水硬性凝胶材料主要是硅酸盐水泥，包括快硬硅酸盐水泥、膨胀水泥、白水泥、高铝水泥等。
（2）混凝土和砂浆。
1）混凝土，主要有以下几种类型：普通混凝土、轻混凝土（主要包括轻骨料混凝土、多孔混凝土、加气混凝土、泡沫混凝土）、防水混凝土、耐热混凝土、喷射混凝土等。
2）砂浆，主要类型有：砌筑砂浆、抹面砂浆、防水砂浆、装饰砂浆等。
（3）建筑钢材。
1）建筑用钢筋。钢筋按生产工艺可分为：热轧钢筋、冷拉钢筋、冷拔钢筋、热处理钢筋以及碳素钢丝、刻痕钢丝和钢绞线等；钢筋按化学成分不同可分为：碳素钢钢筋（包括低碳钢钢筋、中碳钢钢筋、高碳钢钢筋）和普通低合金钢钢筋；钢筋按压制外形不同可分为：光面圆钢筋、螺纹钢筋等。
2）建筑用型钢。建筑用型钢主要包括：角钢、工字钢、丁字钢、槽钢、钢板、钢管等。
（4）防水、保温隔热及吸声材料。
1）防水材料，主要是沥青及其制品。
2）保温吸声材料，主要有无机保温吸声材料（包括蛭石及其制品、珍珠岩及其制品、矿渣棉及其制品、岩棉及其制品、玻璃泡沫、玻璃棉等）和有机保温吸声材料（包括软木制品、木丝板、毛毡等）两种。
（5）装饰材料。常用的装饰材料有琉璃瓦、面砖、釉面砖（瓷砖）、陶瓷面砖、花岗石板、大理石板、水磨石板、塑料贴面板、木材、胶合板、石膏板等。
（三）建筑识图
1.施工图的内容
一张完整的建筑施工图根据其专业内容或作用的不同，一般包括图纸目录、设计总说明、建筑施工图、结构施工图和设备施工图。
（1）图纸目录。图纸目录包括每张图纸的名称、内容、图纸编号等，表明该工程施工图由哪几个专业的图纸及哪些图纸组成，以便查找。
（2）设计总说明。设计总说明的内容一般包括：施工图的设计依据；工程项目的设计规模和建筑面积；工程地质、气象、地震等资料；工程项目的相对标高与总平面图相对标高的对应关系；室内、室外的用料说明，如水泥、砂浆的强度等级；墙身防潮层、屋面、室内装修的构造做法；采用新技术、新材料或有特殊要求的做法说明；门窗表。以上各项内容，对于简单的工程，也可分别在各专业图纸上用文字说明。
（3）建筑施工图。建筑施工图表示建筑物的内部布置情况、外部形状以及装修构造施工要求等，主要包括建筑总平面图、建筑平面图、建筑立面图和建筑详图。
1）建筑总平面图。建筑总平面图是用来说明建筑场地内的建筑物、道路、绿化等的总体布置的平面图。其主要内容包括：该建筑场地的位置、大小及形状；新建建筑物在场地内的位置及与邻近建筑物的相对位置关系；场地内的道路布置与绿化安排；新建建筑物的方位，通常用指北针表明；新建建筑物首层室内地面与室外地坪及道路的绝对标高；扩建建筑物的预留地。
2）建筑平面图。建筑平面图是假想用一水平的剖切面沿着门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所作的水平投影图。一栋建筑物一般有几种建筑平面图：底层平面图（表示第一层房间布置、建筑入口、门厅及楼梯等）；标准层平面图（表示中间相同的各层平面布置）；顶层平面图（表示房屋最高层的平面布置）；屋顶平面图（即屋顶平面的水平投影）；从建筑平面图可以看出以下内容：建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；建筑物及其组成房间的名称、尺寸、定位轴线和墙厚；走廊、楼梯的位置及尺寸；门窗的位置、尺寸及编号；台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；室内地面的高度。
3）建筑立面图。建筑立面图是平行于建筑物各方向外墙面的正投影图，简称立面图，用来表示建筑物的体形和外貌，并表示外墙面设计要求等的图样。
按投影的原理，立面图上所有看得见的细部都应表示出来。但由于立面图的比例尺较小，一些细部，如窗檐口构造、阳台栏杆和墙面复杂的装修等，往往只用图例表示他们的构造和做法，另有详图或文字说明。
从立面图上可以看出以下内容：建筑物的外观特征及凹凸变化；建筑物各主要部分的标高及高度关系，例如室内外地面、窗台、门窗顶、阳台、雨篷、檐口等处完成面的标高，门窗等洞口的高度尺寸；建筑立面所选用的材料、色彩和施工要求等。
4）建筑剖面图。建筑剖面图用以表示建筑物内部或构造形式、分层情况和各部位的联系、材料及其高度等，是与平面图、立面图相互配合不可缺少的重要图样之一。
建筑剖面图主要包括以下内容：剖切到的各部位的位置形状及图例，其中包括是内外地面、楼板层级、屋顶层、内外墙及门窗、梁、女儿墙或挑檐、楼梯及平台、雨篷、阳台等；未剖切到的可见部分，如墙面的凹凸轮廓线、门、窗、勒脚、踢脚线、台阶、雨篷等；外墙的定位轴线及其间距；垂直方向的尺寸及标高；施工说明。
（4）建筑详图。建筑详图是建筑细部的施工图，是建筑平面图、立面图、剖面图的补充。由于平面图、立面图、剖面图的比例尺寸较小，建筑物上许多细部构造无法表示清楚，根据施工要求，必须另外绘制比例尺较大的图样才能表达清楚。
建筑详图包括表示局部构造的详图，例如外墙详图、楼梯详图、阳台详图等；表示房屋设备的详图，例如卫生间、厨房、实验室内设备的位置及构造等；表示房屋特殊装修部位的详图，例如吊顶、花饰等。
（5）结构施工图。建筑物的结构施工图包括平面布置图和构件的结构详图，例如表示承重结构的布置情况构件类型、尺寸大小及构造做法等。
（6）设备施工图。建筑物的设备施工图包括积水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图和详图，例如表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备的布置等，电气线路的走向和安装要求等。
2.建筑施工图的阅读
阅读建筑施工图要先从大方面看，然后再依次阅读细小部位，先粗看后细看，平面图、立面图、剖面图和详图结合看。具体可以分为以下步骤：
（1）先看总平面图，要看清楚新建建筑物的具体位置和朝向，以及其周边建筑物、构筑物、设施、道路、绿地等的分布或布置情况。
（2）再看平面图，要看清建筑物平面布置和单元平面布置情况，以及各单元户型情况。
（3）平面图和立面图对照，看外观及材料做法。
（4）配合剖面图看内部分层结构。
（5）最后看详图了解必要的细部构造和具体尺寸与做法。
阅读建筑施工图时，应注意以下问题：
（1）具备用正投影原理读图的能力，掌握正投影基本规律，并会运用这种规律，在头脑中将平面图转变成立体实物，同时还要掌握建筑物的基本组成，熟悉房屋建筑基本构造及常用建筑构配件的几何形状及组和关系等。
（2）建筑物的内、外装修做法以及构件、配件所使用的材料繁多，其都是按照建筑制图国家标准规定的图例符号表示的，因此，必须先熟悉各种图例符号。
（3）图纸上的线条、符号、数字应互相核对，要把建筑施工图中的平面图、立体图、剖面图和详图对照查看清楚，必要时还要与结构施工图中的所有相应部位核对一致。
（4）阅读建筑施工图，了解工程性质，不但要看图，还要查看相关的文字说明。
（四）面积测算
1.房屋面积测算的内容
房屋面积测算是指水平面积的测算，分为房屋面积测算和用地面积测算两种，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。
2.房屋的建筑面积
房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备顶盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑的面积。
3.房屋的使用面积
房屋的使用面积是指房屋室内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
4.房屋的产权面积
房屋的产权面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。
5.房屋的共有建筑面积
房屋的共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
6.房屋面积测算的要求
各类面积测算必须独立测算两次，其误差应在规定的范围之内，取中数作为最后结果。量具应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。房屋面积以平方米为单位，精确度取值到0.01。
7.房屋建筑面积测算的有关规定
（1）计算全部建筑面积的范围：
永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的综合计算。
房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。
穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积，门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。
楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。
房屋天面上，属于永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
挑楼、全封闭的阳台按其外围水平面积计算。
属永久性结构有上盖的楼梯，按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。
有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围投影面积计算。
玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。
属永久性建筑的有柱的车棚、货棚等，按柱的外围水平投影面积计算。
依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。
有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。
（2）计算一半建筑面积的范围：
与房屋相连的有盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算。
独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
无顶盖的室外楼梯，按各层水平投影面积的一半计算。
有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
（3）不计算建筑面积的范围：
层高小于2.20米的夹层、插层、技术层和地下室及半地下室。
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等。
房屋之间无上盖的架空走廊。
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。
利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。
活动房屋、临时房屋、简易房屋。
独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干支线。
与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。
（4）用地面积的测算：
1）用地面积测算的范围。
用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算、各项地类面积的测算。
2）不计入用地面积的土地。
无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
公共使用的河涌、水沟、排污沟。
已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
其他按规定不计入用地的面积。
（5）成套房屋的建筑面积和共有共用建筑面积分摊：
1）成套房屋建筑面积的测算。
第一，成套房屋的建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。
第二，套内房屋使用面积。套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积，不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积，内墙面装饰厚度计入使用面积。
第三，套内墙体面积。套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共用墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
第四，套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影面积全部计入建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计入建筑面积。
2）共有共用面积的处理。(www.xing528.com)
第一，共有共用面积的内容。共有共用面积的内容包括共有的房屋的建筑面积和共用的房屋用地面积。
第二，共有共用面积的处理原则。产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
3）共有建筑面积的分摊。
第一，共有建筑面积的内容。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半的建筑面积。
第二，共有建筑面积的计算方法。整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢建筑物服务的警卫室、管理用房以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
第三，共有建筑面积的分摊方法。住宅楼共有建筑面积的分摊方法：住宅楼以幢为单元，依照共有共用面积处理方法和分摊计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分摊所得的共有建筑面积；商住楼共有建筑面积的分摊方法：首先根据住宅和商业等的不同使用功能，按各自的建筑面积分摊成商业和住宅两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积，然后，住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊；住宅部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积、依照共有共用面积处理方法和分摊计算公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积；商业部分：将分摊得到的全幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积，按比例分摊至各套；多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法：多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
二、房地产开发项目的建设流程
房地产开发商在做好项目开发的前期准备后，就进入了房地产开发项目的具体实施阶段。按照工作的时间顺序和工作内容，可将项目的建设实施分为招投标、项目施工过程及其管理、竣工验收等三个阶段。
（一）房地产开发项目的招投标
1.开发项目招投标的概念
房地产开发项目的招投标是指房地产开发商设定开发建设项目这一标的，招请若干个建设单位进行秘密报价竞争，由开发商从中选择优胜者，并与之达成协议，签订合同，按合同实施开发。开发商在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合理、信誉是否良好等指标。在招标工作的实际操作中，面对众多的投标者，开发商一般按照一定标准，例如技术先进、质量最好、工期最短、造价最低等方面选择中标者，把建设工程发包给他。
开发商在招标前应制定统一的招标文件，以确定统一条件，保证投标者在平等的基础上竞争。这些文件主要包括设计图纸、工程数量、技术规范要求、合同条件等。
2.开发项目招投标的内容
（1）建设项目招投标。
（2）设计招投标，包括项目勘察规划设计、施工图纸设计等。
（3）材料设备招投标。
（4）工程施工招投标。
（5）工程总承包招投标，即建设项目实施全过程招投标，也叫一揽子工程。
（6）国内工程国际招投标。
3.开发项目招标的方式
目前存在两种招标方式，即公开招标和邀请招标。
（1）公开招标。公开招标是指开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，公开发布招标广告，或直接将招标通告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具有相应条件而又愿意参加的一切单位前来投标。
公开招标适用于规模大、周期长、技术复杂的工程。开发商选择余地较大，市场竞争激烈，透明度高。但由于程序复杂，工作量比较大，花费时间长，支出费用较多。
（2）邀请招标。也称选择性招标，是由开发商或其委托的招标单位向所信任的、具有相应资格的建设单位发送招标通知书或招标邀请函，要求其参加开发项目投标的一种发包方式。邀请招标是非公开招标的方式的一种，被邀请参加投标的单位一般在5～10家之间。
邀请招标适用于性质特殊、工期紧、保密性强或公开招标没有成功的工程。邀请招标缩小了开发商的选择余地，限制了竞争范围，透明度低，存在黑幕交易。但其招标时间短，工作量相对较小，费用支出较少。
4.开发项目招投标的程序
（1）审查招标单位的资格。
（2）报批招标申请书。
（3）编制招标文件，制定标底，确定评标、定标方法。
（4）发布招标公告或招标邀请书。
（5）审查投标单位的资格。
（6）发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织投标单位现场踏勘并进行招标文件答疑。
（7）投标单位在提交投标书的同时，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证明书。
（8）开标。
（9）评标、定标。
（10）发出中标通知书并与中标者签订承包合同。
5.投标策略和作价艺术
（1）投标策略。
1）从国内外同类企业和本企业中收集并处理信息。
2）确定投标的实施方案。
3）制定投标取胜的策略，例如提高经营管理水平、优化设计和降低造价、缩短工期等策略。
（2）作价艺术。
1）扩大标价法。对变化较大或风险较大的工程或部分工程，扩大标价、增加不可预见费用进而减少风险。
2）逐步升级法。这种方法是先压低报价，以取得协商机会，然后找出足够的理由逐步提高价格。
3）突然降价法。投标者先按正常情况报价，待投标快截止时突然降价，甩掉其他竞争对手而中标。
6.开发项目工程建设的合同形式
建设合同是开发商（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的，旨在明确双方权利与义务的有法律效力的协议。按照不同的划分标准，开发商可采用的发包合同有不同的具体形式。
（1）按计价方式不同可分为：
1）固定总价合同。固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。其特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。由于其操作简单，所以深受开发商的欢迎，由于可以在固定总价合同中增加必要条款，由开发商承担建设期的部分风险，从而降低了承包商的不可预见费用，使总包价下降，这样做对双方都有利。
2）固定单价合同。在没有施工详图就需要开工的情况下，由于不能比较精确地计算工程量，又要避免使开发商或承包方中任何一方承担过大的风险，这时应采用固定单价合同的形式。其具体形式主要有以下三种：
第一种，按分部分项工程单价承包。主要适用于没有施工图、工程量不明即需开工的紧急工程项目。
第二种，按最终产品单价承包。通常适用于采用标准设计的住宅，如中小学校舍和工业工厂等开发项目。
第三种，按总价决标并按单价结算工程价款。这种方式适用于设计已达到一定的深度，能据此估算出分部分项工程数量的近似值。
3）成本加酬金合同。成本加酬金合同的特点是，按工程实际发生的成本，加上商定的总管理费和利润确定总包价。其具体做法有以下三种：
第一种，成本加固定百分数酬金。其计算公式为：总包价＝实际发生成本＋实际发生成本×固定酬金百分率。由于这种计算方式中酬金与实际发生的成本成正比，因此不能鼓励承包商降低成本，对开发商不利。
第二种，成本加固定酬金。工程成本按实际发生情况完全由开发商承担，但酬金事先商定一个固定的数目，该酬金数目通常按照工程成本的某个百分比确定。
第三种，成本加浮动酬金。这种方式事先商定工程成本和酬金的预期水平，在工程完工后，按照成本高则酬金低的原则确定酬金的数目。这种方式对双方都没有太大的风险，但由于估算成本较为困难，在实际操作中，要求双方都要具有丰富的经验。
（2）按照合同所包括的工程范围和承包关系的不同可分为：
1）总包合同。总包合同就是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施，据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，总承包商负责将若干专业分工分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。一般情况下，开发商只与总承包商直接联系，而与各分包商不发生直接联系，这种形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，可以减少工作量。
2）开发商直接发包给各承包商。这种方式是指在同一开发项目上，开发商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同。在这种情况下，开发商直接与各承包商联系，现场协调工作比较复杂。
3）独立承包合同。当开发项目规模较小，技术要求较简单时，则开发商可将开发项目的建设任务发包给一家承包商独立完成。这样有利于开发商的管理工作。
（3）按照是否包料可分为：
1）包工包料合同。包工包料就是指由承包商负责施工所用的全部人工和材料设备。这种情况较为普遍。
2）包工部分包料合同。该方式是指承包商只负责施工的全部人工和一部分材料，其余部分由开发商自己提供。外商在国内开发房地产项目时往往采取这种方式。
3）包工不包料合同。包工不包料合同，即承包商仅提供劳务而不提供任何建筑材料，所有建筑材料均由开发商自己解决。这种方式在开发建设中很少用。
7.开发项目工程建设合同的一般条款
（1）承包商的一般义务：
1）承包人责任。
2）履约保函。
3）工程应使工地监理人员满意。
4）承包人应提供总进度计划。
5）竣工时的现场清理。
（2）合同文件管理，主要包括：
1）合同图纸、投标书和合同条款，承包人和监理人各持一份，以备随时查阅。
2）开发商应向承包商免费提供：合同条文、标书、两份合同图纸及两份规范，另外还需提供两份补充大样图。工程完工后上述图纸及文件都应交还开发商。
（3）材料及设备供应。
（4）开工、竣工时间及工期：
1）工程的开工。
2）竣工期限的延长。
3）施工进度。
（5）变更与增减：
1）变更。
2）对变更的估价。
（6）转让与分包。
（7）竣工验收与维修。
（8）支付方式：
1）预付款。
2）工程进度付款。
3）最终付款。
4）退还保留金。
（9）风险与保险：
1）工程的保险。
2）工人人身保险。
3）第三方保险。
（10）中断合同：
1）开发商中断合同。
2）承包商中断合同。
（11）经济责任：
1）由于承包商责任未按合同规定的日期竣工，则承包商应向开发商支付合同中规定的金额，作为延误工期的违约金。
2）由于开发商提出提前竣工，承包商又采取措施提前竣工时，开发商应付给合同中规定的奖励金额。
3）合同双方均不得借故拖欠各种应付账款，如拖期不付，则责任一方必须支付违约金，违约金计算方法应在合同中明确规定。
（12）争端的解决。
（二）开发项目的施工过程及其管理
这里对开发项目的施工过程不做介绍，主要谈对施工过程的管理，即工程监理。
1.工程监理的概念
工程监理即工程建设监理，是指社会监理单位受开发商的委托，对工程项目建设过程实施的一种项目管理。它由工程监理单位的监理工程师等监理工作人员，采取组织措施、技术措施、合同措施和经济措施等手段，对项目建设的投资、工期、质量等目标进行有效控制，以达到用最少的人力、物力、财力和时间获得符合质量要求的产品。
工程监理的基本任务是在建设项目的投资、工期、质量目标明确的前提下，利用合同管理这一有效手段，在项目实施过程中进行动态控制、跟踪纠偏，以达到既定的目标。
2.工程监理形成的背景
（1）建设工程项目规模日趋扩大，技术日益复杂、专门化，对项目管理提出了很高的要求。
（2）建设工程项目总目标控制越来越难，协调性要求越来越高。
（3）投资主体多元化，而投资者（建设单位）未必内行，要借助专业服务和组织完成投资建设过程。
（4）我国旧体制下的设计及工程的缺陷、浪费和损失也要求工程监理的出现。
3.工程监理的内容
（1）工程进度监理。工程进度监理是发包人为确保项目工程按合同规定的时间完成而对工程的施工时间所进行的控制。工程进度监理的主要内容是通过网络技术等手段，审查修改施工组织设计与进度计划，并在项目实施过程中随时掌握工程进展情况，督促承建单位按合同约定的项目总工期目标、各单项及阶段性工期目标要求如期完工。
（2）工程质量监理。工程质量监理是监理单位以合同规定的质量目标或以国家规定的标准为目标所进行的监督与管理。
工程质量监理的主要内容包括：①在规划设计阶段的质量控制。规划设计阶段的质量控制，主要是组织专业机构和人员评价设计方案的技术可行性和经济合理性，消除设计环节的质量隐患。②对原材料的检验。主要是在材料到货后，与签订合同时的样本或与图纸要求相比较，或进行专门的检验或实验以确认到货的材料是否合格。③对配套设备的检验。在配套设备安装前要进行检验和测试，建立相应的标准、手段，并记录检验报告。④混凝土质量的检验。混凝土质量的检验，主要是对其中的水泥、砂、石和水的配比要严格要求。⑤对砌筑工程、装潢工程和水电安装工程等的质量检验。
（3）工程造价监理，即对工程成本的监理。工程造价监理是指监理单位在不影响工程质量和安全施工的条件下，为确保工程费用（成本）不超过合同规定的标准所采取的监督管理活动。其主要内容包括：①编制成本费用计划；②制定工程成本（选价）控制计划；③控制工程成本的措施。
（三）开发项目的竣工验收
开发项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是项目管理的一个关键性环节，指项目工程完成后，开发商即工程发包者对其设计和工程质量进行全面的检查，认为符合要求后接受工程。
1.开发项目竣工验收的要求
当开发项目完工时，由承包商提供竣工报告并提出竣工验收申请，由开发商负责组织现场检查、测试、资料收集与整理等工作。设计单位和承包商应协助提供资料及竣工图纸。
在正式办理竣工验收之前，开发商为了做好充分准备，需要进行初步检查。初步检查是指在单项工程或整个开发项目即将竣工或完全竣工之后，由开发商自己组织统一检查工程质量情况、隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录及有无漏项等。
2.开发项目竣工验收的依据
（1）批准的设计任务书或可行性研究报告。
（2）初步设计、施工设计图和设备技术说明书。
（3）现行施工技术验收规范。
（4）主管部门有关审批、修改、调整文件。
（5）建筑工程技术档案资料。
（6）引进的技术或成套设备的项目，还应按合同或国外的设计文件资料进行验收。
3.开发项目竣工验收的一般标准（一般民用房屋）
（1）按合同规定和设计图纸要求施工完毕，达到国家质量标准。
（2）建筑设备（室内上下水、采暖通风、电器照明等管道、线路铺设工程）经过试验达到设计和使用要求。
（3）建筑物周围场地平整，各种管道和小区道路全部通畅。
（4）应交给建设单位的竣工图纸和其他技术资料齐全。
4.开发项目竣工验收的程序
开发项目的竣工验收分为两个阶段：
（1）单项工程竣工验收。单项工程竣工验收是指一个建设项目中某一独立工程完成后，开发商组织对其进行的竣工验收。验收的前提是竣工的单项工程能够单独交付使用。
（2）全部竣工验收。全部竣工验收是指在整个建设项目全部建成后进行验收。已验收的单项工程不重办验收手续，但应做必要的说明。
5.开发项目的竣工决算
每项工程完工后，承包商在向开发商提供有关技术资料和竣工图纸的同时，都要编制工程结算，办理财务结算。工程结算一般应在竣工验收后一个月内完成。
建设项目的竣工决算是以竣工结算为基础进行编制的。它是在整个建设项目竣工基础上，加上从筹建开始到工程全部竣工，有开发建设的其他工程费用支出。竣工结算是由承包商编制的，而竣工决算是由开发商编制的。
6.编制竣工档案资料
开发项目竣工后，要认真组织技术资料的整理和竣工图的绘制工作，编制完整的竣工档案，并按规定分别移交给使用者和城市档案馆。
（1）技术资料的内容：
1）前期工作资料。
2）土建资料。
3）安装方面的资料。
（2）绘制竣工图。
第四节 房地产交易与管理
一、房地产市场的类型
（一）房地产市场的概念
房地产市场是包括房地产开发市场、房地产劳务市场、房地产资金市场和房地产交易市场在内的市场体系，是有关房地产开发、生产经营、流通和消费的内在运行机制，是房地产经济运行的枢纽。
（二）房地产市场的分类
（1）按照房地产市场的交换层次划分，房地产市场可以分为一级市场、二级市场和三级市场。
（2）按房地产的交换方式划分，房地产市场可以分为买卖市场和租赁市场。
（3）按交换的标的物划分，房地产市场可以分为地产市场、房屋商品市场、房地产资金市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场等。
（4）按交换物的用途划分，房地产市场可以分为生活资料房地产市场和生产资料房地产市场。
（5）按交换物的性质划分，房地产市场可以分为实体类房地产市场和服务类房地产市场。
二、房地产交易的形式
（一）房地产交易的概念及特点
1.概念
房地产交易是房地产产权人为了特定的经济目的，按照一定的程序，将房地产或其部分权益转移给他人的行为，包括买卖、租赁、抵押、交换等各种经营活动。房地产交易基于交易人存在各自不同的经济目的或经济利益而发生，通过房地产交易在交易人之间形成特定的权利、义务关系。
2.特点
（1）交易过程没有商品实体的运动，只是房地产权属关系的转移。
（2）交易主体的区域性强。
（3）交易方式多样。
（4）同一房地产可以进行多次交易。
（5）交易过程管理严格。
（6）需要中介服务。
（二）开发商进入房地产交易市场的形式
（1）房地产集中展示会。一般一周或半个月举行一次，借助展位、展台、样板间、广告画页、画册、价目表、包装袋等进行项目的展示和宣传。
（2）房地产交易展示会。有全国性和地区性的房地产交易展示会，一年至少有春夏秋冬四季或更多的展示会，同样借助展位、展台、样板间、广告画页、画册、价目表、包装袋等进行项目的展示和宣传。相关媒体的报道在一定程度上也起到宣传和扩大影响的作用。
（3）自设独立的销售部或楼盘接待中心。
（4）定期或经常发布本项目信息（项目如期进行、位置、价位、按揭、现房、期房、入住期、首付款比例、折扣）。
（三）房地产交易的形式
1.房屋买卖
房屋买卖，是指房屋产权人一次性出让其拥有的房屋产权并收取买卖价款，而支付价款的一方取得房屋产权的一种交易方式。
（1）现房买卖。优点是：产权清楚，较少发生纠纷；能尽快满足急需房产买主的需要；房产的个性能真实展现在用户的面前，可以直接考察和选择；避免被样板房欺骗和拿到钥匙后不能进住的风险。缺点是：不能更新设计；不能看出有无偷工减料；经营一段时间后，剩下的房产房价会滑落，容易烂尾。
（2）期房买卖。优点是：对开发商来说，是有效的融资手段，可以提前收回资金，减少投资风险；可以减轻建设过程中的资金压力；减少从银行贷款的金额，少付利息，从而降低投资成本；滚动开发，提高了资金周转率。对买主来说，预付一定的款项，可以以较低的价格购买位置优越的房产，同时将建设过程中的涨值因素全买下来；中途可以灵活变更，可以监工；有利于短期投资，买主选择余地大。缺点是：由于买卖对象不是房产成品，开发商的承诺有可能不兑现，买方风险较大，容易产生纠纷；容易产生炒“楼花”的投机行为，干扰房产市场。
2.房地产租赁
房地产租赁，是房地产产权人通过将房地产一定时期的使用权让与他人并收取租金，而付租金的一方取得房地产一定时期的使用权的交易方式。房地产租赁可以分为土地租赁、私房租赁、公房租赁、商品房租赁等租赁方式。
3.房地产交换
房地产交换是房地产产权人将土地的使用权或房屋的所有权与使用权在一定时期与他人交换的行为。
4.房地产抵押
房地产抵押，按《房地产管理法》规定是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。简言之，房地产抵押是房地产产权人以房地产作为抵押担保品，向他人取得一定经济权利时而形成的房地产交易方式。房地产抵押的主要目的是取得房地产贷款。
三、房地产买卖经营管理
（一）房屋买卖条件及管理
1.在我国目前的条件下，商品房、经济适用房出售的条件
（1）商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
（4）已通过竣工验收。
（5）拆迁安置已经落实。
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。
（7）物业管理方案已经落实。
2.有以下情况的房屋，不能进入房地产交易市场交易
（1）没有合法证件的房屋。
（2）有产权争议的房屋。
（3）已经批准征用或划拨土地使用范围内的房屋。
（4）经人民法院裁定限制产权或经人民法院批准代管的房屋。
（5）未领取房屋所有权证的外国侨民的房屋。
（6）因其他特殊情况不能出售的房屋。
（二）房屋买卖契约的管理
房地产作为不动产在进行买卖时必须签订契约，房屋买卖契约是规范房屋买卖行为的重要环节。
1.房屋买卖契约的内容
（1）买卖双方的名称、地址。买卖双方必须是自然人或法人，如果是法人，还应有法人代表名称和签字。
（2）对标的房屋情况的确切说明，应说明房屋的建成年代、建筑质量、建筑面积、地址、室内装修、设备等情况。
（3）房屋的价格。买卖的房屋若按建筑面积计价，必须标明每平方米的价格和房屋的总价格。房屋的买卖价格必须符合当地政府的有关规定。
（4）必须说明房屋交付使用和房屋产权转移的时间。
（5）必须规定买方在什么时间、地点，用什么方式、以何种货币支付房款。
（6）房地产契约也要规定违约责任以及补偿的方法等。
2.房屋买卖契约的特点
（1）房屋买卖契约标志着房屋所有权与土地使用权的转移。
（2）房屋买卖契约必须以书面的形式签订，并经房地产管理部门签证，才能具有法律效力。
（3）房屋买卖契约是买卖双方的有偿合同。
3.房屋买卖双方的权利和义务
（1）卖方的权利与义务。卖方有权按照契约规定的房地产的价格、时间收取房地产售卖的价款；如果买方违约，卖方可以请求法律保护或要求偿付违约金；卖方有义务把房屋转交给房地产的买方，如违约也要交纳违约金。
（2）买方的权利与义务。按照房地产买卖契约的规定取得房屋并支付购房款。
4.房地产买卖契约的解除
（1）房地产买卖成交后契约即告解除。
（2）经双方同意，房地产买卖契约可以在成交前解除。
（3）法定原因解除。
（4）房地产交易主体灭失导致房屋买卖契约的解除。
（5）其他原因导致房地产买卖契约的解除。
（三）房屋买卖程序管理
房屋买卖一般要包括以下程序：
1.受理
房地产商品买卖双方必须按照当地确定的分工范围，到有关部门办理房地产买卖立契、过户手续。
2.验证
房地产管理部门在受理房地产交易立契申请后，必须严格审查以下的证件：
（1）产权证。
（2）身份证。
（3）有关部门的审批证件。
（4）其他有关证件。
3.确权
主要针对房地产产权进行调查，确认房地产产权的权属是否清楚，有无权属纠纷，以及他项权益不清的问题等。
4.调查
在房地产交易时必须到现场进行调查研究，以避免买卖发生纠纷。
5.估价
进入市场交易的房地产，必须进行价格评估，以便确定房屋的现行价格。
6.报批
在房地产买卖时，必须报有关负责人审查批准，经批准后，才能立契成交。
7.立契
经有关部门批准房地产交易后，经办人要通知房地产买卖双方，办理立契手续。
8.归档
房地产买卖立契过户手续办理完成后，经办人员要对契约等资料进行整理，装订成册，然后移交产权档案管理部门统一保管。
四、房地产中介服务管理
（一）房地产中介概念及分类
房地产中介服务是指在房地产投资、开发、交易、消费和管理等各个环节中，为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产市场体系的一个重要组成部分。可以说，房地产中介是连接房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。
一般来说，房地产中介主要包括以下机构：
1.房地产价格评估机构
房地产价格评估机构是指对现有房地产和拟投资开发的房地产价格进行评估的机构。
2.房地产咨询机构
房地产咨询机构就是应房地产市场供求双方的要求，就投资环境、项目评估、质量鉴定、市场供求、测量评估、购买手续、法规政策等方面的信息提供咨询服务的机构。
3.房地产经纪机构
房地产经纪机构是指从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动并从中收取一定佣金的独立中介机构。
4.房地产交易所
房地产交易所是我国房地产市场上重要的中介机构，它是房地产交易的有形市场。
（二）房地产中介服务的管理
根据规定，对房地产中介服务的管理主要包括以下几个方面：
1.中介服务人员资格管理
（1）从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上技术职称，并取得考试合格证书的专业技术人员。
（2）房地产价格评估人员分为土地估价师、房地产估价师和土地估价员、房地产估价员。
（3）从事房地产经纪活动的人员应参加专门的房地产经纪员的培训与考核，考核合格后应在当地建设行政主管部门和工商行政主管机关注册登记，取得《房地产经纪人资格证》后，才可从事房地产经纪业务。
2.中介服务机构的管理
（1）房地产中介服务机构设立的条件：
1）有自己的名称、组织机构。
2）有固定的服务场所。
3）有规定数量的财产和经费。
4）有足够数量的专业人员。
（2）房地产中介服务机构的年检制度。
房地产中介服务机构的年检主要检查以下内容：
1）是否遵守有关的法律、法规和政策。
2）是否遵守自愿、公平、诚实、守信的原则。
3）是否按核准的业务范围从事经营活动。
4）是否按规定的标准收取费用。
5）是否依法缴纳税费。
3.房地产中介业务管理
（1）承办业务的管理。房地产中介服务人员承办业务，应由其所在的中介服务机构同意受理，并与委托人签订书面中介服务合同。中介服务合同应包括以下内容：①当事人姓名、住所；②中介服务项目名称、内容、要求和标准；③合同履行期限；④收费金额和交费方式、时间；⑤违约责任和纠纷解决方式；⑥当事人约定的其他内容。
（2）房地产中介服务收费管理。房地产中介服务实行有偿服务，中介服务的收费应按国家规定的收费标准，由所在中介机构统一收取，并开具发票，依法纳税。
1）房地产咨询收费标准。国家制定了咨询服务的指导性价格，实际成交收费标准由委托方与中介机构协商议定。
2）房地产评估收费标准。房地产估价收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门或土地行政主管部门、物价主管部门确定的机构按规定的收费标准计收。
（3）中介服务行为的管理。中介服务人员不得有以下行为：①索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；②允许他人以自己的名义从事房地产中介服务；③同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；④与一方当事人串通损害另一方当事人利益；⑤法律、法规禁止的其他行为。
第五节 物业管理
一、物业管理概述
（一）物业管理的产生和发展
物业管理产生于19世纪60年代的英国，90年代有了实质性发展。20世纪80年代由香港传入中国内地，90年代中后期才开始发展起来。现代物业管理的发展表现为管理的市场化、科学化和系统化。
（二）物业管理的一般知识
1.物业与物业管理的概念
物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其附属的设备、设施和场地。物业可以是一个建筑群体，如住宅小区、仓储中心，也可以是一个单体建筑，如一栋办公楼或者一座房屋。
物业管理的概念有多种解释，目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。
（1）广义的物业管理。广义的物业管理，是指在物业全部寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科技方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者的经营、生产、居住提供多种管理与服务的活动。
（2）狭义的物业管理。狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。目前，我国多属于此类物业管理。
2.物业管理的性质
物业管理属于第三产业，是一种服务性行业，寓管理、经营于服务中。管理的对象是物业，服务的对象是人。
3.物业管理的特征
（1）物业管理的专业化。现代的物业管理一般由本公司专业人员或其他专业公司承担。物业管理中的工具和设备亦不断呈现出专业化的发展趋势。
（2）物业管理的社会化。随着社会分工的不断细化，现代物业管理越来越呈社会化趋势。物业管理公司起着综合协调内部管理服务部门与外部专业服务机构关系的作用。此外，作为政府与业主之间的桥梁，物业管理机构还肩负着国家政策的实施、传递的作用。
（3）物业管理的契约化。由于物业管理的社会化属性，必然导致物业管理组织与拥有物业的业主、投资建筑物的开发商、各种专业咨询机构、各种专业服务公司产生各种经济上的委托关系。这种委托关系以经济合同的形式，对各方的权利、义务、责任加以说明。此外，由于业主及使用人多元化的特点，作为一个各方面共同遵守的准则，物业管理公约也将成为物业管理契约化的一个重要特征。
4.物业管理的功能
（1）管理功能。管理功能是物业管理的基本功能，主要包括以下内容：①基础性管理。包括管理制度的制定、管理公约的签订、技术资料整理存档、各种综合管理资料的收集、存档等基本管理工作。②维修保养。包括房屋及附属设施、设备的维修保养等工作。③综合管理。针对清洁、治安、消防等业务而进行的物业综合管理。④多种经营服务。包括为业主开展的衣、食、住、行、文教、卫生、交通、娱乐等一系列多种经营服务。⑤租金及物业服务费的收取。
（2）经纪功能。物业管理公司通过房地产中介服务机构，与业主协商物业管理事项，为房屋保险者代办房屋保险手续，并根据客户的需要提供其他房地产服务内容。
（3）咨询功能。物业管理者不仅应当提出与物业运行有关的各种专业意见，而且还应在开发建设期提出与物业使用功能、寿命期经济成本等有关的专业意见。当然，物业管理者可以自己接受业主或用户的咨询，也可以委托专业咨询机构或个人提供这种服务。
5.物业管理的类型
（1）按物业的类别划分。按物业类别的不同可以将物业管理分为住宅物业管理、写字楼物业管理、公寓物业管理和商场物业管理。
（2）按物业的性质划分。按物业的经济性质可将物业管理分为收益性物业管理和非收益性物业管理。
（3）按实际操作划分。按物业管理的实际操作可分为委托服务型和租赁经营型。
委托服务型物业管理是指物业建成后出售，然后委托或招标物业管理公司进行管理。物业管理者有管理权但没有产权，物业管理是为了保持物业的正常使用而提供的售后服务，其管理的对象是住宅、别墅、公寓等。
租赁经营型物业管理是指物业建成后不出售，而是交由属下的物业管理公司管理，获得租金收入。物业管理者既有产权又有管理权，会刻意营造一个良好的物业使用环境，以赢得客户并为之服务，其管理的对象有商业建筑、公寓、写字楼、酒店、办公楼等。
6.物业管理的内容
（1）管理方面的内容。管理方面的内容包括：物业开发建设的协调与管理；公共设施与设备的运行管理；业主与使用者的管理；物业的产权、产籍管理；环境、卫生管理；车辆、道路、停车等交通管理；房屋租赁管理；物业装修管理。
（2）服务方面的内容。服务方面的内容主要有，房屋及附属设备的维修养护；治安、保卫及消防；保洁；委托性服务。
（3）经营方面的内容。经营方面的内容主要包括：物业租赁、销售；停车场、空地广告及招牌的经营；会所及相关设施的经营。
7.物业管理的作用
（1）使建成的物业得到有效的保值增值，最大限度地提高开发商开发建设的投资回报率。
（2）在充分发挥经济效益的同时又充分发挥环境效益。
（3）可以有效地提高房地产开发企业的信誉和形象，促进销售。
（4）可以有效地促进物业租赁业务的健康发展，活跃房地产市场。
（5）可以增加就业机会，充分发挥社会效益。
（三）物业管理市场
物业管理市场是以物业管理服务为交换对象的市场，包括相关的咨询与经营服务，以及物业生命周期内的各种管理活动。
1.物业管理市场产生和发展的原因
由于房地产产品本身具有永久性的特点，在物业长期的寿命周期中，房屋的使用一般是在退出流通领域之后，这时房地产企业不再对房屋的维护及管理负责。为保证房屋的正常运转和使用，必然需要有物业维护、管理及其他业务，这使物业管理服务成为一种独立的交换对象具备了可能性。
随着技术的进步和城市化进程的加快，使物业管理服务在一定地域上不断集中，导致专业的物业管理服务获得规模经济，从而自然会形成以物业管理服务为交换对象的物业管理市场。
2.物业管理市场的主体
（1）供给主体。在物业管理市场上，供给主体是各类物业管理组织或机构。
（2）需求主体。需求主体是指需要进行物业管理及其相关服务的行为主体。
（3）协调主体。协调主体主要是指政府有关物业管理的行业主管部门及各地的物业管理协会。
3.物业管理市场的客体
物业管理的客体，就是物业管理市场的对象，简单地讲，就是物业管理服务。其具体内容包括：设施及设备管理的服务、物业租赁服务、保安服务、保洁服务、绿化服务、社区文化活动服务及各种特约服务。
（四）物业管理企业
1.物业管理企业的概念
物业管理企业是指按合法程序建立，并具有相应资质条件的经营物业管理业务的经济实体。物业管理企业应当是独立的企业法人，能够承担民事和经济、法律责任，并具有明确的经营目标和经行业主管部门批准的管理章程。
物业管理企业可以是房地产开发企业自行设立的下属企业，也可以是专业的物业管理机构，还可以是专业咨询服务机构。
2.物业管理企业的组织机构
物业管理机构的组织形式有很多种，我国多采用实际能体现企业实际规模，又能表现经营稳定性的直线职能组织形式。其主要包括经理室、办公室、财务部、管理部、经营部、工程部和专业部门。
3.物业管理企业的管理制度
物业管理企业的管理制度的主要内容包括：
（1）领导制度。
（2）职能制度。
（3）岗位制度。
（4）综合管理制度。
（5）管理程序制度。
（五）业主及业主委员会
业主是物业的所有权人，在物业管理中属于被服务的对象，同时也是消费者。业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。
（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。
（4）参加业主大会会议，行使投票权。
（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权。
（6）监督业主委员会的工作。
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同。
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。
（10）法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，应履行下列义务：
（1）遵守业主公约、业主大会议事规则。
（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定。
（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金。
（5）按时交纳物业服务费用。
（6）法律、法规规定的其他义务。
业主大会由物业管理区域内全体业主或业主代表组成，是物业内最高决策机构。业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主大会从全体业主中选举产生，是经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受到法律保护。它是业主大会集中处理各项事务的机构，对业主大会负责，为业主大会服务，代表业主的利益。
二、物业管理项目的实施运行程序及内容
（一）物业管理项目的招投标
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
物业管理项目的招投标程序为：
（1）编制招标文件，发出招标广告。
（2）对招标单位的资格审查。
（3）投标单位到物业管理项目现场调研。
（4）接受投标单位递交的标书。
（5）开标、评标、决标。
（6）签订合同。
（二）物业管理委托合同的签订
经过物业管理项目招投标过程，决出承揽项目的物业管理企业后，委托人与中标企业应签订物业管理委托合同。物业管理委托合同主要包括以下几方面的内容：
（1）委托管理范围及内容。
（2）委托管理的形式。
（3）委托管理期限。
（4）双方的责任、权利、义务。
（5）管理费用。
（6）风险抵押。
（7）奖惩措施。
（8）合同更改、补充与终止。
（9）其他。
（三）物业的交接
物业的交接是物业管理机构对物业进行管理的开始。常见的物业交接有两种类型：一是新建物业的交接；二是物业使用过程中的接管。其主要程序如下：
1.资料的交接
（1）产权资料。产权资料主要有：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。
（2）技术资料。技术资料主要有：竣工图纸（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）；地质勘查报告；工程合同及开工、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理）记录；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收说明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生洁具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块、试压报告；供水、供暖、管道煤气的试压报告。
2.物业接管验收
（1）主体结构验收。
（2）屋面及楼地面验收。
（3）装修验收。
（4）电气验收。
（5）水卫、消防、采暖、燃气等的验收。
（6）附属工程及其他。
3.核实原始资料
在现场验收检查的同时，还应核实原始资料，逐项查明，发现与实际不符之处，应及时做出记录，并经双方签字后存档。
4.用户情况调查
物业管理企业在交接物业时，应及时、准确地了解用户的特征、家庭特点、产权情况、经营情况、业务范围等问题，以便顺利开展物业管理。
5.建立档案
资料档案的主要内容包括：
（1）物业开发可行性研究报告。
（2）物业开发建设史的有关图纸、记录等资料。
（3）物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料。
（4）历年物业管理工作报告和财务报告。
（5）房地产权属关系的有关资料。
（6）物业用户的有关资料。
（四）用户入伙
用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一个良好的开端。
1.入伙程序
（1）用户接待。
（2）发放资料及钥匙。
（3）用户验收。
（4）收回表格存档。
（5）搬迁入伙（进户）。
2.《用户手册》的内容
《用户手册》是用户全面了解物业管理有关规定及服务的说明书。一般包括以下内容：物业梗概；物业管理人员的分工；业主委员会的组成及作用；如何投诉并提出建议；管理费缴纳办法；装修管理规定；入伙事宜；环境卫生管理规定；治安消防管理规定；交通管理规定；水、电、气使用管理规定；物业用途限制；电视接收管理规定；公共设施管理规定；文化娱乐设施管理规定；豢养宠物的有关规定；空调安装的有关规定；噪音限制；多种经营与服务的内容；电梯使用管理规定；常用电话号码等。
《用户手册》中还应包括因用户违反规定而制定的惩罚措施。用户在领取《用户手册》时及在物业使用过程中，物业管理机构应详细耐心地介绍手册地内容，使用户了解并自觉遵守各项管理规定。
（五）物业的装修
用户入伙之后，有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。有关规定包括国家建设部颁布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》等。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申报登记，其中包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成后，物业管理企业应组织验收，合格后退还押金及保证金。
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