城市房屋拆迁问题解答–房地产律师实务

第二节　城市房屋拆迁常见问题解答

根据笔者办理案件的经验，以下为在城市房屋拆迁中经常遇到的问题，供大家参考。

一、与户口相关的问题

（1）户口所在地拆迁，自己不住那里能否获得补偿？我的户口所在地面临拆迁，可我不住那里已经好几年了。在那居住的现在只有我妈一人。房子是承租公房。我想问，拆迁补偿会不会有我的？还有就是拆迁协议还需要我本人签字吗？

答：房屋拆迁补偿一般只是针对被拆迁人，也就是房屋的产权人的，只有在特定情况下（如被拆迁房屋属于公房），承租人才能得到补偿。承租公房不是根据是否实际居住而是根据房屋租赁协议上记载的承租人来确定补偿对象的，如果房屋租赁协议只有您母亲的名字，那么即使有补偿，也只有您母亲能得到补偿，拆迁补偿协议也只能由您母亲签字。如果房屋租赁协议有您和您母亲的名字，您可以和您母亲享有同样的权益。拆迁补偿不考虑户口因素。

（2）未出生的孩子能获拆迁补偿吗？

最近我们家这片儿要动迁了，我老婆是3月份刚嫁过来的，户口没有过来，在拆迁过程中对她如何安置和补偿？她现在已经怀孕，未出生的孩子是否给予补偿？我父亲的户口不在拆迁房屋所在地，他有两个弟弟，户口在该房中。户主我爷爷已经过世，爷爷的房屋遗产如何分配？我父亲的补偿与他兄弟的补偿有何不同？

答：关于户口问题，首先看所在的地区是集体土地还是城市国有土地。如果是城市房屋拆迁，那么拆迁补偿时不考虑户口因素，是按照房屋建筑面积确定；如果属于集体土地拆迁，可以按照房屋建筑面积进行安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况进行安置。妻子属于家庭成员，即使拆迁期间，仍可办理户口入户手续。孩子由于尚未出生，因此没有安置补偿。爷爷如果没有遗嘱，那么遗产应当由父亲和其他法定继承人共同分配。对爷爷遗留的房屋进行拆迁，即使父亲户口不在动迁房屋内，对父亲的拆迁补偿应当和其他法定继承人一样。

二、评估报告相关问题

（1）拆迁评估报告由什么机构作出？

答：作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，在采纳评估报告作为评估依据时，应当对作出该评估报告的评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。新《评估办法》第三条规定：“房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。”第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。”

（2）对拆迁房屋评估结果有异议怎么办？

答：评估单位作为中介机构，其评估结果未经认定前不具有法律效力，被拆迁人对评估结果有异议的，根据新《评估办法》的有关规定房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当向其作出解释和说明，仍存有异议的应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

三、非住宅房屋拆迁

问：拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么？

答：拆除非住宅房屋的补偿标准分两种情况：以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市人民政府确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市人民政府的有关规定执行。拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款，然后计算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价，多退少补。

四、关于强制拆迁问题

（1）强制拆迁包括哪几种形式？

答：强制拆迁曾经有两种方式：一种是行政强制拆迁，指经房屋拆迁管理部门申请，由房屋所在地的区、县人民政府责成有关部门强制拆迁；一种是司法强制拆迁，指经房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。《征收补偿条例》出台后，行政强制拆迁已经彻底退出了历史舞台，现只能采取司法强制拆迁一种方式。

（2）司法强制拆迁的手续是什么？

答：司法强制拆迁是指由法院进行的强制拆迁。司法强制拆迁必须要经过拆迁管理部门的申请。《征收补偿条例》第二十八条规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”强制拆迁前，拆迁单位应当对被拆迁人进行安置或提供符合居住条件的周转用房。人民法院受理强制执行申请后，在30天内由行政审判庭组成合议庭对拆迁管理部门的裁决行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行作出裁定。裁定准予强制执行的，由法院执行部门执行。

（3）司法强制拆迁的程序是什么？

答：人民法院在强制执行前，应当向被拆迁人发出执行通知书，责令被拆迁人在指定的期间内履行搬迁义务。被拆迁人在法院指定的期间内拒绝搬迁的，方可强制执行。人民法院采取强制执行措施时，应当制作裁定书，送达被拆迁人。无论是行政强制拆迁还是司法强制拆迁，都必须由特定的国家机关根据法定的程序进行，拆迁人自身无权进行强制拆迁。如果房屋是在没有法律手续的情况下被强行拆除，那么这种拆除行为属于违法，被拆迁人可以根据具体情况提出赔偿要求。强制拆迁行为触犯刑法的，可以依法追究拆除人的刑事责任。

五、关于向评估专家委员会申请鉴定的程序

问：向评估专家委员会申请鉴定的程序是什么？

答：新《评估办法》第二十三条至第二十五条规定了评估专家委员会鉴定制度。其中要求各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，对房地产价格评估机构做出的复核结果进行鉴定。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。委员会应当选派成员组成专家组，对复核结果进行鉴定。专家组成员为3人以上单数，其中房地产估价师不得少于二分之一。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

通过上述评估鉴定程序后，有关主体仍对评估结果存有异议的，可以向征收管理部门的上级主管机关提起行政复议或行政诉讼。(www.xing528.com)

六、公房拆迁的相关问题

（1）公房被拆除，承租人能获得补偿吗？

答：北京市住建委颁布了《关于国有土地上房屋征收中有关事项的通知（征求意见稿）》，其中第二项对公房承租补偿和搬迁问题作出了系统规定，因公共利益需要征收公房，自房屋征收决定发布之日起，产权人与公房承租人的公房租赁关系自动终止。被征收房屋的产权人在征收决定发布后的20日内按房改政策将公房出售给原公房承租人，购房后原公房承租人作为产权人与区、县房屋征收部门签订补偿协议，并在规定期限内完成搬迁。公房承租人在规定期限不购房的，由区、县房屋征收部门根据征收补偿方案确定的房屋价值总额，将房屋重置成新价款支付给产权人，将房屋补偿费扣除房屋重置成新价后的部分支付给原公房承租人；经双方协商同意，也可以由产权人购买公租房等房屋安置原公房承租人，房屋征收补偿费全额支付产权人。产权人使用公租房等房屋安置原公房承租人的，与原承租公房相同面积或因位置变化适当增加面积部分继续执行本市规定的公房租金标准，超过部分按照公租房的租金标准收取。原公房承租人得到货币补偿或已获得房屋安置的，应在规定的期限内完成搬迁，将原承租公房交区、县房屋征收部门拆除。据此规定，北京市房屋拆迁的补偿对象是指被拆迁房屋的所有权人。公房承租人不是房屋的所有权人，不能获得房屋所有权人才可获得的拆迁补偿。但是，拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除现有租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、并且使用面积不低于原房屋使用面积，双方应当重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。

（2）单位集体宿舍被拆迁，住户能否得到补偿或者安置房？

答：单位集体宿舍一般属于自管公房范畴。单位宿舍属于企事业单位所有，因此作为被拆迁人的单位可以与拆迁人签订补偿协议，集体宿舍的住户由于对房屋只有使用权，不能直接得到拆迁补偿。住户如果想得到安置补偿，可以通过房改政策购买集体宿舍，获得房屋产权，这样就可以作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议，获得拆迁安置补偿。如果没有购买集体宿舍，同时与所在单位也没有解除房屋租赁关系，拆迁单位在动迁该集体宿舍时，可以对宿舍实行房屋产权调换或者根据相关规定由单位向原承租人提供住房补助。对于置换的房屋，由住户继续承租，并重新订立房屋租赁合同。

（3）公房承租人是否一定能够获得拆迁补偿？

问：刘先生承租的公房被纳入拆迁范围，但在拆迁期间，刘先生不在国内。在该房屋中居住且在册户籍人员刘先生的妻子和儿子向拆迁人出示了寻找刘先生的寻人启事，并要求直接与拆迁人签订拆迁补偿协议。拆迁人表示同意，遂签订了拆迁补偿协议，拆迁人以货币补偿了刘先生的妻子和儿子。刘先生得知后，起诉拆迁人，要求补偿。拆迁人这样做对不对？

答：根据前述通知，刘先生和其妻、其子均有资格与拆迁人签订补偿安置协议。但因为拆迁期间刘先生不在国内，其妻子和儿子与拆迁人亦有资格签订补偿安置协议。如果拆迁人已经对该房屋进行了货币补偿，刘先生就不应当再向拆迁人主张补偿。如果其妻子和儿子侵犯了刘先生应当取得的安置份额，应由他自己向两人索要。

七、拆迁补偿款的问题

（1）符合什么条件可申请安置补助？

答：根据早先《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，私有房屋和已购公有住房自住人、执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，可以申请拆迁安置补助：住房困难户申请拆迁安置补助，必须在拆迁范围外别无正式住房，而且对被拆迁房屋的补偿款低于规定的补偿低限。申请拆迁安置补助应当在拆迁公告发布之日起10日内向拆迁人提出。执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，拆迁安置补助申请由被拆迁房屋的承租人与被拆迁人共同提出。现行《征收补偿条例》及相关法律文件尚未就这一问题作出明确规定，现阶段前述规定仅具有参考意义。

（2）另有承租公房，能申请安置补助吗？

答：不能。本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准），视为在拆迁范围外另有正式住房，不能申请安置补助。此外，以下两种情况也不能申请补助：一是在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准），二是本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋。

（3）在房屋租赁中，谁可以作为拆迁补偿的对象？

问：我在朝阳区租赁私人所有楼房居住多年，今年有消息说，我所租赁的房屋要进行拆迁。因租赁该房的时间较长，我能否作为拆迁补偿对象？

答：根据现行法规及规章的规定，被拆迁人为房屋的所有人，补偿原则是：对房屋所有人给予补偿，兼顾对使用人的安置。因此，承租人不能获得被拆迁人的补偿，如果与房屋所有权人在租赁协议中对拆迁款的分配进行了约定，可以依照约定向房屋所有权人主张权利，如果没有约定，承租人可以要求继续承租拆迁人为出租人提供的产权调换房屋。

（4）出租房被拆迁后，承租人对房屋的装修能否获得赔偿？

问：我在海淀区租房居住多年，并对我所承租的房屋进行了装修。现在我居住的地区将要拆迁。我想问一下，我的装修和改造费用能否获得补偿，由谁给我补偿？

答：关于拆迁出租房是否补偿装修费的问题要分两种情况处理。

第一种情况：在与出租人的租赁合同中对遇拆迁时的装修事项有约定，此时按约定处理。第二种情况：对拆迁时装修补偿事项未作约定。我国《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，如装修当时经过出租人同意，可以要求出租人对该装修予以适当补偿。如未征得出租人同意，就无权向出租人提出装修补偿。

（5）承租商业用房，遇拆迁能得到多少补偿？

问：我公司承租了三间街面营业用房，租期至2015年年底。前不久，房东书面通知我说，三间门面房已被政府批准拆迁。由于当初双方约定，如遇动迁租赁合同自然终止，所以，房东限期要求我公司搬走。房屋租赁合同怎样才算终止？拆迁单位是否应安置或者补偿我公司？房东是否应对我公司的装修予以补偿？

答：我国《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。根据你公司与房东的约定，遇到动迁，房东有权解除租赁关系。所以，你们双方应按约定处理。拆迁人只对被拆迁人即房东给予补偿安置，你公司不享有受补偿安置的权利。租赁合同解除后，装潢问题分为两种情况处理。一种情况是，你公司与房东对合同终止后装潢问题有约定的，按约定处理。另一种情况是对拆迁时装修补偿事项未作约定。我国《合同法》第二百二十三条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。因此，如你公司的装修当时经过出租人同意，你可以要求适当补偿。如果公司在装修时未征得出租人同意，你就无权提出装修补偿。

（6）出租人跟我终止了合同，如何才能追回补偿？

问：我是东北人，在本市朝阳区的一个农村租了一块地建厂房，并经工商部门批准设立了一个食品加工厂。后来涉及拆迁，出租人跟我终止了合同，并以被拆迁人的名义签署了对这个加工厂的补偿协议。我如何才能追回加工厂因拆迁所应得的补偿呢？

答：你可以申请法院调取关于你所租赁地块及厂房的安置协议，通过诉讼途径向出租人索回安置协议中你应当得到的补偿金额。你不属于被拆迁地区的集体成员，对所建厂房所占土地不享有所有权使用权，因此你不属于被拆迁人的范围，原则上不能直接获得拆迁补偿。但是由于你与出租人建立有租赁合同，你的加工厂合法登记注册并经营，你有权获得相应安置补偿或者要求出租人提供其他可供使用的厂房并与你订立新的租赁协议。此外，你还可以要求补偿搬迁费用及停产、停业的经济损失，具体视征地或占地拆迁的不同而以相应该区县经济损失补偿标准计算。