房地产律师实务：车丢了，谁来赔？

案例3－2　车丢了，谁来赔

【案情简介】

2007年5月29日，王某（甲方）与鑫鑫小区物业公司（乙方）签订了一份《物业管理服务合同》。合同约定：甲方将居住小区的公共物业管理事务委托给乙方，期限为50年，每月收取公共物业管理费25元；小区内机动车及非机动车一律进库或在规定的地点停放，摩托车每辆每月交停车费15元。其中，还有一条免责条款，即规定：第三人造成甲方人身、财产损害的，乙方不承担责任。2007年9月，王某购买霸王牌摩托车一辆，价款4 232元。2008年2月1日晚，王某将摩托车停放在其居住的小区C1栋楼下的楼梯间被盗。王某认为摩托车被盗与该物业公司未尽到安全管理义务有关，该公司应承担赔偿责任。双方就赔偿事宜协商无果，遂于2008年3月1日诉至法院，要求某物业公司赔偿损失4 232元。

【开庭审理】

针对王某的起诉，被告物业公司辩称：①双方签订的服务合同中虽有物业公司提供车位，停车人需按月交纳停车费的内容，但因原告及鑫鑫小区的其他业主无人申请此项停车服务，所以物业公司未向小区业主收取停车费。被告其承担的是公共物业管理，对摩托车等私人物品没有接受委托，不应承担责任。②物业公司在王某居住的小区内设立了24小时门卫，在小区的主要道路安装了电子监控录像，物业公司已经履行了公共安全防范义务。③双方签订的服务合同中的免责条款有效，根据该免责条款的约定，物业公司对第三方造成的财产损害不承担赔偿责任。因此要求法院驳回王某的诉讼请求。

【法院判决】

法院经审理后认为，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，是有效合同。合同中约定，某物业公司承担的是公共物业管理义务，在安全上只对物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供防范服务。从庭审查明的事实来看，某物业公司在管理的小区内设立了24小时门卫，并在主要道路上安装了电子监控录像，其对小区物业管理区域内的公共秩序和公共安全提供了必要的防范服务；且双方签订合同约定了免责条款，即在某物业公司对王某摩托车被盗不存在故意或重大过失的情况下，物业公司对该损失不承担赔偿责任。综上，原告王某不能提供有效的证据证明被告某物业公司未履行公共安全防范义务，其要求该公司承担摩托车被盗损失的诉讼请求不能成立。法院作出判决，驳回原告王某的诉讼请求。判决后，原、被告均未上诉，判决发生法律效力。

【律师分析】

本案中，王某与物业管理公司签订了合同，并且合同中也有涉及到停车管理方面的条款，为何法院最终判决物业公司对王某车辆失窃不承担赔偿责任呢？

首先，我们来分析一下王某与物业公司之间是何种法律关系。

所谓的“物业管理服务合同”或者“物业服务合同”，是一方提供服务，另一方支付报酬的合同，是一种典型的双务有偿合同。合同法对于双务有偿合同的规定有十几种之多，如保管合同、承揽合同、行纪合同、居间合同、委托合同等等。那么，用“服务合同”关系来定性王某与物业公司之间的关系显然是不够准确的。笔者认为，物业服务合同应当属于业主与物业公司之间签订的委托合同。《合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”第三百九十七条规定：“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”根据《物业管理条例》的规定，一般由业主委员会代表全体业主与选定的物业公司进行签署物业管理服务合同，也就是业主委员会代表业主将小区事务委托给物业公司管理。《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”根据委托合同的性质，委托人将一定事项委托给受托人进行，受托人根据委托人委托的事项和要求进行。委托合同中应当对相关事项予以明确约定。一般的物业服务合同是针对公共管理部分进行委托，一般包括下列事项：①房屋的使有用管理及房屋公用部位的维修、养护。②道路、路灯、停车场（库）、供水、供电、排水、消防等小区的公用设施及其运行的维护和管理，保证小区公用设施设备正常运行。③小区容貌、绿化、环保、保安等管理、维护。④配合公安机关维护小区治安秩序。物业公司履行上述义务，业主按约定交纳物业管理费。

针对有私家车的业主，提供相对固定的停车位置，以及保障车辆一般意义上的安全保障的问题，应当由有此需要的单个业主与物业公司另行订立协议。

虽然有的小区将该部分与物业管理服务合同融合在一个合同中，但这也不改变两个法律关系的事实。本案就是因为将公共事项管理服务与个人车辆特殊注意责任混合在一起，出现了纠纷。其实，物业公司对整个小区的服务管理的对价是物业管理费，对于业主个人的车辆的注意义务应当对应的是另外的费用。而本案中，王某虽然与物业公司签订的合同中有相关车辆的约定，但是，由于王某并未支付对应款项，也未将车辆停放于物业指定场地，可以认为该部分协议内容没有生效。

那么，业主与物业管理公司就车辆问题订立的合同，是什么性质呢？

有的观点认为是保管合同。《合同法》第三百六十五条规定：“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”笔者不认可该观点，理由为：保管人的义务是妥善保管寄存人交付的保管物，并返还该物。保管人履行保管义务应当是在自己能自由支配的地方，如超市、长途汽车站、火车站的行李寄存处，保管人保管他人交付的物品，就是在其控制的特定区域，该区域他人是不能随意活动的。业主将车停放在小区自己的车位或车库，一是不需要将车交给物业管理公司；二是将车开出也不需要经过物业公司的同意。从某种意义上讲，如同将物品放在自己家里，自由取进取出，车位或车库完全是业主自由支配的领域。这一点上，与保管合同关系的根本法律特征不符。同时，《合同法》第三百七十四条规定：“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”也就是说，如果形成保管关系，车场、车库内就不能有他人随意走动，并且业主将车交给物业公司与业主将车开走均须履行严格的手续，在此情况下，如果出现业主车辆毁损、灭失的情况，物业公司应当承担赔偿责任。但是，现实生活中的物业管理车辆是以这种方式管理吗？回答是否定的。基于车辆停放、使用这种特殊的需要，业主与物业公司不可能形成合同法上的保管关系。

所以，笔者认为，业主与物业公司订立的车辆协议就是简单的车位租赁协议。属于租赁合同法律关系。《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”也就是说，业主与车位的所有权人或委托管理的物业公司订立车位租赁协议，出租方的义务就是向业主提供约定的车位，保障车辆可以顺利进出车场，并负有一般的安全保障义务。在此种协议中，一般都会约定“车主应当自行购置车辆盗抢保险等相关保险，如发生盗窃等使车辆毁损、灭失的问题物业公司不承担责任”。除此之外，由于物业管理公司收取了物业管理费用，并收取了固定车场的租赁使用费用，当然对停放在固定车场内的车辆负有特殊的注意义务。

第二，物业公司对小区内人身、财产安全的保障义务应当尽到多少呢？这是值得我们探讨的问题。(www.xing528.com)

例如，小区内财产丢失抑或在小区内发生命案，物业公司应当承担什么责任呢？有的人主张物业公司应承担违约责任，有的人主张应承担过错责任，还有人认为物业公司仅对故意或重大过失承担责任。

赞成物业公司应当承担过错责任的人认为，由于《合同法》第四百零六条规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”因为物业公司与业主订立物业服务合同，并收取物业管理费用，属于有偿的委托合同，因此，在物业公司有过错的情况下，物业公司应当对小区内财产、人身损失承担赔偿责任。

赞成物业公司承担违约责任的人认为，由于《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

那么，如何看待上述两种观点，笔者认为要根据不同的情况对具体问题进行分析：物业公司对小区内的财产、人身安全承担了安保义务，该义务是基于业主与物业公司在管理服务合同中的约定，属于合意行为，是委托服务的内容之一。每一个业主的人身、财产安保责任的集合体，就形成了物业公司对整个小区的安保义务。作为业主委托的对象是小区的安保义务，而不是业主的人身和财物。安保义务具体内容大致可以概括如下：为了维护小区的秩序，保障业主的人身及财物不受侵害，物业公司所进行的值班、看守、巡逻等及配备相关设施的行为。通过履行上述义务，在能够所能预见的情况下，制止不法侵害、防火防盗、消除安全隐患等，在最大程度上达到业主所希望得到的一个安全的生活环境。

因此，笔者认为，如果物业公司的行为违反了与业主订立的物业服务合同相关条款，物业公司当然应当承担违约责任；如果物业服务合同中没有对相关条款进行约定，而业主有证据证明物业公司对于财产、人身损害的发生具有过错，那么，物业公司也应当承担相应责任。

第三，在具体的案例中，是否存在过错的举证责任在物业公司还是业主呢？

我们都知道，我们民事诉讼适用“谁主张谁举证”的原则，虽然最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四条中列举了八项举证责任倒置情形，但这其中并未包含因物业服务合同发生的纠纷问题。但事实上，由业主承担物业公司在履约过程中有过错或不全面履行合同义务的举证责任是很困难的，尤其是单个业主几乎无法证明物业公司的存在违约情形。

在成文法国家，法律的滞后性总是体现于法律落后于现实社会生活变化的需要，也因立法技术方面的问题，缺陷在所难免，正可谓“徒法不能自行”。当法律规范不详尽，不能实现个别正义时，我们可以寄希望于在审判实践第一线的法官们，可以根据在审判实践中的不同情况，根据诉讼基本原则灵活分配举证责任。

例如，发生频率很高的业主的车辆在小区内被划、被盗问题，作为业主，应当对如下事项承担举证责任：①将车停放在车位或车库的事实；②尽到了该尽的防范义务，如车门锁、报警装置的完好性等；③车辆的价值。作为物业公司应承担的举证责任是，证明自己已尽到了一个善良服务人的注意义务。一般来说物业公司应承担的举证责任是：①小区内治安状况的总体情况。总体情况良好，可以证明物业公司在履行安保义务上是没有过错的。如果总体情况不好，正如前文所述，经常有打架斗殴，失窃失盗现象发生，就可以认定物业公司有过错。②小区与外界通道是否设置了门卫及值班记录，值班记录主要用以证明有人值守。但是从常理讲，要求门卫对所有进出人员进行登记是很困难的。③在主通道及统一停车车位或车库周围设置的防范措施是否符合合同约定。如夜间巡逻、电子监控设施、单独的值班室及值班人员等等；防范程度应当与业主支付的服务费对等。正如你不能要求豪华宾馆与一般招待所对住宿顾客的人身、财物的安保义务是一样的。

就本案而言，王某应当意识到摩托车自身的防盗能力是非常差的，更何况在没有向物业公司租用一个停车车位的前提下，将车停在了不该停车的位置。王某的摩托车由于不是在统一车位内被盗，物业公司对该车辆不负有特定安保义务。物业公司只要证明已按物业管理服务合同约定对小区全面履行了注意义务，对于车辆丢失问题没有合同约定，物业公司也不存在过错即可。因而法院判决物业公司不承担赔偿责任是正确的。

另外，对于小区内发生入室盗窃、抢劫，造成业主人身伤害、财产受损情形的举证责任也应当特殊对待。这类情形，往往涉及刑事犯罪。由于刑事犯罪行为具有隐蔽性、突发性、不可预见性，因而作为物业公司的安保义务，应当不超出与业主签订合同时所能预见的情况。所以发生业主在居家内被伤害、财物被盗被劫，物业公司一般应从以下几面举证证明已履行合同约定的安保义务：①物业服务企业的资质；②从事保安服务的人员按国家有关规定具备职业资格；③健全的保安服务制度；④按制度履行注意义务的记录或证明，如值班日志、重大事故报告记录等；⑤为履行安保义务所采取的措施、配备的设施及必要的宣传等。

第四，如果在业主无过错，物业公司无违约无过错的情况，应该如何划分责任呢？

小区内车辆被盗、业主人身被伤害、居家内财物被盗被抢，很多情况下，业主本身没有过错，而物业公司也能证明按合同全面履行了注意义务，也无明显过错。此时，业主诉讼到法院要求物业公司赔偿，往往不能胜诉。

对于此种情况，笔者认为，人民法院不应简单以驳回结案，应当多做法律宣传和调解工作，达到业主撤诉或双方调解而息诉的结果。例如，通过做物业公司的工作，看是不是可以不收或少收物业服务费；对业主而言，“利之所归，损之所归”，即财物损失的风险由业主本人承担，这也是民法一个被普遍遵守的原则。对于业主人身及财物重大损害的赔偿问题，也只能期待刑事案件的侦破了由侵权人来承担相应的责任。

因此，笔者在此提醒大家，为了防止自己的人身财产受到损害，自己的注意义务是必须尽到的。首先自己要对自己的人身、财产负责，做到谨慎、小心；第二，在订立物业服务合同时，要看清合同条款内容，清楚自己享有的权利；最后，对于自己认为重要的问题就要在合同中予以明确约定。只有这样，才能使我们的财产得到更好的保护。