解决朱明瑛物业纠纷的实际法律案例

案例3－1　朱明瑛物业纠纷

著名歌唱家朱明瑛与物业公司的纠纷历时了三年之久，凸显了特殊历史时期的法律问题。现在让我们一起回顾一下当年这个十分有名的案件。

【案情介绍】

朱明瑛是我国著名歌唱家，曾多次代表中国到国外演出，也曾接受过周恩来总理等国家领导人的多次接见。此后，朱明瑛到美国留学、发展。回国之后的朱明瑛遇到了比自己歌唱事业发展更难解决的问题。

2004年，朱明瑛在北京清境明湖花园小区购买了一套商品房。由于该社区地理位置优越，也成为了演艺界其他名人争相选择的物业。但是，入住后的朱明瑛很快发现，中国的物业管理收取的是与国外物业相同的费用但是服务质量却相差甚远。清境明湖花园小区最早是由开发商北京南湖花园公寓有限公司指定的物业公司——北京港力伟辰物业公司管理。由于该物业公司服务质量低的原因，业主委员会与物业公司之间还发生了一次仲裁。结果是由于物业公司违反与业主之间的协议，双方的协议解除，物业公司应撤出该小区。

仲裁胜诉之后，满心欢喜的业主以为终于盼来了好日子。但不曾想，港力物业还未撤走，一家叫建国物业的物业公司即进驻了该小区。比起港力物业来说，这家物业公司更加叫业主闹心。业主们纷纷议论：刚赶走了豺狼，又来了虎豹。业主们为什么这么说呢？

原来，这家叫建国的物业公司是业委会主任自己“请”来的，进驻前期，与前家物业开展了争夺战，最终将原来的港力物业成功“赶”走。按这位业委会主任自己的话说，请建国物业的初衷就是怕小区处于无人管的境地。但是，按照当时施行的物业公司进驻小区程序来说，必须事先经过三分之二以上业主同意才可。面对这样强行进入自己小区的物业公司，不肯屈服的朱明瑛等业主，联合发起了“抵制强行进入，要求合法投票”的活动。此后，朱明瑛等业主拒绝交纳物业管理费。

最终，建国物业将朱明瑛等人以欠交物业费为由起诉到了北京市朝阳区人民法院。

【诉讼过程】

2005年10月，建国物业公司诉至北京市朝阳区人民法院：朱明瑛系清境明湖花园小区C6号的业主和使用人。2004年5月21日，我公司与北京市朝阳区清境明湖花园小区物业管理委员会签订《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》各一份。其中约定：物业管理委员会委托我公司对该小区进行临时性的物业管理服务；物业管理费收取标准为每建筑平方米每月8元。同日，物业管理委员会将上述托管一事以张贴通知的形式向小区业主进行了公告。托管协议签订后，我公司于当日即进驻该小区并进行工作。其后在物业管理委员会和广大业主的支持、配合下，我公司履行了协议约定的各项义务，提供了卓有成效的物业管理和服务。期间，朱明瑛作为业主之一接受了上述服务并从中受益。在享受权利、取得利益的同时，朱明瑛理应履行按时交纳物业费的义务。但是，自2004年6月至2005年10月，朱明瑛共计拖欠物业费22 774.56元未付。故我公司提起诉讼，请求判令朱明瑛支付拖欠的上述期间的物业管理费22 774.56元及滞纳金1 204.65元。

朱明瑛辩称：根据国务院颁布的《物业管理条例》规定，选聘、解聘物业管理企业必须经过物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，并应当在业主管理大会决议选聘新的物业管理企业时，通过招投标方式进行。建国物业公司进驻清境明湖花园小区，没有经法定的业主大会讨论及经三分之二以上有投票权的业主同意，没有进行物业管理企业的招投标。在广大业主不知情的情况下接管了清境明湖花园小区，其与非法成立的物业管理委员会签订的协议是完全违法的。我不是不负担物业管理费，我是要将物业管理费交给合法的物业管理公司。我已经将需要交纳的物业管理费交给了广大业主选定的、同为业主的北京朝园物业管理中心保管。

北京市朝阳区人民法院审理认为，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和执行的活动。本案中，物业管理委员会是清境明湖花园小区产权人大会的执行机构。物业管理委员会从实际情况出发，为维护广大业主的合法利益，在清境明湖小区处于无物业管理状态下，与建国物业公司签订了《临时托管协议》及补充说明。虽然该协议及说明不具备正式选聘物业管理企业的特征、不具有物业管理委托合同的全部内容，但是物业管理委员会履行相应职责、代表小区全体业主做出的委托行为应属合法有效。作为负有临时托管义务的建国物业公司，在履行了相应义务后，要求作为小区业主的朱明瑛支付物业管理费并无不当，应予支持。对建国物业公司要求朱明瑛支付延期给付的违约金的相关请求，应酌情判处。综上判决：①被告朱明瑛于判决生效后十日内给付原告北京建国物业管理有限公司2004年6月至2005年10月期间物业管理费22 774.56元。②被告朱明瑛于判决生效后十日内赔偿原告北京建国物业管理有限公司延期付款的损失1 204.65元。案件受理费1 218元，由原告北京建国物业管理有限公司负担218元（已交纳），由被告朱明瑛负担1 000元（于判决生效后七日内交纳）。

判决作出后，这一新闻经各媒体广泛报道，在社会上引起了巨大反响，加之2005年10月30日一审法院（朝阳区人民法院）以“堵被窝”方式强制执行拒缴物业费的业主，对这些业主实行司法拘留，一时间，物业纠纷问题引起了社会各界的广泛关注。

【二审审理】

我们代理朱明瑛将案件上诉至北京市第二中级人民法院，请求依法撤销一审判决，进行改判。该案件开庭时，北京市人大代表、政协委员组织进行旁听。

我们提出的上诉意见基本如下：

第一，一审判决认定事实错误。

错误之一：

判决书称：经审理查明，“北京市朝阳区清境明湖花园小区物业管理委员会（以下称物业管理委员会）与北京港力伟辰物业管理有限公司（以下称港力伟辰公司）于2001年10月8日签订《物业管理委托合同》。双方约定由港力伟辰公司对该小区进行物业管理，委托管理期限为三年。合同约定的物业管理收费标准为每建筑平方米每月12元，双方还约定了其他委托管理事项。因港力伟辰公司在对清境明湖花园小区进行物业管理期间，与该小区业主及物业管理委员会发生矛盾。港力伟辰公司于2004年5月17日撤离了清境明湖花园小区。”但这一事实并没有经法庭审理确定。

事实上在一审诉讼活动中，法庭自始至终并未就上述“事实”进行过任何的法庭调查、质证等程序，最后的庭审记录中也没有这方面内容的任何只字片语。判决书中作为证据使用的《临时托管协议》、｛关于《临时托管协议》的补充说明｝、《北京市朝阳区清境明湖小区书面征求意见表》以及双方当事人陈述等，也均不能证明上述事实的存在。

因此，所谓的“经审理查明”之这一事实，是没有事实依据的。

错误之二：

判决书又称：经审理查明，“物业管理委员会于当日向该小区全体业主就上述事宜发布书面通知。原告依据上述协议，亦于当日进驻清境明湖花园小区，并依据托管事项对该小区进行管理。……”关于这一“事实”的认定，也是有违客观事实的。事实上，一审原告在庭审调查过程中仅仅出示了“物业管理委员会于当日在小区公布上述消息的通知”，并不能在法律意义上证明“向小区全体业主就上述事宜发布书面通知”、小区所有业主都从法律上收到了该“通知”。因此，此节事实的认定也是错误的。

错误之三：

判决书还声称查明：“2004年7月26日，被告在《北京市朝阳区清境明湖小区书面征求意见表》中签字，同意授权业委会正式聘请原告对清境明湖花园小区进行管理”。可是翻遍所有证据材料，上诉人也没有看到本案中有《北京市朝阳区清境明湖小区书面征求意见表》（以下简称《表》）这样一份文件，上诉人只看到有一份名称为《北京市朝阳区清境明湖小区书面征求意见表决书》的文件。一个把《表决书》当成《表》的小小错误，也直接导致一审法院疏忽或者故意疏忽了一个重要的事实：2004年7月26日实际上是一次由北京市朝阳区清境明湖业主大会筹备组组织召开的以“管委会更名”等四个议题在内的业主大会，而恰恰该次会议的第4项“本人同意授权业委会正式聘请北京建国物业管理有限公司对清境明湖实施管理。如不同意，可推荐其他物业管理公司”之议题并未被合法多数（按《物业管理条理》需要超过本物业管理区域2/3投票权）通过。

这个业主大会的集体表决行为且并未被通过的“事实”被一审法院认定为是上诉人“同意”（追认）被上诉人接受所谓“管委会”的委托，依照“临时托管协议”在该物业管理区域内活动，是十分荒谬的。

错误之四：

一审法院认为“物业管理委员会是清境明湖花园小区产权人大会的执行机构。”但上诉人查遍我国与物业管理有关的法规、政策性文件，也未见到哪部法规、政策性文件中有如此规定。《物业管理条理》中的规定是“业主委员会是业主大会的执行机构”。事实上在我国的法律体系中，从来就没有“物业管理委员会”和“产权人大会”这个术语。在早期且已经作废的北京市政府文件中虽有提及该名称，但也没有“物业管理委员会”是“产权人大会的执行机构”的说法。这种把不同时期、不同级别的法律、政策文件相嫁接的做法，是没有法律依据的，因此也是错误的。

错误之五：

一审法院还认为，“物业管理委员会从实际情况出发，为维护广大业主的合法利益，在清境明湖小区处于无物业管理状态下，与原告签订了《临时托管协议》及补充说明”。那么，上诉人在此就要提出如下问题：

（1）一审法院如何认定物业管理委员会是“从实际情况出发”呢？所谓的“实际情况”并没有经过调查，也没有证据佐证，那么这个结论又从何而来呢？(www.xing528.com)

（2）一审法院是如何认定物业管理委员会是“为维护广大业主的合法利益”的呢？一审法院怎么知道物业管理委员会不是“为他们几个委员的私利”呢？仅仅凭动机判定动机吗？还是要凭事情的结果判定动机？还是要我们法治社会寻求的凭程序正义保证实体正义呢？今天该小区混乱的结果，也无法证明物业管理委员会他们当初行为的良好动机！

（3）“在清境明湖小区处于无物业管理状态下……”。对这一事实的认定一审法院又有什么证据来支持呢？一审法院是如何确定“无物业管理公司管理该物业管理区域”（清境明湖小区）之事实的呢？没有！

因此，一审法院有关这一事实的认定同样是一种主观臆断，是错误的。

错误之六：

一审法院又认为：“但是物业管理委员会履行相应职责、代表小区全体业主做出的委托行为应属合法有效”。上诉人在此又要发问：清境明湖小区物业管理委员会的“相应职责”到底是什么？是哪部法律、法规甚至规章、政策性文件赋予物业管理委员会这个所谓的“相应职责”了？没有！清境明湖小区物业管理委员会可以自主“代表小区全体业主”行使相关权利的法律依据何在？还是没有！

上诉人认为一审法院无权创立法律、创立组织职责、创立组织的代表权利。无法律依据的判决，就是违法判决！

因此，一审法院认为“物业管理委员会履行相应职责、代表小区全体业主做出的委托行为应属合法有效”同样是错误的。

第二，一审判决适用法律不当。

一审法院依据《中国人民共和国合同法》第一百零七条、三百九十六条及三百九十七条之规定，判决上诉人向被上诉人支付物业管理费以及赔偿延期付款的损失，上诉人认为一审法院适用法律不当。

在本案中，上诉人并未与原物业管理委员会签订委托内容为代为聘请物业管理公司的委托合同，并不存在委托与受托的法律关系。

如果一审法院认定上诉人与原物业管理委员会是委托关系，那么也仅仅表明上诉人个人的意愿，也并不能说明原物业管理委员会委托被上诉人进行物业管理是合法的。《物业管理条例》规定，小区选聘物业公司须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过才行，仅有上诉人个人授权原物业管理委员会选聘本小区的物业管理公司，而没有同时符合“物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的条件，这一授权行为在法律上是无效的。也正因为此，上诉人与原物业管理委员会的就选聘物业公司事宜的委托关系在没有同时符合“物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”的条件下，也是不能成立的。

可见，在上诉人与原物业管理委员会不存在委托关系的情况下，上诉人并不是（不能成为）物业服务合同的当事人，不应当承担履行合同义务的责任，更无需承担赔偿损失的责任。因此，一审法院在法律适用上是错误的。

【二审判决】

2008年3月15日是该案件二审开庭的日子。“3·15”这个在中国人心中代表着维护消费者权益的日子，也没能带给朱明瑛认为的维权胜利。案件最终以认定建国物业收费有依据为由驳回了朱明瑛的上诉。但二审法院以朱明瑛拒交物业费有合理理由，判决对于欠交的物业费可不交纳违约金。

二审法院的审理意见是：物业管理委员会因与情境明湖小区原物业管理企业北京港力伟辰物业管理有限公司发生矛盾而致使北京港力伟辰物业管理有限公司终止了对小区的物业管理工作，在这种情况下，具备物业管理企业资质的建国物业公司根据与物业管理委员会签订的《临时托管协议》及补充说明而进驻情境明湖小区，并实际提供物业管理服务，有利于小区物业管理工作的正常运转。因此作为小区业主之一的朱明瑛应当支付相应的物业管理费。

至于物业管理委员会是否有权代表业主对外签订《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》的问题，属于业主与业主团体之间民主自治范畴内的争议事项。朱明瑛作为业主有权建议召开业主大会，从而通过业主大会履行选聘、解聘物业管理企业的职责。而朱明瑛以《临时托管协议》无效、建国物业公司的进入和管理不合法作为抗辩理由上诉不同意交纳物业管理费的主张，法院不予采纳。建议业主大会至今并未正式选聘见过物业公司作为小区的物业管理企业，致使作为业主之一的朱明瑛对建国物业公司实施管理的行为提出质疑并拒交物业费，故在此情况下，建国物业公司要求朱明瑛给付滞纳金的主张法院不予支持。综上，原判原因滞纳金部分的处理欠妥，本院予以改判。

判决如下：①维持北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字的30376号民事判决第一项。②撤销北京市朝阳区人民法院（2005）朝民初字的30376号民事判决第二项。③驳回北京建国物业管理有限公司其他诉讼请求。

【案件解析】

二审法院维持了一审法院的第一项判决，即，朱明瑛于判决生效后十日内给付北京建国物业管理有限公司2004年6月至2005年10月期间物业管理费22 774.56元。

二审法院作出第一项判决的理由为：“建国物业具有物业管理企业资质”、“清境明湖业主委员会已备案成立”及“由于物业管理委员会与小区原物业公司发生矛盾致使该公司终止了对小区的物业管理工作，在此情况下，具备物业管理企业资质的建国物业公司根据与物业管理委员会签订的《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》而进驻清境明湖小区，并实际提供物业管理服务，有利于小区物业管理工作的正常运转。因此作为小区业主之一的朱明瑛应当支付相应的物业管理费。”

对于朱明瑛以《临时托管协议》无效、建国物业公司进驻不合法、无权向业主收取物业管理费为由拒绝向建国物业交纳物业费，二审法院认为，“物业管理委员会是否有权代表业主对外签订《临时托管协议》及《关于临时托管协议的补充说明》的问题，属于业主与业主团体之间民主自治范畴内的争议事项。朱明瑛作为业主有权建议召开业主大会，从而通过业主大会履行选聘、解聘物业管理企业的职责。而朱明瑛以《临时托管协议》无效、建国物业公司的进入和管理不合法做为抗辩理由上诉不同意交纳物业管理费的主张，本院不予采纳。”

因此可以看出，二审法院并未对《临时托管协议》的效力问题进行认定，只是认定朱明瑛以此为由不交纳物业管理费的主张不能成立。隐藏在本案背后的一个被人们忽略了的问题，即由于本案的当事人为建国物业公司与单个业主。因此，法院不能在没有合同另一方（业主委员会）的情况下对合同的效力进行审查并作出认定。

二审法院撤销一审法院第二项判决的理由为：“鉴于业主大会至今并未正式选聘建国物业公司作为小区的物业管理企业，致使作为业主之一的朱明瑛对建国物业公司实施管理的行为提出置疑并拒交物业费，故在此情况下，建国物业公司要求朱明瑛给付滞纳金的主张本院不予支持。”

解读判决书的内容，我们可以得知，二审法院认定了清境明湖小区并未就选聘物业公司问题召开业主大会、建国物业公司并未与该小区业主大会签订正式的物业管理服务合同。

二审法院的判决即是终审判决。被社会广泛关注的朱明瑛与建国物业公司物业纠纷案件也有了最终的结果。

【尾声】艰难的继续维权、没有法律依据的诉讼结局

面对两审几乎相同的判决，让朱明瑛这样一个不服输的女人下定决心要为自己讨个说法。朱明瑛的问题是：如何处理现有的《临时托管协议》？后来，经过我们仔细研究，决定再提起两个诉讼：

第一个是合同无效之诉。原告是朱明瑛等五名业主，被告是北京市朝阳区清境明湖公寓业主委员会（原名“北京市朝阳区清境明湖花园小区物业管理委员会”）以及北京建国物业管理有限公司。诉讼请求是判令二被告所签署的物业服务合同无效。第二个诉讼是以北京市朝阳区清境明湖公寓业主委员会为被告，诉讼请求是判令被告与北京建国物业管理有限公司所签署的《临时托管协议》及《补充说明》对原告不发生效力。

这两个案子在立案过程中就遇到了很大的阻力，最后法院终于接受立案。在开过两次庭后，法院又更换了审理法官。之后，我们苦苦等待了一年的时间。最后，法官终于主动联系我们，称物业管理细则即将出台，目前此类案件还没有法律依据，法院也不知道应该怎样判决，于是苦劝我们撤诉。见到这种情形，我们知道无论再怎样努力也不会有结果了，无奈，只好选择了撤诉。

这样的结果不免让人感到心寒。关心、关注此案件的人们也许也会有些失望。但毕竟，千千万万个小区关于物业管理的纠纷还在继续。对此类案件如何审理，我们也将拭目以待。