物业管理行业概况|房地产律师实务

第一节　物业管理行业概况

物业管理行业发展经历了三个阶段，物业管理行业法规也同样经历了三个阶段。

一、第一阶段，《物业管理条例》的出台

早在1994年，建设部印发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确要求在新建小区推行物业管理制度。但是由于其还不是真正意义上的物业管理，并且属于部门规章，因此效力较低。对于物业行业的发展来说，2003年才是一个非常重要的年头。2003年9月1日，随着商品房建设的加快，国务院出台了《物业管理条例》，物业管理行业进入一个里程碑的阶段。虽然这之后物业管理的纠纷呈现上升的势头，但是毕竟该条例的出台已经预示着这是个被逐渐规范的行业了，以前没人管的混乱局面终于终结了。此后，作为《物业管理条例》配套实施细则，中国物业管理协会和建设部陆续出台了一系列相关规定：2004年1月中国物业管理协会制订了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》；7月19日，国家发改委会同建设部制定发布了《物业服务收费明码标价规定》。北京市也先后制定了《关于业主大会招标有关问题的意见》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务合同示范文本》等规定，相对来讲，北京市物业管理相关政策法规已经形成一定的体系。

但是在物业管理行业中，真正实行市场行为运作的企业却微乎其微。原因是物业管理开始之处，多数的物管公司都是由开发商自己组建的，这些物业管理企业是开发商的“儿子”，甚至于“孙子”。在物业管理活动进行过程中，他们肯定要更多地站在开发商的利益上说话，而不能充分地保护业主的权益。物业公司与房地产开发商之间扯不断理还乱的关系。在这些混乱的纠纷中，时常因为各种原因导致业主拒绝缴纳物业管理费，从而引发了物业公司状告业主的物业费诉讼。在出现的众多物业费纠纷中，在笔者看来，不得不提的有两件事情。一是著名歌唱家朱明瑛与小区物业的纠纷。该案将在本章第二节进行详细介绍。另一件事是在2005年10月30日发生的北京市朝阳区人民法院实行的“堵被窝”事件。大致情况如下：2005年10月30日清晨，朝阳区法院98名执行法官和法警兵分6路前往13个小区，采取“堵被窝”方式对数十户长年拒交物业费的业主进行强制执行，过程中爆发冲突，有16人在这次行动中被司法拘留。他们成为北京市首批因欠物业费而被拘留的业主。令朝阳区法院始料未及的是，此番强制执行，竟然引起社会舆论的质疑和批评。一起极其普通的物业欠费案，因为人民法院雷霆般的强制执行行动，而备受社会关注。

此事件一经媒体曝光，大家纷纷发表了不同看法：

法院的判决得不到执行，肯定会挑战法律的严肃性。

——中国政法大学教授张树义

法院执法能否更文明一点？显然，那16位被司法拘留的业主的代价不可谓不大，但这种高昂的代价应该可以避免。法律的作为不仅仅在于督促业主爽快交费，还在于保护业主的权利。法院执法能否更文明一点，更人性化一点？

——博客中国

强制执行不该是最优选择。一个成熟的法治国家，即使必须使用强制手段，对于人身的强制也应该是最后的选择，而不应该是最优的选择。

——《羊城晚报》

法院的强制执行并无不妥。法院的生效判决应当得到尊重和履行，所以朝阳区法院的强制执行并无不妥。法律其实是充满关怀的，不管它是否完备，你必须去了解它、尊重它。

——网友

法警用工具钻开防盗门。第一次强制执行后效果非常不错，物业纠纷自动执行率上升了30%以上，通过媒体的报道起到了震慑作用。

——汪冬

据朝阳法院相关负责人介绍，短短3年时间，朝阳法院物业管理纠纷案件已激增10倍，且仍以200%以上的年增长率持续增长，90%以上的案件是物业公司起诉业主索要物业费的。而业主因对物业公司的服务产生不满等原因拒绝交纳物业费，造成即使物业公司赢了官司，也很难执行。目前，此类案件已占执行案件总量的10%。朝阳法院执行法官解释，如对物业公司服务不满可通过正当合法手段争取自己的利益，而以拒绝交纳物业费的方法是不对的。法官同时提醒，业主在碰到物业公司服务不到位时，一味地拒交物业费并不是明智之举。业主应该积极搜集证据，例如报修后物业不管、小区卫生状况差、公共部位保管不善等，业主应当拍下照片或录像，并寻找证人证言为以后的诉讼积攒证据。同样重要的是，业主还应当保存好遭受经济损失的证据以便索赔。

北京市高级人民法院的一位官员表示，本次事件的实质，是小区物业公司与业主的矛盾。“这一矛盾不是简单的矛盾，只是朝阳法院去强制执行生效判决触及了这一‘敏感问题’、‘深层次问题’，结果把一个社会的问题，转成了法院执行问题，社会关注的焦点也转移到法院的执行上”。此后，法院执行工作情况通报会上表示，该市朝阳区人民法院对拖欠物业费的业主强制执行的做法已被叫停。北京市高院执行庭庭长田玉玺表示，由于物业纠纷问题复杂，相关政府部门正在研究解决方案。

笔者认为，法院要思考它的判决为什么得不到执行？在我国，司法的权威还不够，究其原因是司法腐败、判决不公现象严重。如果判决不公，法院又强制执行，那么民众对司法权威将更不认同，所以法院要慎重考虑是否动用强制执行手段。笔者认为，强制执行可以作为一项必要手段保留着，但真正动用要慎重，否则会减弱民众对司法权威的尊重，而不是强化。英国哲学家培根有一句名言：“一次不公的司法裁判比多次不平的举动为祸尤烈。因为这些不平的举动不过弄脏了水流，而不公的裁判则把水源败坏了。”因此，我们仅仅在这里讨论是否应该“强制执行”就太片面了。法律权威的树立，依靠的是司法的独立、公正、高效与顺畅。执行虽然重要，也只是排在它们之后的事情。它不仅正视了社会现实的复杂与待解，也以委婉的方式承认了法律并非全能，更重要的是，它给我们传递了一个人性化的信号。法院对已经生效的民事判决实行强制执行，从法理上看本无不妥，为什么舆论一边倒地加以批评，而事后又被上级法院叫停呢？

粗浅地看，至少有两个方面的原因，一是执法的方式过于简单，二是在游戏规则并不完善的情况下，法律对大范围的民事纠纷介入过深，强制权运用不慎。物业费的拖欠金额一般说来都比较小，法院在对这样的拖欠情形实施强制执行时，完全可以采取更为柔和的、人性化的方式，比如通知债务人的工作单位、冻结银行账户乃至直接划拨等。“堵被窝”式的强制执行虽然有一定的威慑力，但有可能激化矛盾，给和谐社区的建设带来杂音，也违背了人性化执法的时代潮流。从另一方面看，物业纠纷是大城市新建社区普遍存在的一个深层社会问题，根源在于我国的物权法尚未完善，围绕物业管理的一整套规则都未能建立，物业公司与业主双方的权利和义务边界也没有确立起来，因而，许多物业纠纷都呈现出众说纷纭、“无是无非”的混沌景象。这些问题的根本解决，有赖于政府的积极介入，有赖于法律环境的进一步廓清，有赖于权利的有力保障与义务的积极履行，舍此别无他途。而在这个走向良性解决的路途中，司法机关既要积极发挥自己的调停作用，又要善于把握执法的分寸与界限，尤其是在对大范围的群体性纠纷实施介入时，更要把具体法律的运用与法律的根本精神结合起来，既要保护当事人的合法权益，又要维护社会的整体公平与正义，更要尽力避免“扶强锄弱”的示范效应。在解决类似民事纠纷的过程中，法院尤其要慎用暴力和强制力，“强制入户”等手段不到万不得已的时候不宜采用。从这件事上，我们的业主应该去学习维护自己权利的方式和技巧，只是一味地耍赖逃避判决不是文明市民应有的理性和科学态度。

二、第二阶段，《物权法》和新《物业管理条例》的颁布实施

旧《物业管理条例》自2003年颁布实施以来，因为规定的不完善以及缺乏可操作性，饱受诟病。2007年10月1日《物权法》和新的《物业管理条例》同时颁布实施，这又是物业管理行业的一个里程碑。这两部法律法规对物业行业很多方面都进行了规范，有效地弥补了旧《物业管理条例》的种种缺陷。

（一）《物权法》纲领性的规定了建筑物区分所有权及物业管理规定

《物权法》的颁布和实施是我国法律史上的一件是我国的一件大事，关系到每个公民的切身利益。其中建筑物区分所有权部分以及相关物权的定义与物业管理密切相关。其意义在于她从法律层面界定了建筑物区别所有权的三个权利，即区分所有建筑物专有部分的专有权，区分所有建筑物共有部分的共有权，以及建筑物区分所有权人的管理权。这为建立物业管理的法律体系奠定了重要的基础。物权法出台后。《物业管理条例》及其他相关法规将根据物权法不断完善物业管理方面的规定。

1.《物权法》在物业管理方面引发变化的几点主要内容

从总体上看，《物权法》中的建筑物区分所有权部分基本上延续了《物业管理条例》的规定，但有一些内容发生重大的变化，主要体现在下列几个方面：

（1）明确规定了业主投票权的确定方式及议案通过的双多数原则。

《物业管理条例》中规定了业主具有投票权，但对业主投票权的确定方式并没有强制性要求，投票权的确定方式由业主制作业主大会议事规则予以明确。为了保证业主大会首次会议的召开，各地方人大及常委会在其制定的地方法规中都对首次业主大会的投票权进行了规定，一般为按户或套进行计算并与房屋建筑面积结合，并且还限制了单一业主的投票权上限。对此问题，《物权法》并没有采取《物业管理条例》放权的方案，而是统一规定业主投票权的确定方式为建筑面积与人数相结合，业主共同决定的事项应得到双多数通过，既得到占建筑总面积过半数的业主的同意，又得到占业主总人数过半数业主的同意。

按照《物业管理条例》的规定，普通议案需要物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，并且经过与会业主所持投票权1/2以上通过，特别议案才必须经一体业主所持投票权2/3以上通过，这样从理论上说，普通的议案权需全体业主所持投票权的四分之一以上即可通过。而《物权法》规定了双多数原则，普通议案的通过需要得到占建筑总面积过半数，且占总人数过半数的业主同意，特别议案的通过需要得到占建筑总面积三分之二以上，且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决议的双多数原则是为了平衡大业主与小业主的利益，避免大业主独霸业主大会，但同时这也将使业主大会通过决议更加困难。

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

停车管理在物业管理中矛盾日益突出，《物业管理条例》中也无相关条款可以成为管理的指导性意见，而《物业法》则规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。明确了车位、车库应当首先满足业主的需要的原则，为相关法规在停车管理方面的修订和完善提供了依据和方向。

（3）将住宅改变为经营性用房需有利害关系的业主同意。

《物权法》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营用户的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。行政法规对房屋用途有严格限制，居住用房改为非居住用房需要相关部门进行审批，但即使“居改非”通过了行政部门的审批，《物权法》仍试图从民法角度对此作出第二层限制，要求“居改非”必须要取得有利害关系的业主同意，这对于普通业主而言，更多了一层保护，有利于避免因行政失误而损害其他业主的利益。

（4）业主大会取得诉讼主体资格。

《物业管理条例》受制于立法权限，没有提及诉讼主体资格问题，业主委员会诉讼主体资格是通过最高人民法院［2002］民立他字第46号复函加以确认的。而对于业主大会及业主个人的诉讼主体问题，现在法学界普遍认为，业主大会并不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义进行诉讼，司法实践中似乎也还没有法院允许业主大会进行诉讼的案例。

而《物权法》中规定“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这样赋予了业主大会诉讼主体的资格。

2.《物权法》对物业管理的实际影响

1）物业管理意识行为方面的影响

对于行政主管部门，《物权法》中对相关物权要领的法律解释使其行政行为具有了明确的法律依据，在行政作为及执法过程中理顺相关主体之间关系、摆正自身的立场、明确自身职责，可以克服其现今在物业管理市场活动中所存在的职责不清、管理缺失以及过度干预等一些弊病。《物权法》对其物权进行了清楚地界定，使其在物业管理过程中的维权意识得到很好的引导和支持，有助于业主树立正确的维权意识并依法处理其与开发商、物业管理企业以及业主鉴于《物权法》的法律地位，其正式颁布后将从根本上改变现今物业管理业主之间的诸多关系和矛盾。对于物业管理企业，《物权法》如上文所述对物业管理法规的几点重大改变将促使物业管理企业及时调整具体经营行为，以适应法律环境的变化。而更为重要的则是物业管理企业在经营理念上的改变。这种改变源于对《物权法》相关内容及其带给物业管理市场变化的深入研究和判断，对企业的市场定位、经营战略以及服务产品定位都会有一定的影响。

2）物业管理法规方面的影响

现有物业管理的相关法规将根据《物权法》进行大规模地修订和更新。《物权法》作为物业管理方面的一项基本法律制度，在其正式颁布之后，现有涉及建筑物区分所有权的法规必然要进行清理，并根据《物权法》的规定进行大规模的修订和更新，将与其相矛盾的条款进行修订，将新的制度纳入法规，完善相关的具体内容，使之更具有操作性。例如首次业主大会如何召开，车库是否可以小区业主之外的其他人出售等问题可能都将通过配套法规的修订与更新加以解决，最终形成一个协调统一、完整呼应的物业管理法律体系。

3）物业管理业态方面的影响

委托物业管理企业管理的模式仍将是物业管理业态的主流。《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。其中新增的两种模式的具体形式还需要配套法规的进一步明确，从可行性方面来说，“业主自行管理”模式很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务，而“委托其他管理人管理”模式中的“其他管理人”则很可能是指有从业资格的注册物业管理师。此两种新模式的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但其并不能真正成为业态的主流，前一种模式存在专业知识缺乏的监管机制先天不足等弊病，而后一种模式中管理人的抗风险能力更成为最大的软肋。当然物业管理企业虽然具有专业的知识和技能，有足够的能力控制和监督专项服务公司，并具有足够抵御风险和赔偿能力，但对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，如果物业管理企业去做必然会亏损，而通过第一种模式或第三种模式却可节省一定的费用，并且监管也较为容易，比较适合采用此两种模式进行管理。

《物权法》颁布后，为应对物业管理市场业态的变化、各类专业机构介入以及业主诉讼维权的增加，物业管理人应持续提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业管理中的新矛盾、新问题。

（二）新《物业管理条例》的出台

2007年，国务院根据《物权法》的有关规定对《物业管理条例》修改，并于2007年10月1日起颁布施行。新旧《条例》的主要区别如下：(www.xing528.com)

（1）和旧《物业管理条例》最大的区别就是表决增加了一个标准，以前是按照投票权数，按照面积的套数来作为指标的。现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大所以影响表决的结果，而现在增加了表决的人数的规定，这是增加了一个标准。

（2）第二个大的变化就是关于表决的比例，原来根据旧的《物业管理条例》有几个重大事项，比如制定、修改《业主公约》，制定、修改《业主大会议事规程》，以及选举业主委员会这些重大事项原来是要求特别多数的表决原则，也就是必须有三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议，为了使表决更具有可操作性降低了表决比例，变成了一个普通、多数表决规则，也就是按照二分之一。

（3）如果还有一个大的变化就是在旧的《物业管理条例》中的重大事项中没有关于业主重建、改建建筑物事项的规定，而新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决重建、改建建筑物的时候也作为一个重大事项按照双三分之二原则进行表决。

（4）另外，新规增加基层政府对业主大会、业委会的管理职责。地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督。

三、第三阶段，展望《物业管理条例实施细则》及地方性法规出台

（一）《物业管理条例实施细则》

新《物业管理条例》实施至今已经有5年了，“新”不再“新”。实践中出现了一些新的问题，新《物业管理条例》也无法妥善解决。

众所周知，北京的物业管理小区存在的分歧有很多，因开发商遗留问题得不到解决而导致的占了很大比例。因此，北京市建委相关负责人在对部分市政协委员有关物业管理问题提案的答复中透露，《物业管理条例实施细则》有望在近期出台，细则中将努力规范前期物业管理，推动开发建设单位与物业管理单位分业经营，通过规范物业管理企业资质实现建管分离，希望以此来减少和避免物业管理中经常发生的业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。

难道建管分离了就能有效解决物业管理的纠纷吗？完全的招投标制度就能缓解矛盾？业内人士指出，物业管理与开发商分离并不是目的，最终的目标在于解决目前在物业管理中存在的种种问题。然而对于比如类似万科、合生这样的大型地产开发企业，由他们组建的物业公司，在业务和服务上都处于行业内领先地位，特别是他们强大的执行力，可以将这些大企业出色的企业文化灌注到物业工作中，带给业主的往往也是更加优质的服务。如果因为建管分离，而使这些好的物业公司脱离原来的开发商，那么带来的结果可能便是这种优质服务的丧失，那么无疑，建管分离并没能带来积极的效果。

因此，如果想从根本上解决目前物业管理行业良莠不齐的局面，最好的办法就是在行业内推行规范服务。从服务内容、服务标准到价格制定、从业人员的素质等方面都形成明确而具体的规定，并且将这些规定透明化、公开化，让每位业主都对自己享受的服务和由此而要承担的义务有比较实在的认识和了解。同时，也要下大力气推动物业管理行业的市场化进程，让物业公司切实参与到市场竞争当中，由业主去选择价格合理、服务优质的公司，这就可以使物业公司在竞争中不断提高自己的专业水准和服务素质，优胜劣汰，实现行业的良性循环。

针对可能出台的《物业管理条例实施细则》中有关开发建设单位与物业管理单位分业经营的内容，北京市物业管理商会会长指出，建管分离可以对目前比较杂乱的物业管理行业起到一定的规范作用，但从总体来讲，这并不是解决问题的根本出路，规范服务、走市场化道路才是促使物管行业健康有序发展的必由之路。

（二）《北京市物业管理办法》的出台

经过数年酝酿、几经易稿的《北京市物业管理办法》（以下简称“办法”）正式出台，已于2010年10月1日施行。开发商承担前期物业费、小区车位先尽着“自家人”、物业服务价格应公示……新《办法》中许多大胆创新的做法，或许能化解现在许多小区物业和业主之间的纠纷。

1.开发商支付前期物业费

《办法》规定：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

2010年10月1日以后取得预售许可证的所有项目，直到业主大会成立之前，或者在业主大会筹备组成立三个月之内，所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着，业主在这期间不用承担物业费，开发商不仅要支付期间的所有物业费，同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来，而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。购房人在同开发商签订购房合同时，前期物业服务合同也应当作为购房合同附件出现。

根据规定，开发商要想把前期物业过渡到业主大会，必须经过两道程序：第一，支持业主或者主动申请成立业主大会，第一次业主大会的费用由开发企业承担。只要召集满占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主，便可向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。第二，前期物业必须经过业主或者是业主和开发商共同委托的第三方监理机构进行查验，通过评估后，开发商才能把前期物业责任交出，由业主大会承接。

《办法》的影响：前期物业的规定捎带手地也打击了开发商的捂盘行为。依新《办法》规定，物业主要配套设施设备和相关场地能够共用的，应当划分为一个物业管理区域。而且还规定，物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的才能申请成立业主大会。新《办法》实施以后，如果再“分期分批”开盘，会让开发商肩上承担的物业费担子更重。

2.小区车库先尽着“自家人”

因为车库使用而发生的业主同开发商之间的纠纷，也是现在小区内的矛盾焦点之一。《办法》规定：物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

3.不得以欠物业费为由停水断电

你欠我费，我就断你的电、停你的水，让你生活不舒服。在新的办法中，这种目前市场上常见的招数，被坚决喊停。《办法》规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

4.新老物业交替有权责

闹得纷纷扬扬的建外SOHO“物业门”，最初的起因就是新老物业在交替时，互相都不愿意退出小区，致使两批工作人员在小区内办公，井然有条的秩序反而变得一塌糊涂。但是，从2010年10月1日之后，不论以任何借口拖延、拒绝办理物业交接，老物业公司都会被处以责罚。原物业服务企业逾期不撤出的可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。而新的物业公司，也不得以委任合同作为“钦定诏书”，不能强行接管，否则也将被处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。这一条款，让新老物业双方都被套上了“紧箍咒”。

5.物业公司每年定期晒账单

针对一直遭市民异议的“物业服务成本不透明”问题，新《办法》中明确要求，物业服务企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单成本。《办法》规定：物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

6.业主可请第三方评估物业

《办法》规定：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交七项材料。全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验，也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

据了解，北京市现已具备第三方评估雏形的监理机构已有三家。除了对前期物业服务情况进行查验，特别是设施、设备的维护外，监理机构还可以对物业公司提供的服务内容与其收费标准是否相符，给出评估判断。如果某物业公司被裁定为“价质不符”，业主可以持评估报告同企业“讨价还价”。

7.物业重大事项表决“化整为零”，单元业主可自定大修基金使用

方庄某小区曾发生过一个案例，小区有10栋楼，其中一栋楼的电梯坏了，必须动用公共维修基金。但业主大会却迟迟凑不齐50%的业主进行表决。

《办法》中规定，“可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。”该条规定有针对性地方便了公共维修基金的启动。通过这种“化整为零”的方式，能够很快地解决如电梯维修、防水层漏水等具体问题。

8.可以楼层为单位决定物业事项

《办法》规定：新《办法》创新了业主大会表决形式，明确可以以幢、单元、楼层等为单位，共同决定本单位范围内物业管理事项。

根据现有的法规中，对于物业区域内的物业事项管理都必须通过业主大会投票决定，一般重大事项需要一半以上的业主同意，而像变更物业等重大事项则需要三分之二的业主同意方可实现。但由于召集全体业主开会在实际中存在着很多困难，所以，新《办法》明确了幢、单元、楼层可以共同决定本单位的物业事项，如有需要，单元业主可以自己决定启动公共维修基金的使用。

9.业主可以自管物业

《办法》规定，未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。业主可以对小区物业实行自治也是创新的亮点之一。在目前的实际中，物业公司往往是由开发商推荐或指定，业主无法进行选择。所以，新《办法》中首次提出，未选聘物业企业的小区业主可以通过共同决定的方式，将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人，如小区园林绿化、环卫、保安等事项，可以通过业主集体授权业主大会单独和相关单位签订合同或合约进行管理。

10.商住分不同物业管理区

《办法》规定：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

在目前的北京住宅市场上，小区下面是底商、上面是住宅，商住混合的现象不在少数。在之前的物业管理规定中，住宅和非住宅部分在物业管理区域上，并没有明确划分。此次出台的新办法中，明确了开发商在销售房屋前，必须明确划分物业管理区域，住宅和非住宅部分应该分立开来。

另外，对于开发商应当配建的物业服务用房，要求建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。服务用房应包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置（具体到楼栋、房号）。

11.街道乡镇督导业主大会

《办法》规定：街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告，作为备案的材料之一。

依据新规，街道、乡镇必须指派一人担任业主大会筹备组组长，在业主大会运行阶段，负责监督指导，协调解决纠纷和矛盾。

至于业主大会的具体启动要求，是当物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。另外，在新的《办法》中，业委会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。