公房之争案例解析：房地产律师实务

案例2－4　公房之争

【案情简介】

1999年10月，王先生通过在报纸上刊登征婚广告，认识了阎女士。双方都离异且各有一个孩子。2000年11月4日，王先生与工作单位——国家发展计划委员会签署了《公有房屋买卖合同》，并折合自己17年的工龄购买了原来由自己承租的公房，购房款总计64 300元。由于当时手里没有钱，王先生向阎女士借了50 000元。2000年11月15日，王先生缴纳了2 368元的公共维修基金；2000年12月4日，王先生一次性缴纳了全部房款。2001年4月，王先生与阎女士登记结婚。2001年6月下发产权证，房屋产权登记为王先生名下。由于双方均有婚史，婚后两人经常因为过去的事情争吵不断，矛盾开始显现。最让王先生不能忍受的是阎女士经常辱骂王先生的父母，这使得双方的矛盾日益激化。2004年4月双方开始分居。2004年5月，王先生向法院起诉要求离婚。经法院调解，两人和好，王先生撤诉。撤诉后双方仍然争吵不断，两人再次分居。2005年1月王先生再次向法院起诉要求离婚。离婚审理过程中，王先生名下的房产成为了双方争议的焦点。

【开庭审理】

在庭审过程中，阎女士辩称：王先生所述婚姻情况属实，其与王先生1999年相识后即居住在一起，2001年登记结婚，感情一直都不错。虽然在王先生第一次起诉时离婚她不同意，但是现因考虑到王先生坚持离婚，且双方之间确实存在很大矛盾，同意离婚。另外，双方共同出资购买的北京市西城区的房屋是夫妻共同财产，阎女士要求取得该房屋的所有权，同意付给王先生该房产市场价值的一半作为补偿。阎女士拿出2004年10月1日王先生亲笔写的一个字据：“北京市某处房屋是我同小阎共同购买的，共64 000元（小阎50 000元，自己14 000元）。共同过日子是一起的，如果离婚，小间属小阎。……”

针对阎女士的抗辩理由，王先生称：①该房屋系王先生婚前个人购买，属于王先生婚前个人财产，阎女士主张此房屋是共同财产没有事实法律依据。该房子是自己折合17年的工龄从单位购房所得，无论是工龄折抵还是支付购房资金都是王先生个人的。无论是购房合同、付款收据以及房产证，也都是王先生的名字，这也充分证明该房屋是王先生的个人财产。该房屋的价格远远低于市场价，低价的根本原因就在于王先生的职工身份和折算工龄。如果确实是共同出资购买，也是违反法律规定的。②阎女士主张的50 000元不是出资款而是借款。在王先生第一次起诉阎女士离婚诉讼中，阎女士已经承认在当初买房时是王先生向自己借款50 000元，并在庭审中向法官提交了原一审的庭审笔录。③阎女士所出示的王先生书写的字据，是王先生在被阎女士胁迫的情况下写的，而非王先生的真实意愿，应属无效。理由为：首先，王先生已经在2004年5月起诉离婚，并且在这次离婚诉讼庭审过程中阎女士已经承认在当初买房时是王先生向阎女士借款50 000元，不是共同出资购房。然而阎女士出具的这个字据的书写时间是2004年10月1日。该日期在王先生第一次起诉离婚之后，从情理上讲王先生不会愿意将房屋给阎女士。第二，退一步讲，如果按照阎女士所述当初确实是由其出资购房，那么按照出资比例来看阎女士应取得房屋的大部分产权而不可能仅是一个小间，而该字据记载房屋中的一小间属于阎女士与出资比例不符。因此，该字据无论从其的签署时间来看，还是从陈述内容来看，都是前后不一致且存在明显矛盾的。最后，王先生为了证明该字据是在受到阎女士胁迫的情况下所写，还提供了邻居的证言，证明阎女士经常威胁恐吓王先生及其父母。

【一审法院判决】

法院经过审理认为，王先生与阎女士婚后因性格、脾气等不和产生较大矛盾，目前已分开居住。双方经常争吵，为此王先生曾到法院要求过离婚，现王先生再一次要求离婚，阎女士也同意离婚，可以认定双方夫妻感情已经破裂。对于王先生离婚的诉讼请求，法院予以支持。王先生和阎女士共同出资购买了位于北京市某处房产，在婚姻存续期间取得房屋产权，该房产属于夫妻双方共同财产。现阎女士要求取得该房屋产权并给予王先生市场价值一半补偿，法院予以认可。王先生否认该房屋系共同出资购置，称系自己独立购置因而不属于夫妻共同财产的主张，未向法院提供充足证据且缺乏法律依据，法院不予采信。判决如下：①王先生与阎女士离婚；②房屋归阎女士所有，王女士在判决生效后六个月内一次性支付王先生房产补偿23万元。

【二审开庭审理】

王先生不服一审判决，遂向北京市第一中级人民法院提起上诉。王先生认为，一审判决第一项判决离婚是正确的，但不服第二项判决。理由是王先生购买该房屋的时间是2000年12月4日，王先生与阎女士结婚的时间为2001年4月16日。即，王先生够买该房屋的时间是在与阎女士结婚之前。王先生在一审庭审过程中，已向法庭提交了结婚证、公有房屋买卖合同，付款收据，以及房产证等证据，均足以证明此房屋系婚前个人财产。而阎女士却无任何证据证明争议之房屋系双方共同购买，可以认定为是夫妻共同财产。关于房产证取得时间问题，虽然购房当时王先生尚未取得该房屋的房屋产权证明，但这并不影响该房属于王先生个人婚前财产的事实和性质。至于王先生购置该房时向阎女士借款人民币5万元问题，属于债务纠纷，可以另行解决，也不应该影响认定该房系王先生个人出资、该房屋属于王先生个人婚前财产的事实和性质。我国《婚姻法》第十七条对夫妻共同财产的认定有明确规定，即只有在婚姻关系存续期间所得的财产，才能认定为是夫妻共同财产，归夫妻共同所有。王先生取得财产（该房屋）的时间是在婚前，而并非在“婚姻关系存续期间”，因此，该房屋不属于夫妻共同财产而是王先生婚前个人财产。一审判决错误的适用了《中华人民共和国婚姻法》第十七条关于夫妻共有财产的规定，判决本案所争议房屋归阎女士所有。另，二审庭审过程中，王先生再次强调了自己为该房款的承租人，并由于该房产是公房转让受到限制，即便是共有财产，房屋产权也应当由自己享有。

【二审判决】

二审法院经审理认为，虽然阎女士在前次离婚诉讼中作出过其借款5万元给王先生的意思表示，但是在此之后，王先生书写了房屋系二人共同购房的字据，且购房事宜发生在二人共同生活期间，阎女士支付了大部分房款，因此本案涉案房产应认定为双方婚前共同出资购买，系共同财产，应依法分割。王先生称字据是被胁迫书写，但是未能提交充分证据证明其受到胁迫，故不予采信其辩解理由，字据有效。鉴于房屋原系王先生承租，其自愿居住此房并付给阎女士一定数额的补偿，而阎女士自述目前无经济能力一次性付清房屋折价款，法院将房屋判决归王先生所有，由王先生付给阎女士房屋市场价的一半作为补偿。(www.xing528.com)

【律师分析】

本案的关键在于两个问题，第一，王先生所书写的字据是否有效，能否作为财产归属的依据；第二，本案房屋判决为共同共有的法律依据是什么。

本案中阎女士主张涉案房屋应当属于与王先生的共同财产，王先生辩称其是在受到阎女士胁迫下才书写的该字据，并提供了邻居的证言加以证明。从常理上分析，王先生受到胁迫的可能性是很大的。首先，王先生举证证明，王先生的邻居经常听到阎女士对王先生极其父母进行辱骂、威胁；其次，该字据的书写时间是在王先生第一次起诉离婚之后，并且在第一次离婚诉讼中双方都作出了王先生向阎女士借款5万元陈述，而此张字条却表明王先生自认该房屋为夫妻共有，这些都是矛盾的。第三，如果阎女士出资占该房产总价的近80%，在分配房屋时为什么会认可自己占有一小间。从以上种种疑点可以看出，王先生自愿写这个字据的可能性很小。

《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”

但是，我们都知道，在法院打官司只能凭借证据而不能靠猜测。因此，虽然王先生能够提供邻居的证人证言，但是由于该证言只能够说明阎女士与王先生极其父母关系不融洽，而不能证明阎女士是通过威胁、胁迫的手段逼迫王先生书写了此份证据。因此，在王先生不能提供直接证据证明自己是在被胁迫的情况下违背真实意思所作的民事行为，该行为不能被认定为无效。因此，两审法院均没有采纳王先生该抗辩理由。

那么，在该证据有效的情况下，法院判决房屋为共同共有的法律依据是什么？

首先，本案争议的焦点之一是，是否能以房产证的取得时间来认定该房屋是否为夫妻共同财产。王先生是在2000年12月4日与单位签订购房合同并缴纳了全部购房款，但是，房产证的取得时间是2001年6月。传统民法理论中，不动产物权变动需要公示、公信原则。所谓公示，是指物权变动需要通过公开的形式使人们知晓；公信是指在公示后，就对社会产生了公信力，从而完成了物权变动。《物权法》出台后，其中第九条明确规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些都说明，不动产权利主体变更应当以登记为准。房屋产权证的取得标志着房屋的产权从单位转移到王先生名下，该物权变动完成了公示，产生了公信力。但是，不能仅因该房产证的取得时间是在王先生与阎女士夫妻关系存续期间内取得，就认定房屋产权应当属于夫妻共同所有。2000年12月王先生购买房产时未与阎女士进行婚姻登记，双方只是已在一起共同生活、居住。王先生购买此房屋签署房屋买卖协议的时间是在两人到民政部门登记之前，且房产证登记在王先生一人名下，显然，本案不能简单地以房屋产权证的取得时间认定房屋属于夫妻共同财产。

那么，为什么人民法院最终认定该房屋为两人“共同共有”而进行分割呢？

下面向大家介绍一下共有的理论。共有分为共同共有和按份共有。共有的产生可以基于法定也可以基于约定。大家都知道的结婚后取得的财产属于夫妻共有，其实就是根据法律规定取得财产所有权，这种夫妻共有属于共同共有。但无论是共同共有还是按份共有，除了法定取得外，都可以通过协议取得。阎女士手中持有一份由王先生亲笔书写并签字的字据：“北京市某处房屋是我同小阎共同购买的，共64 000元（小阎50 000元，自己14 000元）。共同过日子是一起的，如果离婚，小间属小阎。……”从该字据可以看出，王先生与阎女士共同出资购买了该处房屋，王先生确认了该房屋属于共有。所以，法院根据份证据认定争议房屋属于二人婚前共同财产。但是，为什么人民法院没有按照该字据上写的“如果离婚，小间属小阎”进行分割呢？笔者认为，该字据属于王先生单方出具的，对于阎女士出资及房产共有的归属问题，通过该字据可以证明，阎女士也当庭予以认可。在此情况下，阎女士应当享有该房屋50%的份额。王先生单方提出“小间属小阎”，属于限制阎女士权利的约定，该约定没有得到阎女士的认可，因此是无效的。

在具体分割共有房产时，二审法院考虑到本案的实际情况，判决房屋所有权属于王先生是正确的。本案争议房产是公有住房，在公房购买前一直由王先生承租，并且在王先生购买时该房屋时与单位签订的《公有房屋买卖合同》中第四条对房屋产权变更有特殊约定：“以成本价购买的住房，产权归个人所有，可依法进入二级市场，甲、乙双方必须按国务院及北京市关于公有住宅出售后的政策规定执行。乙方要转让房屋所有权时，甲方享有优先购买权。价格按北京市房改的有关规定处理。”说明本案争议房产的所有权变更不能随意进行，是有一定限制的。同时，法院考虑到案件双方的实际履行情况，二审法院遂判决该房产由王先生所有，由王先生给予阎女士补偿。笔者认为，这样的判决无论在司法层面上是公平、公正的，在实际操作中也是切实可行的。